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取り壊し費用の相場は？
取り壊し費用の相場は、上屋のみの1坪単価で木造が約4～5万円、軽量鉄骨造が約6～7万円、鉄筋コンクリート造が約7～8万円となっています。もし地下階などがある場合は、取り壊し費用が増える可能性があります。
また取り壊しを行う物件の立地条件や物件の状態でも、費用は大きく変わってきます。1坪単価はあくまでも目安であることを認識しておきましょう。
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建物の取り壊し以外にかかる費用
取り壊しにかかる費用は、建物の解体にかかる費用だけではありません。他にも様々な費用がかかります。
建物の取り壊し以外にかかる付帯工事費用は、業者のホームページなどに記載されている解体工事費用に含まれていないことがほとんどであるため要注意です。
取り壊しにかかる費用について、建物の解体費用以外の費用をご紹介します。
塀や庭木などの撤去
建物以外のものを解体して撤去する工事費用についてです。たとえば塀やフェンス、門扉、庭木、庭石などがあります。
浄化槽の撤去
一軒家の場合、浄化槽が地中に設置されていることがあります。その土地を売却する場合は、浄化槽を含め埋設しているものをすべて解体しなければなりません。浄化槽がある場合も、別途作業が発生するため費用が高くなる可能性があります。
浄化槽を撤去する場合は、作業完了の30日以内に「浄化槽廃止届出書」を都道府県知事へ提出する義務が法律で定められています。
アスベストの撤去
アスベストとは天然の鉱物繊維のことで、「せきめん」や「いしわた」とも呼ばれます。
アスベストは建材に使用されていましたが、発がん性などの有害性が問題になり、現在は使用することが禁止されています。に、飛散性アスベストという外壁と内壁の間にある断熱材が使われている場合は、解体時にむき出しとなり、飛散する恐れがあります。
そのため解体工事を行う前にアスベスト調査を行うことが法律により義務付けられています。
取り壊す物件にアスベストが使用されている場合、アスベストの除去作業を別で行う必要があります。
アスベストの除去作業を行う時は、建物の中にクリーンルームを作り、使用する手袋も毎回新しいものに交換しながら除去していきます。手間のかかる作業のため、費用も高くなってしまいます。
諸費用
主な諸費用には、工事前の近隣へのあいさつにかかる費用や、各種工事に必要な申請にかかる費用などがあります。
解体業者によって何を諸費用としているか異なるため、前もって業者に聞いてみるのがおすすめです。
取り壊し費用が決まるポイント4選
物件の取り壊し費用は、相場で示した金額だけでなく、その取り壊し物件のある立地や状態なども含めて判断されます。それに加え、工事現場周辺の道路状況なども費用と深く関係してきます。
取り壊し費用の決め方には複数の要因があり、こちらでは4つのポイントについて紹介します。
1：物件の構造や広さ
物件の強度や広さによって、工事の手間が多くなるため費用も変動します。構造の場合は、木造、軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造の順で建物の硬さとともに、費用が高くなっていきます。
また広さについては、単純に敷地面積の広さだけでなく、階数の多さも関係してきます。1階建ての平屋住宅より、地下がある物件や2階建ての物件だと工事の手間も増えます。そのため、費用も膨らむ可能性があります。
2：物件の立地条件
解体作業を行う物件が建っている立地によっては、取り壊し費用が大きく変わる可能性があります。次の3つ「重機が入れるか」「他の建物との距離」「密接している道路幅」のような状況を考慮した上で、解体作業の費用が決まります。この3つの状況について詳しく紹介していきます。
重機が入れるかどうか
取り壊す物件の敷地が狭かったり、住宅が密集している場合は、重機を入れることができない可能性があります。このように解体業者が重機を使えない場合は、全て手作業で行います。
手作業の場合、通常の重機を使って行う作業より時間がかかってしまいます。そのため、重機が入れるかどうかで、作業工数の変動とともに工事費用も変わってきます。
他の建物が密接しているかどうか
隣の建物との距離が近い場合、取り壊しの費用が高くなる可能性があります。これは、工事を行う際に設置する足場が関係しています。他の建物と密接している場合、通常使用する足場ではなく、特殊なものを使用しなければなりません。
隣の建物との距離が約50cm程度しか離れていない場合は、その特殊な足場を使用する可能性があります。その場合は、費用も高くなることを理解しておきましょう。
密接している道路が狭いかどうか
重機を使って解体作業を行う場合は、その搬入搬出経路を確保できるかで取り壊しにかかる費用が左右されます。解体物件の敷地が狭かったり、搬入搬出経路が狭かったりする場合は、通常使用される重機ではなく、別の重機を使用する必要があります。
そのため、通常の取り壊し費用より高くなる可能性があります。
4：業者選び
解体業者選びは、とても重要なポイントになります。各業者で坪単価が異なる他に、解体工事を依頼する時期によっても、費用が大きく変わってきます。また、各業者の営業地域の状況によって繁忙期の時期も異なります。
