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不要な別荘を放置するリスク
別荘を購入または相続しても、使わずに放置しているケースもあるのではないでしょうか。不要な別荘をそのまま放置していると、固定資産税や管理費などがかかるリスクがあります。
また、放置している期間が長ければ長くなるほど、管理が難しくなります。管理しないまま放置された別荘は、倒壊の恐れや犯罪の温床になりやすいなど、別荘そのものだけではなく、周囲への安全面でのリスクも高くなるでしょう。
このように不要な別荘を放置するとさまざまなリスクがあるため、不要と判断したら早めの対処が必要です。
別荘の解体は増えている？
別荘は1970年代のブーム時に、軽井沢や那須、伊豆高原などの避暑地を中心に数多く建設されました。
その後、ブームが去ったことや別荘を所有しているオーナーの高齢化などを理由に、別荘が廃墟化しているケースも少なくありません。そのまま放置していると多くのリスクがあるため、別荘を解体するケースが増えています。
解体する費用がない場合は売却を検討するなど、不要になった別荘を手放したいと考えている人は増加していると言えるでしょう。
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別荘とその他関連する建物との違い
別荘は居住用住宅の1つで、リゾート地に避暑や避寒、レジャーなどを目的として建てられる住宅です。生活に必要なものではなく一種の贅沢品として認識されていることから、セカンドハウスと同じように扱う人もいます。
別荘は居住用住宅やセカンドハウスと似たようなものだと思われやすいですが、それぞれ別荘とは異なります。ここからは、別荘とその他関連する建物との違いについてご紹介します。
居住用住宅との違い
居住用住宅とは、人が住んで生活するための住宅を指します。簡単に言えば、普段の日常生活を営むために利用する住宅です。自宅と言い換えると、より分かりやすいでしょう。
別荘も人が住んで生活するための住宅ではありますが、普段の日常生活で利用するというよりも、長期休暇などを利用して数日程度滞在する住宅だと認識されています。そのため、別荘は非日常用の住宅として扱われているのです。
他にも、別荘は居住用住宅で適用される税金の軽減措置の対象ではないなど、税務上での扱いの違いもあります。
別荘と居住用住宅との違いは、基本的には日常生活で利用する住宅であるかどうかだと言えます。
セカンドハウスとの違い
セカンドハウスとは名前の通り第2の家のことで、居住用住宅以外に所有している月1回以上使用している住宅を指します。
例えば、職場が遠方のため自宅とは別に職場近くで借りる家や、仕事の拠点として利用している家など、自宅以外で日常的に使用していることがセカンドハウスと認められる条件です。
このため、セカンドハウスは自宅などの居住用住宅と同じ税金の対象で、不動産取得税の軽減措置も受けられます。
不要な別荘を解体することの3つのメリット
不要となった別荘を解体すると掃除や修繕などの管理の手間がなくなることや、固定資産税などの税金の支払いがなくなること、さらに土地の売却が可能になるなどのメリットがあります。
ここからは、別荘の解体に関するメリットについてご紹介します。
- 掃除や修繕の手間がなくなる
- 別荘にかかる固定資産税がなくなる
- 更地にして売却が可能になる
1：掃除や修繕の手間がなくなる
別荘を所有する場合、定期的な掃除や必要に応じて修繕が必要です。維持管理をしていないと建物の汚れや傷みがひどくなり、別荘を利用できなくなるだけではなく、最終的には倒壊するリスクもあります。
掃除や修繕の手間やそれらを怠ったことにより生じるリスクは、別荘を解体すれば解消することが可能です。
2：別荘にかかる固定資産税がなくなる
別荘を所有し続けていると、土地と家屋に対して固定資産税が発生します。別荘を使用していない場合も、固定資産税を払い続けなければなりません。
別荘を解体すれば固定資産税は土地のみにかかり、家屋に対しての税金はなくなります。管理費用もかからなくなるため、総合的に費用負担が軽減されるのです。
3：更地にして売却が可能になる
別荘そのものを売却しようとしても、建物の状態が良くなければ買い手がつかない可能性があります。しかし、別荘を解体して更地の状態にすれば、土地であれば購入を検討したいと考える人も少なくないでしょう。
別荘を更地にすれば売却が可能になる点は、解体する大きなメリットと言えるでしょう。
