「住替えを考えているけれど、こんな古い家は売れるのか」「親から相続した古い家があるが、値段はつくのか」「古い家の管理方法が知りたい」などなど、近年は空き家の増加も社会問題化していて、古い家の扱いに困っている方も多いでしょう。
一般的に、古い家は簡単に売ることがなかなかできない不動産のひとつです。これからリフォームや建替えをして「住む」のであれば問題ありませんが、誰も住まない予定であり、古い家を管理できない場合は、売却や何か活用方法を検討しなければなりません。
今回はそんな悩みにスポットを当てて、お話していきます。
「古い家」の基準
「古い家」といっても、築年数が新しくても外見が古く見える家もあれば、その逆もあって、簡単に判断することはできません。
具体的に「古い家」とは、どんな家のことをいうのでしょうか。基準をいくつか知っておきましょう。
築年数が20年を超えているかどうか
金融機関で担保価値があると判断される築年数は20年であり、住宅ローン控除の適用要件も築25年以内です。これらの理由により、築20年を超えた住宅は担保価値がないといわれています。
とはいえ、「担保価値がなくなる＝住めなくなる」というわけではありません。建物部分の価値の問題であり、土地に関しては逆に価値が上がる可能性もあります。
ちなみに、法律上では木造住宅の耐用年数は22年であり、マンションのようなRC造やSRC造の建物の耐用年数は47年とされています。
現在の耐震基準を満たしているかどうか
その家が旧耐震基準で建てられたか、もしくは新耐震基準で建てられたか、という点も古い家の基準にされることがあります。
住宅は、法律で定められた耐震基準を満たさないと家を建てることはできません。
1981年以前までを「旧耐震基準」、それ以降は「新耐震基準」となり、それぞれの違いは以下の通りです。
〇震度5程度の地震に対する耐震性
震度5程度の地震があったとき、旧耐震基準では倒壊や崩壊がなければ問題がありませんでした。
新耐震基準の場合は、部材の各部が損傷を受けないことが条件です。
〇震度6以上の地震に対する耐震性
旧耐震基準では、震度6以上の地震には言及がありませんでした。
震度6以上の地震が発生することを前提とはしていないため、旧耐震基準の建物は自身に対して脆弱である可能性が高くなっています。
対して新耐震基準の場合、震度6～7程度の地震であっても、倒壊または崩壊しないことが定められています。
近年たび重なる大きな地震に対する危機感から、耐震基準は日々更新されています。
〇税制の違い
旧耐震基準と新耐震基準では税制の優遇（控除）なども異なります。
新耐震基準の建物は、住宅ローン減税を受けることが可能であり、新築・取得または改修する際に住宅ローンを組む場合、ローン残高の1％額が10年間控除されます。
住宅ローン減税制度では、新耐震基準を満たす「耐震基準適合証明書」があれば、控除などを受けることが可能です。
古い家の所有時に生じる主な問題点
古い家の条件は分かりましたが、古い家を所有しているだけでは問題は生じないのでは？と思われる方も多いかもしれませんね。
古い家を所有しているとどのような問題点があるのでしょうか？
処分するのが難しい
古い家の価値は20年するとほぼなくなってしまいます。
古い家の価値がゼロならまだよいですが、実際は解体費用がかかるので家と土地の売却査定は、マイナスになる可能性があります。
解体費用はその古い家の規模にもよりますが、約80万～150万円ともいわれます。ただ上記でも述べたように、家の市場価値がゼロになっても住めないわけではありません。
再建築ができない可能性がある
古い家の場合、新たに建物の建築ができない物件である場合があります。
これを「再建築不可物件」といい、再建築不可物件となった古い家は、建替えができません。
古い家は、現在の建築基準法で定められる「接道義務（都市計画区域または準都市計画区域内では建築物の敷地が道路に2m以上接していなければならない）」というものと「道路の幅員4m以上」という条件を満たしていない可能性があるからです。
家が建てられた時点ではそのような決まりはなかったので、問題はありませんでしたが、建築基準法は時代を経るにつれて何度も改正されています。そのため、当時の法律と今の法律の基準が変わってしまい、今の建物を維持するのであればよいのですが、一度取壊してしまうと再建築ができなくなってしまう、ということが起こり得るのです。