問い合わせや見積書をお願いした際に、時間に余裕がありそうな業者の場合は、閑散期であり、費用を抑えられる可能性があります。
物件を取り壊す際の11のステップ
物件の取り壊しについての知識がないため、何をどうすればいいのかわからないという方も多いのではないでしょうか。ここでは、物件を取り壊す際の流れを11のポイントで紹介していきます。
解体業者を選ぶポイントや、工事中のトラブルを防ぐためにはどうすればよいのかも併せて確認してみてください。
1：問い合わせ
まずは、複数の解体業者へ問い合わせを行いましょう。誰かに紹介されたという理由だけで決めるのではなく、依頼者自身が信頼できる解体業者を選ぶことが大切です。
取り壊し費用は、土地の広さや物件の状態、立地などを総合して判断されます。問い合わせの際に、おおよその見積もりを出してもらえることもあります。事前調査を行ってもらった上で、しっかりとした見積もりを出してもらいましょう。
2：事前調査
解体作業の見積もりは、単に土地の広さや建物の状態だけでは判断できないため、解体業者が事前調査を行います。
事前調査では、物件の状態や土地の広さの調査の他に、工事を行う際の搬入経路や隣の土地との境界線がどこかを確認したり、更地になった後の予定などのヒアリングが行われます。
解体業者がどんなポイントを確認しているか、どういう人柄かなども確認しておくと良いでしょう。
3：事前見積もり
事前調査で確認したことをもとに、解体業者が見積もりを作成します。解体業者によって、見積書に記載されている項目は異なります。その中でも、内容を明確に記載している業者の方が安心して工事を依頼できるでしょう。
見積書の内容が大まかだと、後のトラブルに発展する可能性があります。内訳がわからない場合は、解体業者へ確認するとともに、口頭だけでなく書面に記載しておくようにしましょう。
4：契約
複数の解体業者の見積もりを比較する他に、人柄なども含めて工事を任せる解体業者を決定します。依頼先の解体業者とは、口頭ではなく、契約書を取り交わしましょう。
業者によっては、注文書で処理される場合があります。しかし、注文書の場合は、工事中にトラブルが起こった時の対処法が記載されていない可能性があります。安心して工事を依頼したい場合は、契約書を準備してもらいましょう。
5：近隣への挨拶
解体業者が決まれば、工事の事前準備を始めます。取り壊しの作業では、大きな音や振動、ほこりなどが出てしまいます。そのため、工事が始まる前に近隣の方へ挨拶しておきましょう。基本的には、依頼者と解体業者で行います。
作業前に挨拶に来ない、業者の態度が悪いなどのトラブルを未然に防ぐためにも、依頼者から解体業者に対し、いつ挨拶にいくのかなどは事前に確認しておきましょう。
6：配管や配線の撤去
工事が始まるまでに、電気やガス、水道、インターネット、有線などの配線は撤去しておきましょう。解体業者への委任も可能ですが、その場合は申請処理に時間がかかる可能性があります。依頼者自身で行った方が、スムーズに作業を進めることができます。
なお、水道については工事中に必要となる可能性があります。水道だけは、停止前に解体業者へ確認をしておきましょう。
7：足場の設置
高い場所での作業が伴うため、建物の取り壊しを行う前に足場を設置します。解体業者は、この足場を設置するにあたり、養生で建物を覆います。これは、建物を取り壊した時に出るほこりや粉じんを広げないようにするために行います。
工事中の事故を未然に防ぎ、安全な作業を行うためには、正しい足場の設置や養生の準備は重要なポイントとなっています。
8：周辺や内部の整理や撤去
解体工事では、周辺にあるものを全て撤去しなければなりません。隣の家との境界線としてあるブロック塀なども撤去の対象に含まれます。所有者が誰なのか不明な場合は、よく確認してから撤去するようにしましょう。
物件の取り壊し作業は、家をそのままつぶすイメージをしているかもしれませんが、実際は家の中の家具や土壁、石膏ボードなどは事前に撤去しておく必要があります。事前に、解体業者と相談しておきましょう。
9：物件の解体工事
ここまでの事前準備が終われば、いよいよ物件の解体工事を始めます。重機を使って解体作業を行う場合もありますが、重機が搬入しにくい立地の場合などは、手作業で取り壊される場合もあります。
この時、作業を進める中でほこりや粉じんが舞ってしまう可能性があります。そのため、解体業者は水を使って、ほこりなどを舞い広げないよう工夫して作業を進めていきます。
10：廃材処理
廃材処理は、廃棄物処理法に基づくマニフェスト制度に従って行う必要があります。マニフェスト制度とは、産業廃棄物が最後まできちんと処理されているのかを確認する制度です。
もし業者側が廃材処理を行わなかった場合、解体業者だけでなく、依頼者自身も罰せられます。このようなトラブルを防止するためにも、事前に解体業者が作成しているマニフェスト表を確認させてもらいましょう。
11：整地工事
建物が解体された後は、整地工事を行います。この工事では、地面に廃材などが埋まっていないかなどを確認していきます。何もなければ地面を整え、平らにしていきます。
更地の状態によっては、その土地の価値が変わってきます。解体業者には、最後まで丁寧に作業を行ってもらうようにしましょう。
取り壊し費用を安くする秘訣3つ
物件を取り壊すにあたって、ネックになるのが費用の問題ではないでしょうか。取り壊し費用を安く済ませたい場合は、業者に依頼せず、自分たちで対応できることは全てしておきましょう。その他にも、費用を抑える3つの秘訣を紹介します。
