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アパートの解体費用の相場
アパートの解体にかかる費用は、主に木造や鉄骨造などの構造と広さで決まります。
壊すのが困難であるほど解体費用は高くなり、プレハブ造＜木造＜軽量鉄骨造＜重量鉄骨造＜鉄筋コンクリート造の順に解体費用が高くなります。
| 構造 | 解体費用の坪単価の相場 |
| プレハブ造 | 2.5～4万円 |
| 木造 | 3～4万円 |
| 軽量鉄骨造 | 4～5万円 |
| 重量鉄骨造 | 5～6万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 4～10万円 |
たとえば1階と2階がそれぞれ30坪で延べ床面積が60坪の2階建ての物件の場合、木造なら180～240万円、鉄筋コンクリート造なら420万円～600万円が解体費用の相場です。
しかし同じ構造や広さであっても、立地などその他の条件によって解体費用は変わってきます。
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アパートの解体費用を左右するポイント5つ
先ほど説明したように、同じ構造と同じ広さのアパートであっても、解体費用は立地などその他の条件によって差が出ます。構造と広さ以外の解体費用を左右するポイントを5つ紹介します。
立地
アパートの解体費用は、アパートが建っている地域によって差があります。東京・神奈川・埼玉などの首都圏にあるアパートの解体費用は、その他の地域に比べて高くなる傾向があります。首都圏は人件費や維持費が高いことなどが理由になっています。
同じ東京都内であっても、郊外よりも繁華街などの方がアパートの解体費用は高額になりやすいです。理由として、建物が密集している場所での解体工事は作業に手間がかかることや、廃棄物の処理費用が高額なことなどがあります。
正面にある道路の広さ
解体するアパートの正面にある道路が狭いと、重機やトラックが入れないため、アパートの解体費用が高くなります。重機やトラックを利用できないと、作業員が手作業で解体作業しなければなりません。するのに多くの日数がかかるためその分多くの人件費がかかるので、アパートの解体費用が高額になるのです。
撤去工事や残置物処分
アパートを解体する際は、塀・木・砂利・駐車場・外階段・貯水槽などの撤去が必要になる場合があります。その場合は工事費用がより高額になります。
残置物が多い場合も解体工事にかかる費用は高くなります。たとえばアパートの部屋の中に多くの家財やゴミが残されている場合は、それらを処分するための費用がかかります。
隣接する建物との距離
解体するアパートと隣接している建物との距離が近い場合は、解体費用が高くなります。建物と建物の間隔が1m未満である場合などは、高額の解体費用がかかります。建物同士の距離が近いと、アパートを解体する際に重機を使うことができず、手作業で解体しなければならないからです。
アスベストの有無
アパートの建材にアスベスト（石綿）が使われている場合は、アスベストが飛散しないように配慮した解体工事をしなければなりません。この場合は人件費や処分費がかかるため、アパート解体費用は高くなります。
アスベストは1975年頃まで断熱材として広く使用されていました。しかし近年になってからアスベストは発がん性物質を含んでいることが発覚したので、使用することが禁止されました。
アスベストを含む建物を解体する際は、作業者が防塵マスクや防護服を着用したり、飛散するのを防ぐために湿らせてから除去したり、作業に手間がかかります。
アパートの解体に必要な費用
アパートの解体工事にかかる費用の他にも、準備しなければならない費用があります。アパートの解体に必要な費用にはどのようなものがあるのかご紹介します。
入居者の立ち退き料
アパートを解体するのなら、現在アパートに入居している人たちに立ち退き料をお願いしなければなりません。
立ち退きをお願いする際、引っ越しにかかる費用として、立ち退き料を支払うことが推奨されています。立ち退き料は一般的に家賃6カ月分が妥当と考えられています。この立ち退き料を入居者の人数分用意し支払う必要があります。
仮設工事費用