土地の境界が曖昧になっている
昔からある古い家が並ぶ土地では、隣接する家との境界線が曖昧になっていて、それが元でトラブルには発展することが多くあります。
売却などを検討している際には、なるべく早めに境界線を明確にしておいた方がよいでしょう。これについては土地家屋調査士などの専門家に依頼する必要があります。
放置すると固定資産税の負担が増える
古い家をそのまま放置し続けてしまうと「特定空家」に指定されてしまう恐れがあり、そうなると都市計画税や固定資産税の軽減措置が利用できなくなります。
建物がある土地は通常、都市計画税は3分の1、固定資産税は6分の1に軽減措置が適用されています。しかし、「特定空家」となると通常通りの額を納税しないといけなくなるため、都市計画税は3倍、固定資産税は6倍になってしまうのです。
老朽化に伴う倒壊の危険がある
古い家を処分・リフォーム・手入れなどもせずに放置したままにしておくと、あっという間に老朽化が進みます。
そうなると家自体が弱くなり、豪雨や地震などの災害で倒壊してしまう恐れも出てくるでしょう。
やむを得ず処分もできず空き家にしてしまうのであれば、その古い家を定期的に訪れ、手入れしなければなりません。
近隣住民に迷惑をかけることもある
空き家として放置しておくと、害虫や害獣が棲み着いてしまうこともあります。その場合、それらが近所にも派生し、二次被害を与えてしまう恐れがあるので注意が必要です。
また、空き家は放火魔や空き巣にも狙われやすく、犯罪に遭う率が高くなります。処分予定の空き家にはそもそも盗まれるようなものがないから問題ないだろうと思う方も多いでしょう。
しかし、その古い家が狙われたことをきっかけに、近隣住民らは「次は自分の家が狙われるのではないか」と不安を覚えることになってしまいます。
なぜ古い家は売れ残ってしまうのか
ここまでのお話から、「古い家が売れない」理由をまとめてみましょう。
住宅は築浅の方が人気があり、高値で売却できる傾向にあります。
傷んでいる場所も少なく、設備も新しめであり、何より綺麗、そして修繕費用がかさむまでまだ余裕があるため、新しければ新しいほど人気があるということは、当然といえば当然と思われるでしょう。
しかし、だからといって古い家はまったく需要がないかといえば、そんなことはありません。
なかには古い家にターゲットを絞って探す人もいるほどです。それは価格が安いからという理由ももちろんあるでしょうが、ほかにもさまざまな要素があるからです。
ではまず逆に、古い家がなかなか売れない、つまり人気がない理由を挙げてみましょう。裏返してみれば、その弱点さえ克服できれば古い家でも売ることができるはずだからです。
耐用年数を過ぎている
どんなものでも年月が経てば、劣化していきます。そのスピードに速いか遅いかの違いがあるだけで、劣化しないものというのは皆無です。住宅も例外ではありません。
日本に存在する一戸建て住宅は大半が木造であり、木造住宅の法律上の耐用年数は22年と定められている、というのは前述した通りです。
また、これも先に述べた通り、この年数を過ぎると資産価値や担保価値はほぼゼロとなりますが、だからといって住めなくなるのかといえば、そんなことはまったくありません。手入れが行き届いており、定期的なメンテナンスを欠かさなければ、「住宅としての寿命」はもっともっと長く延ばせるのです。
しかし、物件選びのときにはまず「築～年」という部分を気にする方は多いでしょう。そしてあまりにも築年数が経っている物件には不安を感じるはずです。劣化が進んでいて、あちこち傷んでいるというイメージが先行するからです。
古い家がなかなか売れないのは、まずこの不安が先行するからといえるでしょう。ですが、実際には同じ築年数でも傷み具合には相当な差が生じます。一概に「古いからよくない物件」とはいえないのです。
鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は木造住宅よりも長く、47年となっています。しかし、都市圏では築50年を突破していても大人気のマンションというのはいくつも存在します。古い＝人気がないとも限らないのです。
耐震性能に不安がある
日本の住宅の耐震基準は、大きな地震が起きるたびに引き上げられてきました。
