日本は一昔前ほどではないものの、いまだに「新築信仰」が続いており、新築と中古だとその価値に相当の差がついてしまいます。築浅であればあるほど高く売却できる可能性は上がりますが、それでも「築浅中古」と「新築」の間には越えられない壁があるようですね。
ところで、せっかく購入した新築住宅をまだ住みもせずに、もしくは住んだとしてもごく短期間のうちに、もう売却したいという事例は意外にたくさんあるものです。しかし、基本的に買ってすぐの家を売却すると損をするといわれています。それはなぜなのでしょうか。
今回は、購入してすぐの家を売るときにできるだけ損をしない方法を中心に、新築・築浅住宅の売却の際に注意しておくポイントを解説していきます。
どんな家が「新築」？「築浅」？
「新築」とは建築完了1年未満、未入居の建物
不動産を売り出す際に「新築」と表記できるのは、「建築が完了して1年未満、かつ1度も誰も住んでいない」物件だけです。
建設完了後1年が過ぎていれば、未入居でも中古扱い、建築完了後1年未満でも、1日でも住んでいれば中古扱い、ということになります。
冒頭でも述べた通り、日本では新築に対する人気が根強く、ステータスとも考えられる傾向があるため、できるだけ新築が欲しいと望む人は多いようです。
「築浅」とは築年数5年以内
「築浅」は、中古住宅のなかでも築年数がそれほど経っていないもので、一般的には「築5年以内」の物件を指します。
新築と築浅は高く売れる？
一般的には、新築と築浅の物件は高値で売れる可能性が大きくなっています。しかし、売り方を間違うと思っていた価格よりもかなり下回ってしまったり、そもそも売れなかったり、というケースも出てきます。
また、築浅は高値で売れるかもしれないといっても、新築に比べて1割ほど価値が下がってしまうといわれています。しかし場合によっては新築とほとんど変わらないような築浅物件もあるため、内装や設備が新築同然であり、それをうまく買主に伝えられれば、新築とほぼ変わらない価格がつく可能性もあるでしょう。
なぜ買ったばかりの家を売るの？
希望いっぱいで購入した新築住宅なのに、なぜその直後に売却を考えるのでしょうか？理由は人それぞれですが、たとえば下記のようなものがあります。
イメージと違った
いろいろとシミュレーションをして設計したはずなのに、できあがってみるとどうもイメージ通りではなく、これ以上その家での生活が想像できない、ということもあるものです。
家そのものだけでなく、立地に不満が出てくることもあるでしょう。思っていたより不便だった、望んでいた生活環境ではなかった、という思いが売却を決断させる要素にもなり得ます。
また、戸建であれば騒音などのご近所トラブル、マンションであれば隣人トラブルに我慢できないということも出てくるかもしれません。住んでみなければわからない点も多いのです。
住宅ローンの返済が苦しくなった
そもそも返済計画自体に無理があり、返済が始まってすぐに限界を感じる場合や、住宅の購入直後に収入が減る・支出が増える要因が出てきて、返済が難しくなり始めるケースもあるでしょう。
住宅ローンは、一度滞納するとさまざまな弊害が出てきます。早めに対処しないと、最終的には家を差し押さえられてしまうという事態にもつながるため、返済に無理を感じた時点で売却を選択肢に入れることも考えなければなりません。
家族構成が変わった
家の建設中に夫婦の間でトラブルがあり、離婚に至ってしまうという可能性もありえることです。また、親の介護をすることになり同居の必要性が出てくる、ということもあるでしょう。
もともとの家族構成で設計していた新築住宅であれば、家族構成が変化することで生活のしづらさを感じ、売却を考える方向にもいかざるを得ないでしょう。
転勤などで家を離れないといけなくなった
住宅購入後に、転勤などの仕事の都合で離れた土地に引越ししなければならなくなった、という理由も考えられます。単身赴任という選択もありますが、それが不可能であれば家族全員で移り住まなくてはならないでしょう。結果的に、買ったばかりではあるけれどもその家は不要になってしまい、売却せざるを得ないという事態にもなりかねません。
買ったばかりの家をすぐに売るのは基本的に損？
中古になった途端に資産価値は急激に落ちるから
そもそも新築住宅であっても、自分が購入した金額と同等かそれ以上で売れるとは限らないという現実があります。そのうえ、住宅は新築のときがもっとも価値が高く、一度でも住んだり年月が経ったりして中古住宅になると、その資産価値はものすごい速度で下落していきます。
築浅の住宅は高値で売れる可能性がある、と前述しましたが、それでも新築住宅から資産価値が下がっている状態であることには変わりありません。老朽化が進んでいる物件に比べればもちろん高値で売れますし、何らかの条件が重なって新築と同等かそれ以上で売れることはまれにありますが、基本的には時間が経つほど価値はどんどん下がっていきます。
税金が高いから
家を売却して出た利益に対してかかる譲渡所得税と住民税は、家の所有期間が5年を超える場合に比べて、5年未満で売却すると、税率が2倍近くになってしまいます。これはなかなか無視できる数字ではありません。
意外に買主が見つかりにくいから
新しい物件であれば購入希望者もたくさん現れるだろうと考えるところですが、逆に「購入してすぐに売るなんて、何か大きな欠陥があるのでは？」というネガティブな推測をされてしまい、なかなか売れないということがあります。
転勤や離婚など、売主側の事情が理由であるとわかれば、購入につながる可能性も高くなりますが、最初の段階でバイアスとハードルが存在してしまうことは否めないのです。
買主側が築浅中古を敬遠する理由がいくつかある