仮設工事は、近隣住民に迷惑をかけずに安全に解体工事を行うために必要な工程です。工事業者によっては仮設工事費用を「養生費用」としていることもあります。仮設工事費用の相場は、1㎡あたり450円～1,000円といわれています。仮設工事費には以下のような作業が含まれます。
- 足場や防塵シートを設置するのにかかる費用
- 敷地に重機が入るための敷き鉄板を設置するのにかかる費用
- 敷地を囲うゲートを設置するのにかかる費用
- 仮設トイレや仮設水道・電気を準備するのにかかる費用
アパートの解体工事費用
解体工事には、内装の解体、屋根の解体、外壁の除去、基礎の解体があります。
内装の解体では、キッチンやトイレ、風呂、窓ガラスなどを解体します。その後、石膏ボードなど鉄骨以外を解体します。内装の解体では重機を中に入れることができず、手作業で解体することになるので、高額になります。
屋根の解体について、屋根に瓦が使用されている場合は手作業になるのでその分高くつきます。屋根材にアスベストが含まれている場合も工事に手間がかかるので費用が高くなります。
その後、外壁や基礎を重機で解体します。木造か鉄筋コンクリート造かといったアパートの構造や坪数などによって価格は変わってきます。
付帯工事費用
アパートの解体工事費用とは別に、付帯工事費用がかかることがあります。付帯工事費用とは、ブロック塀や浄化槽、樹木、駐車場などを撤去する工事にかかる費用です。付帯工事費用の金額は、その工事の内容によって異なります。
整地費用
整地とは、解体工事が終わった後に、埋没物などを撤去して土地を整える作業です。
整地費用は、方法によって価格が変わります。もっとも価格が安く済むのは簡単に整地する「粗仕上げ」です。この粗仕上げの相場は、1㎡あたり300円～600円になります。
駐車場にする場合は、コンクリート舗装など次の土地活用の方法に合わせた仕上げが必要です。
廃材処分費用
アパートを解体した後に発生した廃材を処分するのに廃材処分費用がかかります。アパートの廃材を処分する際は、家庭ごみではなく「産業廃棄物」として適切に分類して処分しなければなりません。
廃材を運搬し、処理業者が廃材を20種類に分類し、最終処分場へ運搬されます。このように多くの工程が必要なので、廃材処分費は解体にかかる費用全体の中でもかなりの割合を占めます。
廃材の処分費用は1立方メートルあたり15,000円～30,000円が相場です。別途運搬費が1台あたり2～3万円ほどかかります。
諸経費
諸経費に何が含まれるかは業者によって異なりますが、次のようなものを含むことが多いです。
- 近隣へアパート解体のあいさつ周りをする際の粗品の代金
- 工事車両を近隣の駐車場に停める駐車場代
- 各種届出や手続きを行うための費用
- トラブルや追加費用に備える準備費用
諸経費の相場は、総額の5%～10%です。
アパート解体費用を安くする方法5つ
アパートの解体には多くの費用がかかりますが、工夫することで安く抑えることが可能です。ここではアパートの解体費用をできるだけ安く抑える方法を紹介します。
複数の業者の見積もりを比較検討する
同じアパートの解体工事であっても、依頼する業者によって金額は変わってきます。複数の業者から見積もりをもらって比較検討しましょう。
しかし見積もりの金額が安すぎる場合も要注意です。産業廃棄物の処分費用を抑えるために廃材が不法投棄される可能性や、人件費を抑えすぎて工期が大幅に伸びる可能性があります。
多くの項目が「合計で〇円」とざっくり見積もってある場合も注意が必要です。見積もりの項目と価格を詳細に提示する業者は、算出方法がきちんと決められているので安心できます。
適正な金額の見積もりを出してきた業者の中から、解体工事の実績が豊富で対応の良い業者を選びましょう。
自分で処分できるものを処分しておく
アパートの中の家具やごみは、解体工事の前に自分で処分しておくことで、費用を安く抑えられます。
本来家庭ごみとして出せるごみも、解体業者に処分をお願いすると、他の産業廃棄物と一緒に処分することになるので、余分に費用がかかってしまいます。
それぞれのごみの日に出したり、リサイクル業者に引き取ってもらったりして処分しましょう。
仲介手数料を取る業者に依頼しない
仲介手数料を取る業者に依頼しないようにすることで、その分費用が安く済みます。自社で工事を請け負っていない業者に解体工事を依頼すると、仲介手数料が取られてしまうからです。直接契約できる業者や、自社施工の業者に依頼しましょう。