もっとも大きな改正は、1981年のものです。この年を境に、それより以前の建築物は「旧耐震基準」、以降の建築物は「新耐震基準」に適合しています。
その後も細かく基準は引き上げられ続けており、耐震性能に関しては建物が新しければ新しいほど高いといえます。
近年は大規模な地震も多く、住宅の性能を見るときにまずは耐震性を確認するという方が多くなりました。古い家はこの点でも、不安を抱かせやすいのでしょう。
しかし耐震性能も、その後の耐震補強工事で新耐震基準に適合するレベルまで向上させていくことは可能です。古い家だからといって地震に弱いとは、こちらも一概にはいえないのです。
住宅ローンが通りづらい
資産価値があまりにも低いと、売る側にとってだけでなく、購入する側にとってもデメリットが生じます。住宅ローンが通りづらくなるのです。
金融機関は、融資対象の住宅の担保価値を見て、融資するかどうか、融資額はどの程度にするか、ということを決めます。担保価値は資産価値とほぼ比例するため、資産価値が低い＝担保価値も低いということがほとんどなのです。
購入する側からすると、この家は欲しいけれど住宅ローンを組むことができない…というリスクを負うことになってしまうため、古い家はそれだけで敬遠されてしまうこともあるわけです。
古い家を売る時の基本的な手順
古い家を売る場合、どのような流れで進めていくのか、手順を知っておきましょう。
手順1：不動産会社に査定を依頼する
古い家を処分せず、売る方向で考えるときの基本的な手順を紹介します。
最初に査定をしてもらう必要があるため、不動産会社などに依頼します。そのとき、過去に実績があり信頼できる不動産会社を選びましょう。
古い家を売る場合は仲介業者としても大きな利益が見込めず、案件を拒否する不動産会社があります。そんななかでも、売却のために一生懸命になってくれる不動産会社は必ず見つけられるはずです。
手順2：媒介契約を締結する
自分が仲介してほしいと思える不動産会社が決まったら、さっそくその不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約という3種類があります。なかでも、古い家を売却したい際におすすめなのは専任媒介契約です。
専任媒介契約では、依頼する売主が、他の業者に同時に重複して依頼することはできず、一社のみとの契約に限定されます。ただでさえ古い家は売れにくく利益率も低いので、専任媒介契約であれば、不動産会社が積極的に売却先を見つけてくれる可能性が高くなります。
手順3：売却活動を始める
媒介契約を締結した後、売主自ら価格を決め、家を売りに出します。
買主候補を見つけることができれば、不動産会社と相談した上で家の見学にも対応をします。内覧は、家の売却を成功させるためにも必須の要素です。
手順4：売買条件を交渉する
見込み客の中から実際の購入希望者が出てくれば、次に売買条件を決めます。
決める内容は、最終価格、支払い方法、引渡し日などです。両者が十分に納得いくまで話し合いましょう。
手順5：売買契約を締結する
売買の条件が決まれば、不動産会社は重要事項説明書や売買契約書の作成を行います。その後、買主・売主・不動産会社の三者が集まり、最終的な契約書を交わします。
それ以外に、契約をする上での準備すべきこと、必要な書類などについては不動産会社側から説明があるはずです。わからないことは積極的に質問しましょう。
手順6：家を引渡す
買主から購入代金の支払いを確認できれば、家の名義を買主の名義に変更する手続きを取ります。それが終われば売却が完了です。
また、ローンが残っているのであれば残額を返済し、所有権移転登記と抵当権抹消の手続きが必要になります。
清算の手続き、物件引き渡しが終わればすれば、取引完了確認書に捺印し、最後に不動産会社へ手数料を支払う流れです。
古い家が売れるようにするためのポイント
リフォームは、「規模」に注意！
古い家だからこそ、リフォームは欠かせないと思っていませんか。しかし、実はそうとも限らないのです。
結論から先に見ると、「最低限のリフォームはすべきだが、大規模なリフォームは必要ない」といわれています。
住宅は、機能や内装ももちろん大事ですが、ばっと見たときに「築年数が経っている割には綺麗だな」と思わせることも、購入意欲を高めることにつながりますし、明らかに傷んでいるところ、壊れている設備などは修繕しておくべきといえます。
