アパートの建て替えの費用相場4選紹介!時期の目安や流れもわかりやすく解説

解体工事の費用について

アパートの建て替え時期の目安4選

アパートの賃貸経営をしていると、何らかのきっかけでアパートの建て替えを検討することがあります。ただ検討するにしても、本当に建て替えの適切なタイミングなのか、実際の目安はどの程度なのかと気になる人も少なくありません。

建て替えの時期やタイミングを見極めることでアパートの収益に繋げることもできるので、目安となる4つのタイミングを紹介します。

1:空室が増えた

築年数が経過して老朽化したアパートは、新しく入居を検討している人たちからするとマイナスポイントのひとつになります。

必要に応じてリフォームすることで築年数とのギャップを狙うのもひとつの手法ですが、空室率が高くなりリフォームでも対応しきれなくなったら建て替えの目安となるのです。

空室が増えてきていても、アパートの賃貸需要が存在しているかどうかも踏まえて検討する必要があります。

2:耐用年数を超えている

一般的にアパートの耐用年数は30年程度と言われています。このため築30年以上経過したアパートは建物そのものの耐久性はもちろん、耐震性にも不安が出てきます。そうなると大規模修繕も検討しなければいけませんが、特に木造アパートであれば建て替えを優先する必要があります。

耐震補強や改修は修繕だけではカバーできない部分もあるので、築30年以上という耐用年数を超えているアパート物件であれば、建て替えが推奨されます。

3:ローン完済

アパート経営をする際にローンを組むケースがほとんどですが、完済すると金融機関からの信用度合いが上がります。そうすると建て替え費用の融資が得やすくなるので、アパート建て替えの目安として示されています。

なおローンを完済しても耐用年数が過ぎていると帳簿上の建物の価値がなくなってしまいます。このため、ローンを完済した後は速やかに建て替えなどの検討が必要なのです。

4:大きい修繕が必要

他にもアパート建て替え時期の目安として挙げられるのが、大規模修繕が必要となるタイミングです。耐用年数を超えたアパートに大規模な修繕が必要になることは前述しましたが、基本的にアパートは10年から15年ごとに大きい修繕が求められます。

特に築30年以上経つとリフォームなどの検討も必要になるため、建て替えと大規模修繕のどちらに費用をかけるのか検討しなければいけません。

【構造別】アパートの建て替え費用の相場5つ

アパートを建て替えるためには、当然費用がかかります。費用の内訳は「解体費用」「建設工事費用」「付帯工事費用」「諸費用」「立ち退き料」の5つです。

この中でも解体費用と建設工事費用はアパートの構造によって相場費用が異なるため、それぞれの費用相場を踏まえて建て替えを検討することが必要となります。

1:木造

木造アパートの場合、アパート解体費用として1平米あたりにかかる相場費用は3万円~5万円程度となっています。

さらに建築費用として坪単価が50万円~100万円程度とされていることなどを踏まえると、間取りによって異なるものの、その他の費用も含めると8,000万円程度が費用相場となります。

2:鉄筋コンクリート造

鉄筋コンクリートの解体費用は1坪あたり5万円~10万円程度、建設費用は1坪あたり100万円以上かかるケースが一般的です。

このため建て替えにかかる費用相場は4億5,000万円程度と計算されており、仕上と設備費用によって左右される部分が強くなっています。

3:鉄骨造

木造や鉄筋コンクリートと比較すると、頑丈であるがゆえに壊しにくく解体費用が高くなりやすいのが鉄骨造の特徴です。

このため建て替えの費用相場も他の2つと比較すると高くなる傾向が見られ、解体費用では1坪あたり10万円程度、そして建築費用は1坪あたり80万円程度が相場とされています。

解体費用が高くなる反面、建築費用は鉄筋コンクリートとそこまで大きく変わらないものの、総合的な費用相場は4億5,000万円程度になるケースが多いです。

4:プレハブ造

アパートの構造の中でも、プレハブ造は比較的リーズナブルな価格で立て返しやすい傾向があります。実際に解体費用は1坪あたり3万円~5万円程度と木造に近く、建築費用も1坪あたりで75万円程度となっているのです。

