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古家の解体費用の内訳は？
古家の解体費用と一口に言っても、その内訳は多岐に渡ります。大きく分けると、古家の解体に必要な費用・廃棄物の処理費用・付帯工事費用・その他諸費用の4つです。この4つについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。
古家の解体を考えておられるのであれば、その費用の内訳まで把握しておくことはとても大切なポイントになります。
1：古家の解体に必要な費用
まず、人件費や重機の費用など、古家の解体に直接必要な費用があります。この費用は、古家の解体にかかる費用総額の4割ほどを占めますが、後述する通り、古家の構造や大きさ、立地などによって大きく変動する費用です。
2：廃棄物の処理費用
2つ目は、廃棄物の処理費用です。解体で出た廃材を処理する費用のことを指します。
この廃棄物は産業廃棄物と呼ばれ、一般のごみと同様の処理はできないため、法律に則ってきちんと分類し、処理しなければいけません。運搬業者から中間処理業者を経由して処理を依頼するため、費用がかさむ項目です。
しかし、不用意に安く抑えようとすると、不法投棄をされてしまうリスクがあるため、きちんと処理をしてくれる業者を選ぶようにしましょう。
3：付帯工事費用
次に、付帯工事費用です。主な付帯工事は、仮設工事・建物以外の解体・不用品の撤去です。
まず仮設工事ですが、解体工事のための足場を組んだり、防音・防塵のための養生シートを張ったり、工事に必要な電気・水道を準備したりします。その名の通り、解体工事が終われば撤去されるものです。
また、建物以外の解体として、庭木や庭石・ブロック塀などの解体、家具やごみなどの不用品が残されている場合はその撤去にも付帯工事費用として別途費用がかかることを覚えておきましょう。
4：その他諸費用
最後は、その他諸費用です。こちらも多岐に渡りますが、例えば、解体作業を自治体や警察署に申請する手数料や、近隣住民への挨拶の粗品代、工事車両の駐車場代、工事にかかる水道光熱費などが該当します。
直接解体工事に関わらない費用と認識をしていただき、多岐に渡る分、見積書の内訳のチェックは入念に行うことをおすすめします。
古家の解体費用は何で決まる？
古家の解体費用は、その古家の構造や立地、解体を依頼する業者などによって決まります。よって、大体の相場はあるものの、一つでも条件が異なれば、多少前後するものです。
では、解体費用を決める項目について、詳しく見ていきましょう。
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1：構造
古家の解体は、その古家の構造によって決まります。
主に、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造に分けられますが、木造は比較的柔らかい材料でつくられているため安く、鉄骨造、鉄筋コンクリート造と材料が硬くなるほど、解体に時間や人手、専用の重機が必要となるため費用は高くなります。
そして、この構造別に大体の坪単価が相場で決まっており、坪単価に坪数をかけることによって、費用が算出されます。
2：立地
また、立地によっても解体費用は前後します。
例えば、住宅密集地や傾斜地、狭小地、電線が張ってある土地などは、重機が通れなかったり、閑静な住宅街だと騒音や振動に制限があったりするので、手作業での解体をやむなくされることがあります。
この場合、通常の重機での解体より、人手も時間もかかるため、費用は割高になります。つまり、労力のかからない手段で解体ができる立地であるかどうかが、費用が決まるポイントです。
3：古家のある地域
どこの地域に建っているかによっても、費用が変動します。なぜなら、人件費や廃棄物の処理費用、事務所や駐車場の賃料などが異なるためです。
これらの費用が、地方に比べて都市部は高いので、都市部の解体費用の方が高くなります。人件費も廃棄物の処理費用も然り、業者の事務所や重機を置く駐車場の賃料も都市部の方が高いため、解体費用に影響を及ぼします。
また、住宅も地方より都市部の方が密集しているため、一つ前で述べた立地が、手作業での解体を必要とする立地である可能性が高く、都市部が割高になる傾向です。
4：依頼する解体業者