そのため、必要最低限のリフォームは、むしろしておくに越したことはないでしょう。
しかし、判断に迷うのは大規模なリフォームです。
よかれと思って大金をかけてフルリフォームしても、そのリフォーム費用を売却代金にそのまま上乗せして売り出すことは難しく、しかも購入希望者の好みに合わないリフォームだったとしたら、リフォーム自体が無駄になってしまいます。
また、古い家にターゲットを絞って探している人の多くは「できるだけ安く購入して、自分好みのリフォームをすることに費用をかけたい」と思っているものです。リフォームを先行して行って、その金額を売却代金に上乗せしようとすると、このような購入希望者のニーズにも合わなくなってしまうのです。
ですから、前述したように「壊れて使えない」「見た目の印象が極端に悪くなるほど傷んでいる、汚れている」というような、明らかに経年劣化や古さを感じさせてしまう部分だけに最低限の修繕をほどこし、あとはハウスクリーニングで綺麗にする、という程度のリフォームがもっとも無難なのです。
ただ、これも物件の状態や立地によって事情が変わってくることもあります。リフォームはどうすべきか迷ったら、専門家である不動産会社に相談してみるのが最善です。売主の視点だけではわからないアドバイスがもらえるでしょう。
インスペクションを利用しよう
インスペクションとは、「住宅診断」のことで、建物の状況を専門家が調査・診断し、レポートにまとめます。
劣化状況を調べ、優先的に修繕するべき箇所を挙げ、そのためにかかる費用の概算まで出してくれるため、売主にとってはどの程度の修繕をしておけば最適な状態で売り出せるか、ということの判断材料になるというメリットがあります。
さらに「インスペクション済物件」ということで付加価値をつけて売り出せることも大きな効果となるでしょう。
加えて、購入希望者にとっても「インスペクション済物件である」ということで安心感が増します。
専門家から「不安なところは修繕済、問題ありません」という評価をされた住宅なので、古いゆえの不具合に対する不安を払拭した状態で購入できるからです。
庭も整備しておく
住宅は外見の印象も大事、ということは前述しましたが、特に一戸建ての場合「庭も含めての評価」を下す購入希望者は多いでしょう。
マンション暮らしではなかなか難しいガーデニングやバーベキューなどを楽しみにして一戸建てを選ぶような方であれば、庭の状態も非常に気になるものです。
雑草だらけの荒れ地では、せっかく広い庭があってもアピールポイントにはなりません。
家屋のリフォームやハウスクリーニング同様、小ざっぱりと綺麗な状態しておき、庭のある生活に大きな期待を抱いてもらえるようにしておきましょう。
それでも売れなかったら…方法を変えてみよう
いろいろやってみたけれど、やはり売れない…というときには、売り方自体を変えなければならないこともあるでしょう。
どんな方法が考えられるか挙げていきますが、これもやはり不動産会社と相談しながら方針転換をはかっていくのが妥当です。
「古家付き土地」として売る
「古家付き土地で売る」とは、売る主体はあくまで「土地」であり、家屋は「残っている」という扱いにすることです。
家屋は残している代わりに、解体費用にかかる分の金額は土地の価格から差し引く、という約束で売り出すのです。
この方法のメリットは、売却が決定するまで解体にかかる費用の持ち出しがなくて済む、という点です。売れるとわかってから解体するため、それまでの費用負担がなく、資金計画も立てやすくなるでしょう。
また、購入者の希望に添うことも可能です。先述したように、古い家を探して自分好みにリフォームしたいと思っているような買主のニーズにも応えられるでしょう。
さらに購入者側のメリットとして、住宅ローンが組みやすいという点も挙げられます。一般的に住宅ローンは土地と建物の両方の購入でなければ通りづらく、更地の状態ではつなぎ融資・土地先行融資という審査が厳しめなローンを組まなければならないからです。
古屋付き土地であれば、このような悩みを払拭できるでしょう。
デメリットを挙げるとすれば、初めから土地だけ求めている希望者にとっては、売買契約成立後の解体になることで余計な時間がかかってしまうと感じさせる点でしょう。