このような点を踏まえた費用相場は1億円程度と、木造よりもやや高くなりがちですが鉄筋コンクリートとほぼ似通った数値になります。

5:軽量鉄筋

軽量鉄筋は鉄骨よりも軽量ではあるものの、木造と比較するとそれなりの費用がかかります。例えば解体費用は6万円~7万円程度、建築費用は1坪あたりおよそ75万円程度が相場となっているようです。

このような点に他の費用の相場も加えてみると、建て替えにかかる費用相場は1億程度と算出できます。

アパートの建て替えに必要な準備費用5つ

アパート建て替えに必要となる内訳は前述しましたが、それ以外にも準備しなければいけない資金があります。またそれぞれの準備金を揃えるだけではなく、その後の収支計画に関しても検討しておかなければいけません。

ここからはその点も踏まえて、アパート建て替えに必要な準備費用について解説します。

1:解体費用

アパートの建て替えをする場合、まずは既存の建物を一旦取り壊す必要があります。構造も含めた解体費用の相場は、50坪あたり150万円程度となっています。

ただし重機が入らない立地にある物件や何らかの不具合で解体が上手く進められない物件は、手間暇がかかる分費用が高くなりやすいので注意が必要です。

2:入居者立ち退き費用

アパートを取り壊すということは、現在入居している人たちに立ち退きをお願いしなければいけません。

スムーズに退去してもらうためには、新居を探すための資金や引っ越し費用として、立ち退き料を支払うことが推奨されています。一般的に家賃6ヶ月分が妥当と考えられているため、それを入居者数分の費用をまとめておく必要があるのです。

3:建築費用と設備費用

入居者に立ち退いてもらって建物を解体した後は、当然新しいアパートの建設が始まります。

ただアパートを建設するだけではなく、トイレやお風呂、ドアやエアコンなど各居室に必要な設備を新たに導入しなければいけません。これは付帯設備費用とも呼ばれており、新たに入居する人たちが快適に生活するために不可欠な出費です。

4:建て替えのための準備金

上記以外にも、アパート建て替えの際には必要となる準備金が存在します。それはアパートの材質に関するものや土地に関するものなど多岐にわたっており、上記で紹介した費用も含めると数千万円以上とかなり高額になるケースが多いです。

そんな準備金をどのように調達するのか、さらに金融機関以外にも国から融資を受けるのかなど、資金調達に関する部分を検討しなければいけません。

資金の調達

建て替えに必要な資金の調達方法としてまず挙げられるのが、銀行などの金融機関を利用した融資(アパートローンなど)です。

すでにアパート経営の際に受けたローンを完済しているのであれば、信用度が上がっているので融資が受けやすくなっています。そうでなくても返済が滞っておらず、借入金額に無理がなければ利用しやすい資金調達方法です。

ただ借入金額が大きくなればなるほどローン返済の負担が大きくなるため、ある程度自己資産を準備しておくことも必要だと言えます。

国の融資を受けるかどうか

国内には日本政策金融公庫のように、政府系の金融機関があります。低金利で長期間融資を受けることができるなどのメリットがあるため、銀行などの金融機関でのローンに負担を感じる場合は利用を検討してもよいでしょう。

ただし融資を受けるためには条件があり、「不動産賃貸業であること」「担保物件を保有していること(評価目安は3割程度)」「公共料金及び税金の未払いがないこと」などが挙げられます。

5:収支計画をする

準備費用ではありませんが、建て替え準備に必須となっているのが収支計画の存在です。収支計画とは、簡単に言えばアパート経営でどの程度の収入や支出があるのか想定することで、長期的なお金の流れをシミュレーションするものとなります。

この計画を立てておくことで、建て替えた後のお金の流れを予測することができ、建て替えにかかったお金を回収できるか、ローンの返済ができるか検討することができるのです。

アパートが満室になることを想定するのではなく、入居者の出入りがあって1つの空室があると想定して検討するところや、利回りを確認するところがポイントになっています。

アパートの建て替えの流れ5選

ここまでは、アパートの建て替えに関する時期の目安や費用について解説していきました。

ただアパート建て替えはそう頻繁に経験するものではないので、具体的に検討する際にどのような流れで行えばいいのかわからないと不安を感じる人も少なくありません。それでも基本的な流れを知っておけば、落ち着いて対処することが可能です。