依頼する解体業者によっても、費用は様々です。なぜなら、建物の種類によって得意不得意があったり、保有している重機の種類や数が異なったりするためです。また、業者によって設定されている利益率も異なるため、ここでも費用が変動します。
よって、解体工事を依頼する際は、複数の業者に見積もりを出してもらい、比較をするようにしましょう。
5：付帯工事費用
前述の付帯工事費用の中で、仮設工事費用はどの解体工事であってもある程度は同様にかかるものですが、建物以外の解体費用や不用品の撤去費用は、大きく変動する項目です。庭石や庭木の有無、残っている家具の有無や量によって費用が変動することを認識しておきましょう。
また、もし古家にアスベストが使用されていた場合、通常の解体作業に加えて、特別な作業が追加で必要になるため、費用が高くなります。
解体にかかる期間は？
解体にかかる期間は、一般的な木造2階建て家屋の場合で4～10日です。見積もりの取得から業者の選定、着工、後片付けなどを含めると2～3カ月かかることもあります。
分別解体等の計画について都道府県知事に事前届出を行わなければならないため、解体工事を依頼する解体業者が決まってもすぐに工事に着手することはできません。
土地の条件が悪く、重機が入れず、人の手で解体し運ばなければならない場合は工事にかかる期間や費用がさらに増してしまいます。
解体後は産業廃棄物を正しく処理されたかどうかを産業廃棄物管理票で確認する必要があり、産業廃棄物の処理まで含めると時間がかかります。
古家の解体の流れ
では、実際に古家を解体する場合、どのような流れで解体が行われるのでしょうか。大まかな流れとしては、準備・工事・廃材の処理・整地の順番で行われます。
ではここからは、解体の流れについて、それぞれ詳しくご紹介します。
1：解体の準備
まず、古家解体のための準備を始めます。解体業者を選定し、見積もりを依頼します。遠隔で見積もりを提示してくれる業者もありますが、正確な金額を把握するためには現地に来てもらいましょう。
契約すると、業者が工事のための申請書類を提出してくれます。そして、あなた自身は古家の片付けや電気・ガスなどの引込配管・配線の撤去の手配をしましょう。また、トラブルにならないよう近隣住民への挨拶も忘れないようにしてください。
2：解体工事
準備ができたら、いよいよ解体工事のスタートです。足場の組み立てや養生シートなどの仮設工事が終わったら、屋根・内装、建物本体、建物の基礎の順番に、解体をしていきます。
3：廃材の処理
解体が完了したら、解体で出た廃棄物を処理していきます。これらは産業廃棄物と呼ばれ、法律に則って20種類に分類し処理しなければいけません。
また、産業廃棄物収集運搬許可を取得している業者しか運搬ができないことも特徴です。よって、運搬業者と中間処理業者を経由して処理を依頼することがほとんどです。一般ごみとは異なる煩雑な処理方法を取らなければならないことを認識しておきましょう。
4：整地
最後に、整地して完了です。解体工事が終わった後の土地は、掘り起こされ凸凹になっているので、きれいに整えます。この作業は、建物を建て替えるにせよ、土地を売るにせよ、大切な作業です。
整地の方法は、その土地を次にどう活用するかによって変わります。土をならすだけなのか、アスファルトを敷くのか、コンクリート舗装をするのかなどを決める必要があります。解体前にその土地の次の活用方法について決めておきましょう。
解体費用を安くするコツ
ここまでで、古家の解体費用と一口に言っても、様々な項目があり、多くの費用がかかることをお分かりいただけたかと思います。しかし、解体費用を少しでも安く抑えることができればそれに越したことはありません。
ここからは、解体費用を安くするためのコツをご紹介します。
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1：補助金などの活用
古家の解体にあたって、補助金を受給できる可能性があります。ただ、この補助金は、国の制度ではなく、各自治体が独自に定めているものなので、受給要件や金額は自治体ごとに異なります。よって、事前に問い合わせるようにしましょう。
自治体ごとに異なるため補助金の種類も様々ですが、代表的なものとしては放置しておくと危険と判断された古家の解体や、街の景観を守るための解体、建て替えのための解体などに対して出る補助金があります。
2：事前に不用品や敷地内の草木を処分する
