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古い家を建替えるにあたり、申し込みや手続きなど考えなければならないことはとても多いものです。まずは建替えの流れを把握し、やることやすべきことをリスト化し把握しておくのがよいでしょう。その中でも特に重要なのは、建替えで必要な費用の把握です。
「家屋を建替える」ということを考えた際には、通常ふたつの工事が必要になります。まずは旧家屋の「解体工事」、それから新たな家屋を建てる「新築工事」。
両方とも大規模な工事であるため、それなりの費用は必要となりますが、どんなことにどれくらいの金額がかかるのかをしっかり確認し、ポイントを押さえることによって、費用を抑えることも可能になります。
この記事では、家の建替えの流れに沿って必要な費用をわかりやすくまとめています。家の建替えを検討している方はぜひこちらを参考に、どれだけの予算を立てておいたらよいかを考えてみてください。
家屋の建替えの流れ
家を取り壊して新しい家に建替える際は、やらなければならないことがたくさんあります。
まずは実際に自宅の建替え工事を行う際には、どのような手順を踏んでいくのかを見ていきましょう。全体の流れを理解しておくことでスケジュールが立てやすくなるうえ、どこにどんな費用がかかるのかということも把握しやすくなります。
1：建築業者選び・打合わせ・見積もり
まずは家の建築を依頼する業者などを探しましょう。大きな工事を依頼する業者選びは、いわばパートナー選びのようなもの。ネットで検索したり、住宅展示場に行ったりして気になる業者を選びます。いくつか業者の候補を選んで、それぞれの業者からプランと見積もりをもらい、比較検討しましょう。
業者が決定したら、希望と意見を正確に伝え、すり合わせを行います。誤解や食い違いがないよう、しっかりと話し合うことが大切です。内容に納得できたら本契約をします。
2：住宅ローンを申し込む
解体工事や新築工事に着工する前に、金融機関に住宅ローンの事前調査を申し込み、審査してもらいましょう。住宅ローンの事前審査には新築のプランと見積書が必要になります。
3：解体業者を選ぶ
新築住宅が計画できたら、次に旧居の解体に取り組みましょう。解体してもらう業者を探します。新たに解体業者に依頼しなくても、建築業者が解体から請け負ってくれることもあります。
建物の構造や時期などによって異なりますが、大体の家は2カ月あれば解体できます。新たに解体業者を探す場合は、建築業者を探すときと同じように複数の業者から見積もりをもらって、もっとも希望に合っている業者に依頼しましょう。
4：仮住まい探し・引越し
今まで生活していた旧家屋を取り壊し、更地にしたのちにその場に新居を建てる以上、取壊しが始まってから新居ができあがるまでの間に寝泊まりする仮住まいは当然必要となります。解体のスケジュールが決まったら、新築の家が完成するまで暮らせる仮住まいを見つけましょう。
短期契約が可能で諸経費も抑えられるような物件が近所にあればもっともよいですが、そうもいかないケースもあるでしょう。物件探しにも引越しにも、時間や金銭に余裕をもって取り掛かれるようスケジュールの管理が必要です。
仮住まいが狭くて荷物が入りきらない場合は、倉庫やトランクルームを借りて、預けておきましょう。
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5：解体工事・整地作業
メイン過程のひとつである解体工事は、おおよそのことは業者にまかせられる部分ですが、新築工事のそれほどではないにしても、前もって打合せや話し合いが必要な重要箇所です。
取り壊してしまってからでは取り返しがつかないこともあるので、慎重に進めましょう。
1～2週間の工期で見ておけば、大体問題はないはずです。
6：地盤調査
新築工事の前の地盤調査は、欠かせないものです。この結果次第では地盤改良工事が必要となることもあり、そうすればまた費用もかさみます。念頭に置いておくようにしましょう。
7：新築工事・新居への引越し
メインである新築工事は、一連の過程の終盤にようやくやってきます。工期は一般的に3～6ヶ月、まれに1年近くかかることもあります。施主としては工事中の定期的な進捗の確認、晴れて完成したら引渡し時の確認もしっかり行います。
仮住まいから引越しをして、さまざまな手続きを行ってから新生活のスタートという運びとなります。
建替えにかかる11項目の費用
家の建替えにかかる費用は、大きく分けると建築会社に支払う工事費用、各種申請などの諸費用の2つからなります。ここでは、建替えに伴ってかかる費用をさらに11項目に分けて解説します。
1：解体工事の費用
大きくかかる費用のひとつに、まずは旧家屋の解体費用が挙げられます。
実際の工事にかかる人件費や重機代、養生や足場を組むための費用、そして廃棄物の処理費用などがこれにあたります。建物解体後に整地が必要であれば、それについてもここに入ります。
