人生において経験することの少ない「家や土地の相続」。自分にはまだ関係のないことだと感じていたのに、急に相続することになったらどうすればいいのか頭を悩ませてしまいますよね。
「親が住んでいて空き家になってしまった家や土地を相続することになったけれど、住んでいる自分の持ち家がある」「とりあえず空き家にして放置しておいて、どうするかはまた考える」と後回しにしておくのは、損をするだけではなく、さまざまなリスクが考えられます。
今回は、相続した空き家や土地をそのまま放置しておくことで考えられるリスクを、大きく分けて3つ解説していき、放置リスクを踏まえた上での賢い活用方法もあわせて紹介します。
「相続したものの有効に活用する方法が分からない」と悩む場面に直面した際はぜひ参考にしてください。
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相続した空き家や土地を放置するリスクを3つ解説
親から相続する不動産は「家」と「土地」に分けられますが、どのように活用したらいいのかわからず頭を抱えてしまうことがほとんどではないでしょうか。
家・土地の両方を相続する場合もあれば、土地のみを相続する場合もありますが、どちらの場合でも放置しておくとさまざまな問題に直面します。
ここからは、相続した家や土地を放置することで考えられるリスクを大きく分けて3つ紹介していきます。
空き家にしていると近隣からの苦情の原因になる
相続した不動産が家の場合、誰も住まずに空き家のままにしていると、近隣から苦情がでる原因になります。
誰も住んでいない空き家は非常に早く老朽化していきます。老朽化により、窓ガラスが割れたり、壁が崩れたりといったことが原因で近隣に被害を与える可能性が考えられるでしょう。
また、空き家は不法投棄の的にされたり、野生動物や害虫・不審者が棲みついてしまったりすることも多く、空き家だけでなく周囲一帯の景観や衛生、治安に害をもたらすリスクも十分あり得ます。
そのような地域は資産価値としても評価を下げ、いざ空き家を売ろうとなっても買い手がつかなかったり、またそのような土地に引っ越してこようと考える人もいなくなってしまったり…と、本当によいことは何もありません。
空き家の管理不足が原因で近隣や第三者に損害を与えた場合、責任は所有者に生じ、最悪の場合は損害賠償金を支払わなければならなくなります。
管理の手間と時間がかかる
相続した不動産が土地だけであっても、放置することで周辺へ与える悪影響を考慮しなければなりません。管理されていない土地は草木が生え放題になり、近隣の外観を損なうと苦情がでることがあります。
人が出入りしていない土地のリスクはそれだけではありません。まったく知らない間に勝手に建物を建てられてしまったといった事例もあるのです。
そこで起きたトラブルは土地の所有者にも及ぶ可能性があります。
そのため、定期的に管理をする必要がありますが、相続した土地が普段住んでいる家から遠い場合には行き来だけでも大変な負担となるでしょう。手入れを第三者に依頼する場合でも、もちろんお金がかかります。
不要なトラブルを避けるためには定期的に管理しなければいけませんが、手入れのためには手間と時間がかかることを考慮しておきましょう。
税金がかかり続ける
金銭面で考えた場合、最大のリスクとしては所有している限り税金を払い続ける必要があることでしょう。固定資産税や都市計画税といった税金はたとえ住んでいなくても払い続けなければなりません。
特に、空き家が「特定空き家」に指定されると固定資産税の優遇を受けることができなくなり、通常の6倍の税金を払うことになるので、以下に該当する場合は特に注意が必要です。
・放置を続けると倒壊する危険性が考えられる状態
・土地の管理がされておらず、周辺の外観を著しく残っている状態
・周辺の生活環境保全のために放置することが不適切と判断される状態
引用：空家等対策の推進に関する特別措置法 | e-Gov法令検索
有効に活用できない家や土地だからといって放置していると、どんどん税金がかかることを十分に考慮しておきましょう。活用する方法や適切な処分方法を検討することをおすすめします。
相続した家・土地は賢く活用しよう！有効な選択肢を紹介
上記までに紹介したように、相続した家や土地を放置しておくとさまざまな問題が発生します。たとえ使っていなくても所有しているだけで大きな維持費がかかり、管理する手間と時間は大変な負担となるでしょう。
しかし、一般の会社員であれば家や土地を得る機会というのはそうそうありません。放置することで起こり得るトラブルを回避しつつ、少しでもお得に活用できる方法を探すことが大切です。
ここからは、家や土地を相続したもののどう使ったらいいのか分からない人に向け、有効な活用方法を紹介します。
管理の手間がかけられない人は売却を検討する
相続した不動産の位置が遠すぎて管理できない、維持するための費用をかけたくないといった人が最初に思い浮かぶ方法は「売却」ではないでしょうか。不動産を有効に活用したいと思ってもやはり管理の手間や費用がかかるため、煩わしさを感じたくないという人には一番早い方法です。