アパート建て替えの流れは難しい内容ではありませんが、今回はポイントとなる部分をピックアップして解説します。

1:不動産会社に相談

アパートの建て替えを計画する前にまずやっておくべきなのが、契約している不動産会社への相談です。

アパート経営を始めたばかりの頃とは周辺環境や生活環境が変化している可能性が高いため、本当に建て替えでいいのか、どのような物件が適しているのかなど再調査する必要があります。

不動産会社は建て替えに関する知識やノウハウを備えているので、現状を判断してもらう意味でも不動産会社に様々なポイントを相談またはアドバイスしてもらうことが大切です。

周辺環境に合わせた仕様や設備

アパートの周辺環境が変化してくると、アパートに求められる仕様や設備が異なってきます。例えばハザードマップの情報などを調べて耐震補強や改修をする必要があるかどうか、気候などの変化に伴って冷暖房設備などを整えた方がいいのか、などのポイントが挙げられます。

周囲に住む人たちの需要次第では、アパートの建て替えではなく店舗用の物件にする、駐車場などに変更するというのもひとつの方法です。

周辺の生活環境

他にもアパート周辺の生活環境が変化している場合、アパートに入居する人たちの層が変化する可能性があります。

このため建て替えた後のアパートに住むとどのような暮らしになるのか、その暮らしを求めているのはどのような層なのかを検討することで、求められるアパートの形を見出すことが可能です。

そうして需要にマッチングしたアパートに建て替えることで、その後の経営を安定させやすくなります。

セキュリティ面

さらに不動産会社に相談しておきたいのが、セキュリティ面です。アパートでもオートロックなどのセキュリティに関連した設備を導入しているところが増えており、導入するためには物件を管理している不動産会社の協力が不可欠となっています。

このため周辺環境を調査した結果、セキュリティ面の強化が必要だと判断された場合に備えて、不動産会社にその点を相談しておくことは非常に重要なのです。

2:スケジュール計画

建て替える物件や土地が決まったら、必要な資金のシミュレートやどの程度の期間で建て替えを完了できるのかスケジュールを立てるなど、スケジュール・事業計画を検討します。

資金に関しては物件の種類によって必要となる準備金が異なり、建て替え後の収支に関する部分も計算しなければなりません。

さらにスケジュールは建築会社や施工会社と相談しながら検討する必要がありますが、入居している人たちの立ち退き期間も含めて検討することが重要です。

3:立ち退き依頼

いよいよ現在入居している人たちへの立ち退き依頼を実施するのですが、ここで重要なのは「契約更新しない旨は、最低でも期間満了の半年以上前に告知しなければいけない」という点です。

そもそも入居している人たちは、正当な理由がない限り立ち退きを拒否することができるため、揉めることがないように冷静に話し合いをする必要があります。難しい場合は立ち退き費用などのコスト面でのフォローを行い、きちんと納得してもらえるように配慮することが必要です。

4:工事

入居していた人たちが全員立ち退いた後、解体業者による解体作業と建築業者による建築工事が始まります。工事は始まる前に近所の方たちに挨拶をして迷惑をかける旨を謝罪しておくと、後から近隣トラブルに発展する事態を防ぎやすくなります。

ちなみに着工後は着工時・中間・引き渡しの段階でそれぞれ費用を支払うことになるので、その都度設計通りに作られているのか、スケジュール通りに進んでいるのか定期的な確認が推奨されています。

5:居住者募集

新しいアパートの工事が完了した後は、新たに居住者を募集することになります。こちらは契約している不動産会社の力を借りて、家賃の設定を打ち合わせした上で募集依頼を行うのが一般的です。

どの程度の期間で空室が解消されるのか、空室が続いた場合のサポートについても、事前にスケジュール計画・事業計画を踏まえて話し合いや打ち合わせをしていきます。

アパートの建て替えは準備が大切

経営しているアパートの建て替えは、思い立ったらすぐに実行できるわけではありません。建て替えするべきタイミングなのかを検討するのはもちろん、その後の計画や現在入居している人たちの立ち退き交渉、解体や工事にかかる準備金の調達など、様々な準備や計画が不可欠です。

このためアパート建て替えを検討する場合、何を準備すればいいのか信頼できる不動産会社などの専門家に相談しながら着実に対応していくことが望ましいです。

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