家の構造によって相場が異なり、一坪あたりの金額は木造住宅の場合2〜6万円程度、鉄骨住宅では3〜6万円程度、鉄筋コンクリートでは4〜7万円程度と言われています。そのため、30坪の家を解体する場合60〜100万円程度が工事そのものにかかる費用の目安です。
2：新居の設計・建築費用
建替え工事にかかる費用の中でも、もっとも高額になるのがこの「新家屋の建築費用」です。
ただしこの部分に関しては、間取りなどの設計や大きさも含め、こだわりどころがあればあるほど無限に金額が高くなる分であり、逆にいえばあえて「節約」を考えなくても、絞るところは絞っていける費用でしょう。
設計費用は、建築費用の10％ほどが相場といわれています。
3：地盤調査・地盤改良工事の費用
解体工事を行う前には、地盤の強度が基準を満たしているかを判断する地盤調査が必要です。正式な地盤調査は解体が済んで更地になってから行われますが、ここでもし地盤の強度が不十分ということがわかれば地盤改良工事をします。
地盤調査はその状態や土地の面積により相場が異なり、5〜25万円が目安です。地盤改良は一坪あたり3万円が相場です。30坪の家では、100万円前後必要になるということを視野に入れておきましょう。
4：土地の測量費用
土地の境界が不明瞭な場所で家の建替えを行う場合は、土地を測量してその形状を確定させる必要があります。土地家屋調査士や測量士に依頼する必要があり、手数料を含めて必要な金額はおよそ30万円です。
5：引越しの費用
建替え工事の場合、「旧家屋から一時的な仮家屋への引越し」「仮家屋から新居への引越し」という、2回の引越しが必要となります。
引越し業者に対する費用だけでなく、仮住まいに入るときにかかる敷金・礼金やその他諸費用に、家賃などもかかることを考えておかなければいけません。これが予想以上に高額になることも多いため、軽く考えてはいけないところです。
近距離の移動であれば、引っ越し業者に依頼した場合およそ10万円はかかる見込みです。もちろん荷物の量や家族構成、シーズンなどの条件によりかかる費用は異なってきます。
できるだけ出費を抑えるには、相見積もりを取って複数の業者の中から選ぶことをおすすめします。
6：仮住まいにかかる費用
新築への引っ越し前、仮住まいでの生活費も頭に入れておきましょう。
仮住まいで新しく生活用品や家具家電を購入したり、荷物を預けるためのトランクルームや倉庫などを借りるとそれだけ費用がかかります。新居で使えないものは無駄になってしまうので、購入の際は引越し後も使えるものを選ぶのがよいでしょう。
7：登記申請費用
土地や物など、何らかの事柄についての権利、所有を社会に法的に示すために行うものを「登記」と呼びます。
家を建替える際にもこの登記が必要となり、その管理を行う登記所（法務局）へ申請するためには費用がかかります。家の建替えには4つの登記が必要です。
住宅を解体する際に、既存の住宅登記を抹消するものが「建物滅失登記」です。登録免許税はかかりませんが、土地家屋調査士が代理申請を行う場合の報酬の相場は、住宅1棟につき3〜5万円程度と言われています。
次に、住宅を登記所へ初めて登録することを「建物表題登記」といいます。こちらも登録免許税はかかりませんが、土地家屋調査士が代理申請を行う場合の報酬の相場は、およそ100㎡の木造住宅1棟につき6〜10万円程度といわれています。
家が完成したのち、自分がこの新築の持ち主であるという所有権を登録するのが「所有権保存登記」です。銀行は新築を担保にしてお金を貸すため、住宅ローンを組む前にこの登記を終える必要があります。
この所有権保存登記の他に「抵当権設定登記」というものもあり、「所有権保存登記」と合わせて権利登記として司法書士が代理申請します。2つの合計で司法書士への報酬が8〜10万円程度、別途必要経費が2〜3万円程度かかります。
8：諸々の税金
家の建替えには諸々の税金がかかり、固定資産税や不動産取得税・都市計画税・登録免許税・印紙税などを納めます。
それぞれ数万円程度ですが、合計すると数十万円ほどになります。事前にどれくらいかかるか頭に入れておくのがよいでしょう。
9：火災保険料など
火災保険は長期間で一括で契約した方が安いため、一括で契約することが多くなっています。たとえば5年間の火災保険を一括契約して、家財保険にも加入した場合、20万円程度かかります。さらに地震保険にも加入すると50万円程度になります。
10：住宅ローン手数料
住宅ローンを借りる場合は、銀行に支払う住宅ローンの事務手数料がかかります。住宅ローン事務手数料は銀行によって異なります。一般的には借入金額×2.2％としている場合が多くなっています。
たとえば2,000万円の融資を受ける場合、44万円の手数料がかかります。住宅ローン事務手数料が定額である銀行もあり、定額の場合の相場は3～10万円です。
