空き家を安く買うための方法について紹介します。空き家を購入したいと思った時に、どのような物件を選ぶべきか、不動産会社を利用することは可能か、安く買うためのポイントを解説！注意点と無償譲渡された際に必要な税金、注意点などを説明していきます。
空き家を安く買う方法や注意点を解説！
住宅購入の選択肢の1つとして、空き家の購入を検討する人が増えています。条件によっては、安くて状態の良い住宅を手に入れることができるのが空き家です。
空き家を安く買うのはちょっと心配、などと思われる人も多いでしょう。この記事では、実際に空き家を安く買うため、必要な情報や取得方法を紹介していきます。
空き家を安く買うための基本情報
空き家といっても、どのような状態の家が空き家になるのでしょうか？日本において、空き家の定義と購入時の手順や方法を確認していきます。
空き家の定義と日本での現状
空き家と聞いてどのような家をイメージしますか？読んで字のごとく空いている家ではありますが、実際の定義はどのようなものなもでしょうか？
空き家とは、概ね1年以上利用の実態がない住宅を空き家としています。実質的に、電気・ガス・水道が1年以上使用されていないと空き家と判断される可能性が高いです。
アパートやマンションなどの共同住宅や長屋などの場合には、すべての部屋が空き家の条件を満たさないと空き家ではないのです。住宅に住む人がいなくても、年に1回手入れをするために出入りがあるような家は空き家とはなりません。出典：空き家対策について（国土交通省）
空き家を購入する時の手順
空き家を安く買う際には、どのような手順が必要になるのでしょうか？一般住宅とは異なることが多いので、購入を検討する際は事前に調べておく必要があります。おおまかな流れは以下の通りです。
- 空き家の情報収集
- 購入相談
- 資金計画
- 物件計画
- 購入申し込み
- 売買契約の締結
- 住宅ローンの申し込み（必要時）
- 決済と引き渡し
引き渡し後は必要に応じて、リフォーム・解体・建て替えなどを行う必要がありますが、購入までの流れとしては上記の方法が一般的です。
空き家を安く買うメリット
住宅を安く買いたい理由はひとそれぞれですが、空き家は一般の価格よりも安く買うことが可能です。空き家を安く買うことのメリットについて紹介します。
激安の値段で購入できる
空き家の場合には、「格安」ではなく「激安」で販売していることも少なくありません。同じ予算であれば、空き家の方が広い土地と住宅を安く買うことが可能です。
営利目的ではない空き家バンクを利用すると、手数料がかからなかったり土地や建物を無償で贈与してもらえたりすることもあります。安く買うことができるのは嬉しいですが、激安になるだけの理由が必ずあるので、購入をする前には空き家について調べておく必要があります。
国や自治体からの補助金を利用できる
空き家の購入やリノベーションを行う場合に、自治体から補助金が出る場合があります。リフォーム費用の一部助成などがあり、初期費用を抑えて安く買うことができます。
国土交通省でも、長期優良住宅化リフォーム推進事業(令和3年度)で、補助金を出しています。土地や建物は安く買うことができても、リフォーム費用などはそれなりの金額がかかるので、補助金があると助かります。
これらの補助金を利用するには、対象となる条件があります。空き家を安く買う検討をする前に確認をして、対象となるか調べることが必要です。出典：令和３年度｢長期優良住宅化リフォーム推進事業｣の募集を開始します!（国土交通省）
立地条件の良い可能性が高い
空き家は、立地条件の良い場合が多いといわれています。空き家は、建物こそ古いものが多いですが、立地条件の良い場所に建てられていることが多いです。駅の近く、利便性の良い場所、優先したい条件で探すと良い物件を安く買うことができるかもしれません。
空き家を安く買うデメリット
空き家を安く買うことはメリットも多いですが、いいことばかりではありません。必ずデメリットもありますので、そうした部分を知っておく必要があります。
不動産会社の仲介なしで交渉することがある
空き家は、空き家バンクなどに登録されていることがあります。空き家バンクに登録されている空き家の購入を希望する場合には、所有者（売り手）との交渉は自分で行う必要があります。不動産会社を介することができないので、トラブルを起こす可能性もあります。
自治体によっては、トラブルを起こさないために仲介を紹介してくれることもあります。ほとんどの場合は、契約や仲介などの交渉などには関与をしません。不動産取引は難しい手続きなどが多いので、必要に応じて弁護士や司法書士などに相談をすることをおすすめします。