安く解体できる時期に依頼する
アパートを解体する時期によっても、費用は変わってきます。解体業者の繁忙期にあたる12月や3月は、解体費用が高くなりやすいです。繁忙期である12月や3月を避けて解体工事を依頼しましょう。
補助金や助成金を活用する
アパートを解体する際に、自治体の補助金や助成金を活用するという方法もあります。近年は老朽化した空き家や空きアパートが問題になっているので、この問題を解消するために各自治体が補助金を用意しています。
自治体ごとに補助金や助成金制度が用意されていて、補助金制度の有無や適用条件は自治体によって異なります。自治体の窓口に問い合わせて確認してみてください。使える補助金があれば、最大限に活用しましょう。
アパートを建て替えるべきタイミング3つ
アパートで収益を得る上で、建て替えのタイミングを見極めることは大切です。アパートの建て替えの目安となるタイミングを3つ紹介します。
1.空室が増えた
空室の増加は、アパートが老朽化したサインかもしれません。老朽化は、新しく入居を検討している人たちからするとマイナスポイントになります。
リフォームでも対応しきれなくなったら、解体して建て替える必要が出てきます。
2.耐用年数を超えている
一般的にアパートの耐用年数は30年程度と言われています。築30年以上のアパートは建物の耐久性や耐震性に不安が出てきます。アパートの耐用年数である30年を超えている場合は、建て替えることをおすすめします。
耐震補強や改修という方法もありますが、築30年となると修繕だけではカバーできないこともあります。とくに木造アパートは耐久性や耐震性に不安があるので、建て替えると安心です。
3.ローンを完済した
ローンを完済したタイミングで アパートを建て替えるのがおすすめです。アパート経営をする際はローンを組むことがほとんどですが、ローンを完済すると金融機関からの信用度が上がります。これによって建て替え費用の融資が得やすくなるので、アパートを建て替えるならローンを完済したタイミングが最適です。
アパート解体の流れ4ステップ
アパート解体の流れを知っておくことは、スムーズに解体工事を進めることにつながります。
ここではアパート解体のおおまかな流れを紹介するので、アパート解体を実施する際に参考にしてみてください。
1.不動産会社に相談する
まず契約している不動産会社へ相談します。
本当に建て替えるべきなのかなどを確認する必要があります。アパート経営を始めた頃とはアパートの周辺の環境が変化している可能性が高いので、どのようなアパートに建て替えるべきかについても再調査するのがおすすめです。
不動産会社は建て替えに関する知識やノウハウを備えています。本当に建て替えるべきなのか、またどのようなアパートに建て替えるべきか、不動産会社に様々なアドバイスをもらいましょう。
2.スケジュール計画
建て替えにどれだけの資金が必要になるのか、またどのくらいの期間で完了するのか、スケジュールを立てましょう。資金については物件の種類によって必要な準備金の金額が異なります。建て替え後の収支についても計算しなければなりません。
スケジュールは建築会社や施工会社と相談しながら検討する必要があります。入居している人たちの立ち退き期間も含めて検討することが大切です。
3.立ち退き依頼
現在アパートに入居している人たちへ立ち退き依頼をします。
ここで重要なのは「契約更新しない旨は、最低でも期間満了の半年以上前に告知しなければいけない」という点です。
アパートに入居している人たちへ、期間満了の半年以上前に告知するようにしましょう。
4.工事
入居していた住民が全員立ち退いたら、解体業者による解体工事が始まります。工事が始まる前に、近所の方たちに挨拶周りをして迷惑をかける旨を説明して謝罪しておきましょう。こうすることで近隣からのクレームを防止できます。
アパートの解体にかかる費用を確認しておこう
アパートの解体には、アパートの解体工事費用の他、入居者立ち退き費用や、付帯工事費用など、様々な費用がかかります。
どのような費用がかかるのか、合計で金額はいくらになるのか、確認しておくことが大切です。信頼できる不動産会社などの専門家にも相談しながら慎重に進めていきましょう。
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