保証料は金利に含めて無料としている銀行がほとんどですが、現金一括払いとしている銀行もあり、この場合は借入金額の2％程度が相場です。
11：その他費用
上記の他にも、長期優良住宅や住宅性能評価への申請費用や、家の建築に際しての近隣への挨拶の費用などがその他費用としてかかります。火災保険や住宅ローン保険料などもあります。
細かいものでも、積み重なると見逃せないほどの出費になるため、これも忘れないようにしましょう。
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坪数で見る建替え費用の相場
先述の通り、家の建替え費用はその内容によって大きく異なりますが、家の坪数によって建替え費用の目安を算出することができます。
戸建て住宅において、全国の平均坪数は約38.3坪、土地を含まない平均建替え費用は約3,500万円と言われています。ここから、30坪の戸建て住宅は約2,600万円、40坪なら約3,530万円、50坪なら約4,000万円が建替えの平均費用と考えることができます。
坪数と建替え費用はほぼ比例して上昇します。
一般的な戸建て住宅は30坪から50坪で建てられることが多いので、上記を参考にしてまずは試算し、支払い計画や住宅ローンの借入金の目安を把握しておきましょう。
建替え費用を低コストで抑えるポイント
ここまで家の建替えにまつわる費用をまとめてきましたが、建築費用の他にもこまごまとした出費があり、想像以上にお金がかかります。建て替え後の生活を考えると、できるだけ低コストで家の建替えをしたいものです。
出費を抑えるために、ここでは建替え費用を低コストで抑えるポイントを7つに分けてご紹介します。
新居の設計段階から業者の選び方、引越し時期など、実践しやすいポイントがそろっています。家の建替えの前にはぜひこちらを参考にして、なるべく低コストでの建替えを目指しましょう。
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1：強いこだわりを持たない
先述の通り、家の建替え費用で一番大きいものは建築費用です。当然、この建築費用は内装や外装、設備などのグレードが上がれば上がるほど費用もかさんで行きます。
せっかく新築を建てるならとあれこれこだわりたくなってしまうものですが、強いこだわりは持たず、ポイントを絞ることがコスト削減につながります。
こだわりたい優先順位を決め、時間をおいて考えると不要なものが見えてきます。仮住まいにもあまりこだわらず、一時的な住居として割り切ってできるだけ出費を抑えましょう。
〇エクステリア面もシンプルに
エクステリアとは、敷地内で家の外側にあたる部分のことです。門周りやポーチ、駐車スペース、庭など、こちらも新築に建替えるにあたってこだわりたくなってしまう部分です。
しかしエクステリアの工事費は、建築費の約10〜20％ほどが相場となり、あれもこれもとこだわりすぎるとどんどん費用がかさんで行きます。
エクステリア面も、あまりこだわりすぎず優先順位を決めてシンプルにすることがコストを下げるポイントです。最初から業者に予算を明示してその範囲内でできることを検討するのもよいでしょう。
高級な素材は一部分にだけ使用したり、予算が増えたら後から追加工事できるようにしたりなど、コストを下げつつ検討する方法はいろいろあるので、プランニングの際に話を持ちかけてみるのがおすすめです。
〇工法や設備を考慮する
あまりこだわらないのであれば、比較的安価な工法を検討するのもコストを下げるひとつの手です。軽量鉄骨プレハブ工法、木造在来工法など、工事業者と相談してみるのもよいでしょう。
2：さまざまな業者を比較検討する
家の建替えにあたってはハウスメーカーや解体業者、引越し業者といったさまざまな業者と関わる必要があります。できるだけ複数の業者から相見積もりを取り、一番リーズナブルに対応してくれる業者を見つけるのもポイントです。
もし気に入った業者が割高の料金を示してきた場合、他の業者から取った見積書を見せればコストダウンの交渉ができる可能性があります。
3：分離発注する
ハウスメーカーや工務店が自分たちで行うのは、基本的に新築工事のみです。したがって、もしこういったところに解体工事から新築工事までのすべてを依頼すると、旧家屋の解体工事については「下請け業者」や「懇意にしているお得意業者」が担当することになるのがほとんどです。そうすると、ここにマージンが発生することになるのです。
ここでオススメなのが、いわゆる「分離発注」です。新築工事を担当するハウスメーカーとは別の、解体を専門に行う業者を自ら探して、別で発注するのです。そうすることでマージンをなくすことができるため、大きく費用を節約することができます。
約20％も節約が可能になることもしばしばだということですから、非常に魅力的といえるでしょう。