購入した後に手入れやリフォームが必要
空き家は住まなくなってから1年以上経過した家を指しますが、古い住宅がほとんどです。購入後そのまま入居できる空き家もありますが、ほとんどの空き家ではリフォームや手入れを必要とします。
状態によっては、解体して建て替えを行った方が安く買うことができることもあります。住宅ローンを利用する場合などは、新耐震基準を満たしていなければ住宅ローンを利用できないでしょう。
空き家の場合は築年数が古いため、基準を満たしていないことがほとんどで、多くのケースで耐震診断や耐震補強工事を行う必要があります。空き家に関しての情報を調べて、どのような費用が必要なのかをリスト化し、事前に資金計画を立てておきましょう。
事故物件の可能性がある
空き家となり思った以上に安く買うことができる、買い手にとっては嬉しい条件ですが、手放しに喜ぶことができない場合もあります。稀ではありますが、事件が起きたり事故物件になったりした空き家もあることも、デメリットとして覚えておく必要があります。
事故物件とは、自死・孤立死・事故死・殺人事件などにより死者が出た物件を指します。いわゆる心理的瑕疵となります。物件の心理的瑕疵は、買主への重要事項告知義務の対象です。
このような空き家は買い手がつかずに周辺相場に比べて、激安で売りに出されるケースは多いです。いったん別の人が住んだ物件は告知義務の対象外となってしまうため、買い手には事故物件かどうかは分かりにくくなります。
安く買うことができる物件に関しては、物件情報を自分で調べてみる必要があるでしょう。事故物件などの場合には、インターネット上で調べることが可能です。
空き家を安く買う時の注意点
メリットやデメリットも含めて、空き家を安く買う方法について紹介をしました。実際に、空き家を安く買う時の注意点を確認してみましょう。
現地に出向いて物件を確認する
実際の物件を直接確認することは、建売住宅や中古住宅でも行うことです。空き家の場合には、必ず物件の確認を行うようにしましょう。確認する場合には、残置物がないか、ある場合はその処分、カビ・雨漏り・水漏れ・シロアリの被害の有無などを調べます。
実際に生活を行う場合には、生活環境の確認も必要なので、幾度か足を運んで周辺の環境についても調べておきましょう。安く買うことだけを考えるのではなく、物件の状態や周囲について調べることが大切です。
空き家になった理由などの情報収集
デメリットでも紹介していますが、空き家になった理由を調べておくことも必要です。事故物件ばかりではなく、周辺とのトラブルなどの原因で空き家となっている場合には注意が必要になります。できる限り情報を得ることで、安心安全に空き家を安く買うことができるでしょう。
リフォームや手入れ費用の目安の確認
空き家物件の場合には、住む前にリフォームや手入れを行う必要があると思っておきましょう。実際にどのくらいの費用が必要になるのか、目安を確認しておく必要があります。
安く買うことができた空き家でも、リフォームなどの内容によっては新築や中古で購入した物件よりも高くなってしまうことがあるからです。
空き家を所得した後にかかる税金の確認
空き家や新築など、住宅を購入した場合には、必ず税金を支払うことが義務付けられています。どのような税金が必要になるのか確認をして、予算取りしておく必要があります。空き家の取得にかかる税金は以下の通りです。
| 印紙税 | 建物の売買契約・住宅ローン契約にかかる税金 |
|---|---|
| 消費税 | 建物の購入代金・不動産会社への仲介手数料などにかかる税金 |
| 登録免許税 | 土地建物の所有権移転登記・住宅ローンの借入時の抵当権にかかる税金 |
| 不動産取得税 | 土地建物を売買・贈与・新築・増築で取得した際にかかる税金 |
| 贈与税 | 他の個人から財産の贈与を受けた場合にかかる税金 |
| 固定資産税 | 建物の所有者にかかる税金（毎年１月１日現在の状況で決まる） |
安く買うことができた空き家によっては、税金を支払う必要のない場合や空き家を取得すると税金が安くなる制度がある自治体もあります。事前に調べておくようにしましょう。
空き家に関する知っておきたい制度
空き家を安く買う場合には、さらにお得に購入をすることができる制度があります。自治体によっても制度の内容や制度自体の有無が異なりますので、確認することが必要です。
空き家購入で利用できる自治体の制度
空き家購入を検討する際、自治体のいろいろな制度を利用することができます。空き家購入の補助金、空き家を購入後にリフォームを行う場合の補助金、解体費用の一部負担、引っ越し費用なども補助をしてくれる自治体もあります。