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不要な別荘を解体することの3つのデメリット
不要な別荘を解体する場合、メリットだけではなくデメリットについても理解する必要があります。デメリットとしては、別荘に遊びに行けなくなる、土地の買い手がつかない場合は税金が高くなる、解体費用が必要であることなどが挙げられます。
ここからは、別荘を解体するデメリットをご紹介します。
- 別荘へ遊びに行けなくなる
- 土地の買い手がつかない場合は税金が高くなる
- 解体の際に出費が必要
1：別荘へ遊びに行けなくなる
別荘を解体すれば、その別荘を利用できなくなります。そのため、別荘の周辺にあるリゾート地や避暑地を訪れたときに、宿泊施設を準備しなければなりません。
別荘を解体することによって、今まで気軽に使っていた場所を失うことになるのです。
2：土地の買い手がつかない場合は税金が高くなる
別荘を解体すると、固定資産税の特例措置が受けられなくなります。
すぐに土地の買い手がつけばそこまで問題ではありませんが、なかなか買い手がつかないと特例措置が受けられず、通常の固定資産税を支払わなければなりません。結果として、解体する前よりも税金が高くなる場合があります。
3：解体の際に出費が必要
別荘を解体する際に避けられないのが、解体による出費です。売却するのであればお金を手にすることができますが、解体する場合は費用を支払わなければいけないため、損をしてしまう可能性があります。
解体費用は建物の構造や坪数によって異なるものの、それなりの費用を捻出しなければいけない点は大きな負担でしょう。
別荘の解体を依頼する際の3つのポイント
別荘の解体は一般的な住宅の解体とは異なり、遠方であったり立ち合いが難しかったりするケースがあります。また解体費用は一律ではないので、ある程度複数の業者に見積もりを依頼しておく方が安心です。
ここからは、別荘の解体を業者に依頼する場合のポイントを3つご紹介します。
- 見積もり代行が可能なサービスを利用する
- 立ち会いが難しい場合は図面を用意しておく
- 一括見積もりサービスを利用して比較する
1：見積もり代行が可能なサービスを利用する
別荘の解体に立ち会うことが難しい場合は、見積もり代行サービスを利用すると便利でしょう。見積もり代行サービスは、別荘のある現地の解体業者の中から最適なところを選択し、紹介してくれるサービスです。
このサービスを利用すれば、遠方に別荘がある場合でもスムーズに解体作業に取りかかってもらうことが可能です。
2：立ち会いが難しい場合は図面を用意しておく
解体工事は現地に赴き、担当者と一緒に建物の内部などの立ち会いを行うのが一般的です。それが難しい場合や見積もり代行サービスが使えない場合は、図面を用意しておくことが必須とされています。
図面を確認すれば解体工事業者側も、立ち合いをせずにある程度の工期や費用を見積もることが可能です。さらに、現場の写真を用意したり、解体・撤去してほしいものも伝えておいたりすると、正確な見積もりを出してもらいやすくなります。
3：一括見積もりサービスを利用して比較する
別荘の解体を依頼するときに大切なのが、一括見積もりサービスを利用して複数の解体工事業者で費用などを比較検討することです。
別荘の構造や坪数によってある程度の解体費用の相場は決まっているものの、業者によって具体的な費用や工期、スケジュールなどは異なります。そのため最低でも2~3社から見積もりをもらっておくとよいでしょう。
そのときに便利なのが一括見積もりサービスです。費用だけではなく、工法やスケジュールなどを総合的に比較することで、納得して依頼できる業者を見つけることができます。
別荘の解体にかかる費用
別荘の解体にかかる費用の相場は、別荘の構造によって坪単価あたりの料金が異なります。そのため、解体したい別荘の構造と坪数をきちんと把握した上で、ある程度の予算を算出することが必要です。
例えば、木造であれば坪単価は4万円～5万円程度、鉄骨造で6万円～7万円程度、RC造（鉄筋コンクリート造）の場合は6万円～8万円程度とされています。
これは、木造であれば解体作業の負担が少ない傾向があるのに対して、鉄骨造やRC造は頑丈な構造なので解体作業の負担が大きいことが理由です。
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別荘を解体せずに売却したい場合の考え方
別荘を処分する方法は、解体以外に売却するという手段もあります。しかし、別荘は一般的な住宅よりも売れにくい傾向があることを覚えておきましょう。
別荘を解体するのではなく売却する場合の考え方について、3つのポイントをご紹介します。