もちろん一括契約しておけば、解体業者を自分で探す手間や労力は省くことができます。時間と費用のどちらを節約するかをよく検討して、自分にあった発注方法を選ぶといいでしょう。
ただし、この「分離発注」をする場合においては、その解体業者が「自社施工で工事を行っている会社」であるかどうかを確認することが重要です。自社施工ではなく下請け企業にまかせるような会社であれば、せっかく省いたはずのマージンが結局ここに発生してしまうからです。この点には十分注意しましょう。
4：時期を調整する
税金面での節約としては、たとえば1月上旬に新築家屋の工事が終了して引渡してもらうことができれば、前年度分に対する固定資産税の支払いを発生させないという「ワザ」が使えます。
もしも調整が可能なのであれば、少しでも節約できる方法として有効でしょう。
もう一点、税金面での節約方法としては、「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度」を利用するという技もあります。
これは、もともと親類などから何かしらの金銭援助を受けた際に発生する贈与税という税金が、新築工事をする場合の贈与であれば免除されるという制度なのです。
条件はいくつかクリアしなければいけませんが、もし誰かから金銭面で援助が受けられそうなのであれば、こちらも確認して利用できれば、それに越したことはないですね。
5：閑散期に引越す
引越しの繁忙期である3〜4月や、大型連休がある5月、8月は引越し代金もかなり割高になります。可能であれば、引越しの閑散期といわれる11月〜2月に合わせると費用を抑えることができます。
また、引越し業者を選ぶ際も複数の業者から相見積もりを取るのがコストを下げるコツです。
6：家具などの不用品は自分で処分する
旧家屋の解体工事の段階で、建物内に残置物があると、追加費用として請求されることがあります。
特に燃やせるゴミなど日常的な廃棄物は処分の手間を惜しまず、自身で行っておくことで、工事費用以外の部分である追加費用を節約することができるでしょう。
ただし、不用品の種類によっては解体業者に処分をまかせた方が、最終的に費用の節約になるというケースもあります。
詳しくはこちらの記事を参照してみてくださいね。
7：さまざまな選択肢を視野に入れる
「持っている土地で家を建替える」という方法の他にも、多くの選択肢を視野に入れて検討しましょう。
土地を持っていると、その土地を使って建替えようという考えになりやすいですが、選択肢は他にもたくさんあります。たとえば同じ場所で家を建て替えるのではなく、その土地と家を売却して、新しい土地を購入しそこに家を建てる方法もあります。家を取り壊して新築するのではなく、元の家を活用してリフォームすることも可能です。
同じ場所に新しく住宅を建てるという考えだけでなく、家族の事情や理想の暮らしに合わせてさまざまな選択肢を視野に入れて検討してみてください。
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建替えとリフォームについて
家を建替えるかリフォームするかは、検討にあたり悩むポイントです。
ここでは、建替えとリフォームそれぞれのメリットとデメリットについてご紹介します。どちらがより理想に近づけられるか、選ぶ際の参考にしてみてください。
建替えのメリットとデメリット
建替えのメリットは、大きな間取り変更にも対応できることと、耐震化・断熱化・バリアフリー化などの新たな要素の施行がしやすいことです。
上記をリフォームで対応しようとすると高額になるため、建替えを選択した方が費用を抑えられるでしょう。
一方で、煩雑な手続きや打合わせなど、新築を建てるのと同様の手間がかかることと、家を建てた時点から何らかの法律や条例が変更になっていた場合は、建替え自体が不可能なケース（再建築不可）もあるのがデメリットといえるでしょう。
リフォームのメリットとデメリット
リフォームのメリットは、改善したい箇所を絞れるので予算組みがしやすく工事期間も短いことが挙げられます。
改修を一部に絞ることで、こだわりを実現しやすいとも言えるでしょう。リフォームの内容によっては居住しながら改修できるため、住替えの手間がかからないのも利点です。
一方、大規模な間取り変更には対応できないこと・地盤や構造部分が傷んでいる時は費用が高額になることなどの欠点もあります。
建替えの費用について理解しよう
解体工事と新築工事の両方が必要になる「建替え工事」。どこでどのくらいの費用がかかるかをまずきちんと知り、そこから節約できるポイントもしっかり押さえておくといいでしょう。
それぞれ条件やタイミングなどもあるうえに、すべてのケースに対応できるとは限らない節約方法もありますが、知っているか知らないかでは大きな違いになります。まずは準備を万端にととのえておきましょう。
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