1：不動産会社に相談する
費用をなるべく抑えたい場合は、不動産会社に相談してみましょう。不動産会社の中には、古民家とその土地を買い取って、解体、建築、販売まで行っている会社もあります。つまり解体作業について、いろいろと知っていることがあります。
このような不動産会社なら、解体についての相談はもちろんのこと、解体工事後の相談にも親切に乗ってくれるでしょう。
2：事前に不用品を処分
もらった見積書の中に、内訳として「付帯工事」という項目がある場合、建物の解体以外に別の工事費がかかっていることを指します。この工事費の中には、庭木や雑草の処理なども含まれています。
この庭木や雑草の処理など、自分たちでできることは事前にやっておいた方が費用を抑えることができるでしょう。
3：補助金の調査
現在、国の制度としては建物の解体に対する補助金の制度は統一されていません。ですが、各地方自治体によっては、取り壊し費用の一部を負担してくれる補助金制度が整っている場合があります。
ただし、物件の解体を行うからといって、必ずしも補助金が受け取れるわけではありません。補助金を受け取るには、条件も発生します。作業依頼前に、解体対象の物件がある地方自治体で、制度があるか確認しておきましょう。
取り壊し費用はローンが組める？
取り壊し費用は、ローンを組むことができます。住宅ローンと同様に、金融機関へ建物を解体する旨を相談し、融資を受けます。
1つの金融機関に相談するのではなく、複数の金融機関へ相談しましょう。融資条件や金利など内容はさまざまなため、比較をして決めていきましょう。中には、空き家の解体に特化したローンの融資を行っている金融機関もあります。
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売却のために取り壊した方がいいケースは？
土地を売却する場合、建物を取り壊すべきかどうかは、その建物などの状態によって異なります。建物を取り壊すべき場合とそうでない場合についてご紹介します。
住みにくい物件であれば取り壊すべき
買主にとって住みにくい物件であれば取り壊した方が良いです。たとえば、建物がかなり老朽化している場合や、傾斜地など立地が悪い場合などです。
住みにくい物件であれば、買主が購入後に解体をしなくてはなりません。取り壊し費用の負担を考えると、同じ条件で更地になっている土地のほうがより魅力的です。
建物を取り壊して更地にすることで、一時的に売主の負担は増えますが、結果的に売れやすくなる可能性があります。
建物が魅力的であれば取り壊さないべき
建物が魅力的であれば、取り壊さない方が売れやすくなる可能性があります。最近は古民家ブームもあり、場合によってはニーズがあります。
建物を取り壊さずに売却できれば、余計な費用や負担をかけずに済みます。その建物のニーズについて考えたり不動産業者に相談したりして、建物を取り壊さずに残したまま売ることも検討してみてください。
取り壊す上でのメリットとデメリット
更地にして早く売却したいと考えていても、何かデメリットもあるのではないかと気になる方も多いのではないでしょうか。ここでは、取り壊して更地にした時のメリットとデメリットについて紹介します。
更地にするメリット
更地にするメリットをご紹介します。
すぐに売れやすい
更地にするメリットとしては、土地の買い手が早く決まりやすいため、売却がスムーズにできることです。買い手としても、買った後すぐに家を建てられるため、購入しやすい傾向があります。
高く売れやすい
建物を取壊して更地にしておいた方が査定額が上がります。これは、更地であれば次の用途を買い手が決めることができるため、買い手の幅が増えるからです。買いたいと思う人が増えれば、競争原理から値段が上がっていきます。
契約不適合責任を問われるのを防止できる
建物を取り壊すことで、埋設物などにより責任を問われてしまうのを防止できます。
建物を取り壊さずに売却した場合、後になって買主が建物を解体した時に、埋設物などを見けてしまう可能性があります。こうなった場合、売主が契約不適合責任を問われてしまうリスクがあるのです。
建物を取り壊すことで、土地を売る前に埋設物などがないか確認できるため、売却した後に責任を問われてしまう心配がありません。
更地にするデメリット
更地にするデメリットとしては、その土地の固定資産税が高くなることです。住宅街に古い家が建っている場合、固定資産税の負担調整措置が適用され、約6分の1に減税されます。しかし更地では、その措置の適用外となり、翌年の固定資産税が約6倍となります。
更地にしたものの、土地の買い手がつかない場合もあります。対応策として、買い手との契約締結直前に取り壊すのも1つの方法でしょう。
出典：固定資産税の住宅用地の特例とはどのようなものですか｜金沢市
取り壊し費用は事前に調べた上で申し込もう！
取り壊し費用は、物件の状態だけでなく、物件周辺の環境にも影響されます。取り壊し費用に関する相場は、あくまでも目安として確認をしておき、実際の工事費用は事前調査時に業者から教えてもらいましょう。
物件の解体について、メリットもデメリットもあります。それらをよく理解した上で、信頼できる解体業者へ依頼を行い、解体工事を適切な価格で行ってもらいましょう。
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