購入を県としている地域の自治体が、空き家対策に関する補助などを行っているのか確認をしましょう。補助などを行っている場合には、ぜひ利用してみましょう。出典：民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業（国事業）（東京都住宅政策本部）
情報取集に便利な空き家バンク制度
国（国土交通省）を中心に空き家対策の1つとして行っているのが、「空家バンク」です。空き家バンクとは、自治体が運営しており、空き家を所有している人と空き家を探している人が登録し、空き家の情報を提供するサービスです。空き家を探す方法の1つとして利用してください。
自治体が仲介役となって、売手と買手、貸手と借手をマッチングさせます。不動産会社と同じようなサービスですが、運営するのは自治体なので無料で使用することが可能になっています。条件の良い空き家を安く買うことができます。出典：「全国版空き家・空き家バンク」について（国土交通省）
空き家バンクのメリット
自治体が運営をしているため安心であり、買い手と売り手のマッチングをすることができるので、無駄が少ないことがメリットです。
- 空き家を安く買うことができる
- 補助金を受けられる
- 多くの空き家情報を見ることが可能となる
都会から引越して田舎暮らしを始めたい方にとっては、地方の空き家情報をネットで確認できるのでとても便利です。反対に空き家を売りたい人や貸したい人にとっては、より多くの人に物件をアピールできるようになるのでとても便利です。
空き家バンクのデメリット
空き家バンクはとても便利なものですが、デメリットもあります。デメリットを知ることでどのように対応をすればよいか、事前に知ることが可能です。
- 個人間の契約となるためトラブルが起きやすい
- すべての自治体が空き家バンクを運営しているわけではない
購入を希望する自治体が必ずしも空き家バンクを運営しているわけではありません。このような場合には、国土交通省が委託運営している全国版空き家バンクを利用するようにしてください。
空き家解体工事に助成金制度がある
空き家を安く買うことができた場合、老朽化が激しい場合には解体建て替えをすることになります。このような場合でも解体工事へ助成金を出してくれる自治体もあります。購入を希望している地域で助成金制度があるか、ある場合には条件に合っているか確認を行うことが必要です。
空き家には無償譲渡されている物件もある
ここまでは売却を中心にした解説をおこなってきましたが、空き家には無償譲渡となる物件もあります。条件などによっては空き家を安く買うことが可能になります。
無償譲渡する理由は？
空き家が無償譲渡で手に入ることはとても魅力的なことでありますが、無償でも手放す理由が必ずあります。維持管理していく費用がバカにならないので、それならば無償でも良いからほしい人がいれば譲渡をしてしまいたいというケースが多いようです。
シロアリの被害を受けている、雨漏りがする、水回りに難がある…何かしらの理由があるかもしれません。建物のほとんどを、解体して立て直さなければならないケースなども想定できます。お得に空き家が手に入るなどと、喜べる内容ではないことも覚えておきましょう。
無償譲渡をしてもらう時の注意点
無償譲渡を行う場合でも、不動産を登記するための費用や、不動産会社に仲介を頼んだ場合は費用が発生します。仲介手数料といった諸費用を、誰がどの程度負担するのか事前に協議して取り決める必要があります。
仲介手数料や印紙税は譲渡する側が、登記費用は譲り受ける側の負担が一般的です。無償譲渡の場合になると、話が変わってくる可能性があるので、事前にきちんと話し合っておきましょう。
無償譲渡でも税金はかかる
0円で手に入れた空き家であっても、税金を支払う義務があります。固定資産税や贈与税、不動産取得税、登録免許税は支払うことになるので、金額などの確認をしておきましょう。
贈与税や不動産取得税は、一定の金額以下の場合には控除や非課税になる場合があります。すべての税金を支払うということではありません。
空き家を好条件で安く買う知識を深めよう！
空き家を安く買う方法について紹介しました。空き家を安く買うことで、通常の住宅購入よりも費用を抑えることができます。しかし、空き家は古い住宅であることが多いので、購入後に手入れやリフォームを必要とすることを忘れないでください。
安くてもリフォーム費用などが高くなってしまっては意味がありません。お得に購入する方法と共に知識を得ることで、損をぜずに空き家を安く買うことが可能になります。