買主側の視点で見てみても、実は築浅中古物件は敬遠してしまう要素が存在しています。知識がある買主であれば、このような要素もよく知っていて、築浅を避ける可能性が高くなります。
固定資産税が高くなる
新築住宅に対する固定資産税の減税措置により、新築戸建ては固定資産税が3年間半額、新築マンションは5年間半額になります。ところが、どんなに築浅であっても新築ではない物件に関しては、この減税措置が適用されません。
固定資産税はなかなかの金額であるため、買主にとって減税措置が受けられないのは大きなデメリットとなるでしょう。
瑕疵担保責任の適用期間が短くなる
瑕疵（かし）担保責任とは、物件を引き渡したあとに何か不具合があった際、売主が買主に補修などの責任を負う制度です。新築住宅であれば、売主は10年間この責任を負うことが義務付けられています。
ところが、中古住宅には瑕疵担保責任は義務となっておらず、売主と買主との間での話し合いとなります。そのため、あっても1～2年間、もしくはそもそもなし、ということもあり得るのです。こちらも、どんなに築浅であっても中古は中古なので、10年間の瑕疵担保責任は適用されなくなってしまいます。
修繕までの期間が短くなる
住宅は、築10年程度で壁紙の貼替や外壁の塗装、水回り設備の交換など、リフォームが必要な箇所がだんだん出てくるものです。
新築であれば10年もつものが、仮に築5年であれば5年後にはリフォームについて考えなければいけない時期がやってくる可能性があるのです。リフォームにもまとまった金額が必要なため、十分な貯蓄がないまま修繕箇所が出てくるかもしれないというのは大きな不安につながってしまうでしょう。
新築と築浅をできるだけ高く売るには
前項では、新築や築浅物件を売ると損をする可能性がある理由を列挙しましたが、それでも「高値がつきやすい」ということを優先するのであれば、新築・築浅で売却するメリットは十分感じられるはずです。
では、できるだけ高値で売るためにやれることを見ていきましょう。
未入居ならそのまま売る
売ろうか売るまいか悩んでいて、「とりあえず住んで考えよう」というような状態であれば、住まずに売ることを考えましょう。前述したように、一度でも住んでしまえば建築から1年経っていなくても新築扱いにならず、売却価格に大きく差がついてしまう可能性があるからです。
今現在未入居の状態であれば、そのまま売る方がよい場合が多いのです。
できるだけ早い時期に売る
売却が最終的に避けられないのであれば、引き延ばすのは損となります。時間とともに、家の資産価値はどんどん下がっていくからです。とにかく早く売却のための行動を起こすことをおすすめします。
自分で売却相場をあらかじめ調べておく
自分の物件が大体どれくらいの価格で売れるかどうか、相場をあらかじめ調べておくことで、不動産会社に査定を依頼した際に出された査定価格についてある程度妥当性を判断することができます。
高すぎても安すぎても、売却は成功とはいえません。ほかならぬ自分の物件なのですから、仲介を頼む不動産会社にすべて頼るのではなく、自分でも知っておくべきことは調べておくことが大事です。
不動産会社の選び方に気をつける
まず売却の仲介を依頼する、査定をお願いする不動産会社は、必ず複数社ピックアップするようにしましょう。一社だけに査定を頼むのではなく、一括査定などを用いていくつかの会社に依頼することが大事です。
一社のみだと、いくら自分で相場価格をあらかじめ調べておいても、その査定価格の妥当性が判断しづらいからです。
査定価格は、売り出し価格を決める際の重要な要素となります。売り出し価格が安すぎれば損をしますし、高すぎれば購入希望者が現れないということにもつながるため、初めに出させる査定価格がまず非常に重要なポイントなのです。
また、不動産会社を選ぶ際にも押さえておく点があります。まず不動産会社にも「得意分野」があります。一戸建ての売却、マンションの売却、賃貸住宅、不動産の扱いにもさまざまな分野があるため、自分の売り出したい物件によって、その売却が得意な会社を見つけることが重要です。
さらに、地域に根差した会社を選べるとさらによいでしょう。物件のある地域の不動産事情に詳しく、経験豊富であれば安心して売却活動をまかせることができるはずです。
スケジュールには余裕をもたせる
不動産は売り急ぐと、購入希望者の値下げ交渉に応じざるを得なくなることがあります。いくら「とにかく早めに売ろう」といっても、焦って短期間で売ろうとしないことも大事です。
不動産の売却には、短くても3か月はかかるといわれています。なるべく早めに、しかし慌てることなく売却活動を進めるためには、この期間を参考に、余裕を持った売却スケジュールを組むようにしましょう。
内覧時の印象を良くする
新築であればともかく、すでに住み始めている家に関しては、購入希望者の意欲を後押しするもっとも大きなポイントが「内覧時の印象」です。
ただでさえ築浅物件はきれいで快適だろう、と期待して来る購入希望者に、生活感丸出しの家を見せるのは絶対にNGです。まずはしっかり片付けと整理を行い、特に水回りを念入りに掃除にも力を入れましょう。場合によってはハウスクリーニングを入れて、プロの手でピカピカにしてもらいます。
モノが多いと、部屋は実際よりも狭く見えてしまうため、不要なものやすぐに使わないものはトランクルームなどを借りて片付けてしまいましょう。
また、築浅物件には最新設備が備えられていることを期待している買主もいるはずです。人気の付帯設備やエアコン、照明などは残しておくべきか、不動産会社にも相談してみるとよいでしょう。
まとめ
購入した直後の家を売ることは、一般的には損してしまうといわれている一方で、注意ポイントを押さえれば高値で売却することも可能です。損をしてしまう要素、高値で売れる要素の両方を把握し、売るべきかどうかを慎重に検討することが重要です。