事前に不用品や草木を処分し、付帯工事費用を削減することも費用を安くするコツです。家具などの不用品や、敷地内に庭石や草木が残されていると追加費用がかかることは前述した通りです。よって、自分で処分できるものは処分しておくことで費用削減になります。
特に家具が残っている場合は少し手間はかかりますが、リサイクルショップに持ち込んだり、粗大ごみとして回収してもらったりしましょう。
3：解体業者を比較して選ぶ
解体業者を選定する際、1社だけでなく複数の業者から見積もりを取り、比較することも大切です。
前述の通り、解体業者によって得意としている建物や保有している重機の種類や数、利益率などが異なるため、提示される見積もり額は様々となります。よって、複数の業者から見積もりを取ることが、費用を安く抑えるコツに繋がるのです。
ただ、あまりにも安すぎる場合は法律違反や手抜き工事、廃棄物の不法投棄などのリスクがあるので、見積もりを詳細まで確認したうえで選ぶようにしましょう。
古家を解体するメリット
古家を解体する場合にはどのようなメリットがあるのかご紹介します。
買主が購入しやすい
古家を解体して更地にしておくと、買主に購入してもらいやすくなります。更地になっていれば、買主が古家を解体しなくて済みます。
かかる費用や期間を気にする必要もありません。これから建てる新築住宅をイメージしやすく、新築住宅を建てるためのスケジュールも立てやすくなります。
土地の調査ができる
古家を解体することで、その土地の地中に埋設物がないか前もって調査することが可能です。
古家が建っているままの土地は、地中の埋設物を調査できません。ガレキや杭などさまざまなものが地中に埋まっていることもあります。購入した後に買主が埋設物を発見した場合、売主に処分や撤去を行う責任が課されます。
古家を解体することで、地中の埋設物を調査できるようになるため、土地を売った後に埋設物が原因でトラブルになる心配がありません。
古家を解体するデメリット
古家を解体する場合のデメリットについてもご紹介します。
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解体費用がかかる
古家を解体して更地にしてから土地を売却する場合は、売主が解体費用を負担することになります。解体にかけた費用を売却価格にそのまま上乗せできるわけでもありません。解体してもすぐに買主が見つかるとは限らないため注意しましょう。
すぐに売り出せない
古家を解体する場合は、解体工事が完了するまでに多くの日数がかかります。そのため土地をすぐに売り出せません。急いで売却したい場合は大きなデメリットになります。
固定資産税が高くなる
土地の上に古家が建っていると住宅用地の特例が適用されるため固定資産税が少ない金額で済みますが、解体すると適用されなくなってしまいます。
すぐに買主が見つかればよいですが、なかなか土地が売れない場合は売主が固定資産税を負担しなければなりません。
土地の上に建物が建っていないと固定資産税は最大で6倍になってしまいます。そのため解体工事に着工するタイミングに注意しましょう。
古家を解体してから売却したほうがよい場合
古家を解体して更地にしてから土地を売却したほうがよいのは、次のような場合です。
古家がかなり老朽化している場合
古家がかなり老朽化している場合は、古家を解体して更地にしておくのがおすすめです。
古家がかなり老朽化していて住めない状態である場合は、買主が土地を購入した後に解体しなければなりません。
買主にとっては、解体費用の負担を考えると同じ条件で更地になっている土地の方が魅力的であるため、他の土地を購入してしまうかもしれません。
立地が悪い場合
古家が古い場合、解体工事の負担があるため購入されにくくなりますが、立地が悪い場合はさらに購入されにくくなります。傾斜地などに建っている場合は解体工事がしにくいことが多いです。
古家を解体すると一時的に売主の負担は増えますが、更地にすることで結果として高く売れるかもしれません。
古家の解体費用は安くできる
解体費用の内訳を理解し、どの項目を安く抑えることが可能かを把握しておけば、古家の解体費用は安くすることができます。費用相場や解体の流れが分からず迷っておられた方も、ぜひこの記事を参考にしていただき、お得に古家の解体を進めてみてはいかがでしょうか。
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