売却を選んだ際には、不動産を再活用して副収入を得ることはできませんが一度にまとまった金額を得ることが可能です。さらに、不動産は所有している年月が経てば経つほど価値が下がってしまうため、決断が早いほど高く売れるというメリットもあります。
ただし、相続した家が下記のような状態の場合、なかなか買い手が見つからない可能性があります。
・住宅の築年数が古すぎる
・耐震基準を満たしていない
相続した家の状態を見極め、買い手が見つかりづらいと判断された場合には建物を解体し、更地にして売りに出すことも選択肢の1つです。解体費用を見越しても、早期に売却することで、所有するだけで発生する維持費や放置リスクを抑えることができます。
賃貸用に活用する
相続した家の状態が良ければそのまま人に賃貸用物件として出し、収入を得る方法があります。そもそも相続した不動産がアパートやマンションとして経営していた場合には、そのまま引き継ぐことがもっとも手軽な方法と言えるでしょう。
賃貸に出すことの大きなメリットは賃貸で得た収入を管理費用や維持費用に充てることができる点。今は使う予定はないけど将来的には使いたいといった人にも有効な活用方法です。仮に、プラスの収入にならなかったとしても、人が住んでいる状態であれば放置リスクを下げられる利点も。
ただし、状態によってはプラスの収入どころかマイナスになってしまう可能性を考慮しておく必要があります。例えば、立地条件が悪かったり築年数が古すぎたりといった場合には家賃相場が大幅に低くなり、収入より維持費の方が上回ってしまいます。
また、貸し出した際には、借りた人がどのような人であっても家主都合で退去させることができません。条件が良ければ安定した収入を得ることが可能ですが、賃貸に出す際のデメリットも十分に考慮して選択しましょう。
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更地にすれば活用方法が広がる
売却する方法でも少し触れましたが、価値が低いと判断した場合には建物を解体して更地にすることで活用方法は広がります。
駐車場にして収入を得る
更地にした土地を駐車場にすることによって、毎月決まった収入を得ることが可能です。空いた土地に建物を建築する場合には、建築費だけではなく設備を維持するために高額な費用が発生しますが、駐車場にする場合の初期費用は安く済みます。
土地をアスファルトに舗装してしまえば、雑草が生えることもないので除草管理の手間もかかりません。また、1番のメリットとしては土地を保有し続けられる点。将来的に売却を予定している場合、具体的に手続きを進めるまでの間だけ駐車場として活用するといった方法も可能です。
ただし、駐車場にすることはメリットだけではありません。例えば、固定資産税や所得税、住民税といった税金が増えてしまう可能性があります。さらに、駐車場は立地条件が良くなければ利用する人がほとんど現れないので、工事費を賄うことすら難しくなるでしょう。
土地の立地条件が良く、駐車場としての需要が高ければ維持費をおさえつつ、安定した収入を得ることが可能ですが周辺状況をよく見極める必要があります。
アパートやマンションを建築して賃貸経営する
更地にした土地にアパートやマンションを建築することによって収入を得る活用方法もあります。建築費用などの初期費用は高額になりますが、立地条件がよく上手に運用できれば数年で回収することができるでしょう。
初期費用など支出が多いことで、敷居が高く感じられますが、不動産所得は減価償却費用や青色申告といった費用を経費として計上することができます。また、更地と比較して固定資産税や都市計画税を抑えられることから節税対策としても人気の活用方法です。
住居は1度住み始めれば1～2年は居住することが一般的なので、満室状態を維持できれば長期的に安定した収入を見込めことができます。
ただし、入居者が見込めずに空室状態となってしまうと維持費だけがかかる点、どうしても災害リスクがつきまとう点などは大きなデメリットとなるでしょう。リスクへの対処法も十分に加味して検討する必要があります。
まとめ
今回は、相続した土地は活用しないと損をする理由や放置することで考えられるリスクを3つ紹介しました。考えられる大きな放置リスクは以下の通りです。
- 空き家にしていると近隣からの苦情の原因になる
- 管理の手間と時間がかかる
- 税金がかかり続ける
不動産は所有しているだけで維持費だけではなく、さまざまなリスクも出てくるので、可能であれば有効に活用したいものです。賢く活用するために考えられる選択肢は以下の通りです。
- 売却を検討する
- 賃貸用に活用する
- 更地にして選択肢を増やす
人生の中でも「相続」はあまり経験することではないため、どうしたらいいのか分からないという人が多いでしょう。しかし、放置することは大きなトラブルに発生する可能性があることを知り、有効に活用していきましょう。
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