1：安くても売却する意思を持つ
別荘の多くが築古物件であり、さらに立地や交通の便が悪いところも多いことから、なかなか買い手がつきにくく、高く売却できない傾向があります。また、買い手がつきにくいということは、売れるまで長期戦になることも覚悟しなければなりません。
売却の意思が揺らいでしまう方もいますが、別荘を管理し続けることによる経済面や精神面での負担を考え、安くても売却する意思をしっかり持つことが大切です。どんなに二束三文でも、別荘を手放すメリットの方が大きい場合もあります。
2：不動産会社と協力して買い手を探す
自分たちだけの力で別荘の売却を検討しても、なかなか買い手がつかない可能性が高いでしょう。そのため、時間がかかってでも確実に買い手を見つけたいのであれば、不動産会社や管理会社に売却の旨を相談し、協力してもらいましょう。
不動産会社や管理会社に買い取ってもらう方法もあります。場合によっては、自分たちがお金を払ってでも引き取ってもらうことを検討することが必要です。
3：売却が進まないときは無償で手放すことも考える
不動産会社や管理会社に協力してもらっても売却が進まない場合、無償で手放すことも必要です。無償で手放すというのは、別荘のある自治体や公共機関への寄付、親戚や知人への無償での提供などがあります。
この方法で売却すると、売った側は得をすることはないものの、大きな損失もないので比較的有効的な考え方だと言えます。
自治体や公共機関への寄付
自治体や公共機関では、条件やニーズを満たした物件であれば寄付という形で提供することができます。しかし、条件やニーズを満たしていても、引き取った後の維持費の問題で受けつけてもらえない可能性があります。
条件やニーズは自治体や公共機関によって異なるので、まずは相談してみましょう。
親戚や知人への提供
親戚や知人の中で別荘に興味を持っている方がいれば、無償で提供する考えもあります。別荘をリフォームやリノベーションして有効活用したいと考えている方も少なくないので、身近な人に相談してみましょう。
譲渡することで贈与税が発生する可能性や近隣トラブルになる可能性があるので、事前に不動産会社や専門家に相談しておくことが大切です。
別荘を売却するときの3つの注意点
別荘を売却する場合、売却が完了するまでに時間がかかる場合があります。さらに、所得税の問題や損益通算で算出できないことなど、事前に知っておかないとトラブルになってしまうことも少なくありません。
ここからは、別荘を売却するときに注意しておきたいことを3つ紹介します。これらの点を踏まえて、別荘の売却計画を立てるようにしましょう。
1：売り手がつくまで時間がかかる場合がある
別荘は通常の住宅と比較するとトレンドなどに左右されやすく、売却を決めてもなかなか買い手がつきにくい物件です。このため、不動産会社や管理会社に売却をお願いしても、別荘の取り扱いに慣れていないと引き受けてくれない場合があります。
別荘の売却を専門的に取り扱っている業者に依頼するとよいのですが、見つけるまでに時間がかかる場合も少なくありません。焦らずしっかり売り手を見つけることが必要です。
2：譲渡所得税がかかる可能性がある
別荘を売却して利益が発生した場合、所得とみなされます。そうすると、所得金額に応じた譲渡所得税を支払う必要があります。
これは、一般住宅を売却したときには特別控除で発生しない税金で、別荘の場合は利益の2割から4割程度の税金を払わなければなりません。
ただし、これはあくまでも別荘の売却で利益が出た場合のことであり、利益が出なかった、または損失が出た場合、所得税は発生しません。
3：損益通算で算出できない
別荘の売却により利益が出て譲渡所得税が発生するのであれば、利益が出ないまたは損失となった方が得なのかというと、そうではありません。
別荘の売却で損失が出た場合、通常の住宅売却のように、損失分を他の所得と合算して算出する「損益通算」ができません。
その理由は、別荘が生活必需品の不動産ではないためです。損益通算による税金の減額を狙うことができないようになっています。
不要な別荘は解体を検討しよう
不要な別荘の処分に困っている場合は、解体することで管理や維持費用がかからなくなるなどのメリットがありますが、その反面、解体費用がかかるなどのデメリットもあるので注意が必要です。
また、別荘を売却する場合は、売却できるまでに時間がかかる恐れがあります。この記事を参考に、まずはメリットとデメリットを理解した上で解体を検討してみましょう。
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