売れるまでは空き家の維持管理が続く、という点もデメリットとして挙げられます。
解体して更地にしてしまってから売る
傷みが激しく、どうしても家屋自体に価値がつかなくて売れそうにない場合は、家屋を解体して更地にしてしまって土地のみの売却にするという方法があります。
この方法のメリットとデメリットは、ちょうど「古家付き土地として売る」場合のメリット・デメリットの裏返しとなります。
すなわちメリットは、土地だけ求めている人の希望にすぐ応じられることです。
古い家が欲しいのではなく、あくまで土地を購入してから新築住宅を得たいと思っている人のニーズに素早く応えられます。
また、空き家の維持管理から解放されるというのもメリットとして挙げられます。
デメリットは、売れるかどうかまだわからないうちに解体費用の捻出が必要になる点です。売却益から解体費用を出すということができないからです。
また、固定資産税は建物がなくなった状態だと軽減措置が受けられなくなるため、建物を解体してから買主が現れるまでの期間が長くなってしまうと、その分固定資産税の負担が大きくなるというリスクもあります。
古家付きで売るか、更地にして売るか、この辺りもやはり不動産会社という専門家の意見を聞きながら、慎重に検討する必要があるでしょう。
買い手がつきそうにない古い家の場合には、更地にしてしまう方が買い手がつく可能性も高くなります。
「更地渡しの約束」をして売る
前述の2つの方法のいいところ取りにあたるといえるのが、「更地渡しの約束をしてから売る」という方法です。
家屋を残したまま売りに出す点は古家付きと同様ですが、買主が現れて契約を交わしてから売主側の責任で更地にするのです。
古い家を探している人、土地のみを探している人、両方のニーズにも合わせられ、なおかつ固定資産税の増額の心配もしなくていいところがメリットといえます。
不動産会社の「買取」を利用する
不動産会社は、通常売主と買主を「仲介」してくれるものですが、実は物件を「売主から直接買取」してくれる業者も存在します。
先にデメリットをお話すると、買取の場合は相場価格よりもだいぶ安値での売却価格になってしまいます。これは、不動産会社は売主から安く物件を購入し、自社のノウハウでリフォームや宣伝を行って付加価値をつけて買主を探すというビジネス形態だからです。
その代わり、仲介ではほぼ売れそうにない状態の家屋でも買い取ってくれたり、売却までの時間を大幅に短縮できたりというメリットもあります。
買取のサービスは、行っている業者とそうでない業者があるため、まずは確認してみるとよいでしょう。
古い家を処分する時の注意点
家財は自分で処分しておく
古い家を売りに出す際に、屋内に不用品が残っている状態なのであれば、できるだけ自分でそれらをあらかじめ処分しておきましょう。物が残っている状態では、売却活動を開始することができません。
また、売るのではなく解体する場合でも、解体業者には不用品の処分をまかせっきりにするのは得策ではありません。処分費用がかかってしまうからです。
自分で処分すれば、大半は家庭の一般ゴミや大型ゴミとして扱えるため、費用を安く抑えることができます。
解体するかどうかは複数の不動産会社に意見を聞く
古い家を解体して売却するのであれば自分自身でもリサーチ、情報収集して比較し、複数の不動産会社の話を聞いて判断するようにしましょう。
古い家は解体しなくても売却できると判断する会社もたくさんあるため、さまざまな会社の意見を聞いてみて、内容を比較検討してみるべきです。
「解体した場合と、解体しなかった場合の2パターンの売り出し価格はいくらか？」という質問の仕方をすれば、その2パターンの査定した価格を提案してもらえる可能性もあります。
自治体の補助金制度を確認しておく
古い家を処分するとき、地方自治体の補助金制度を必ず確認するようにしましょう。リフォームするにしても解体するにしても、補助金を利用できれば費用を最小限に抑えることができます。
自治体の補助金の内容は頻繁に変わるので、リフォームや解体を考えている方は、日頃から確認しておくとよいでしょう。
古い家の売却時における税金計算方法と優遇措置
古い家を売り譲渡所得が発生すると、税金を納めることになります。
譲渡所得やその他税金の計算方法、税制優遇措置について詳しく解説をしていきます。
古い家を処分する時の税金の計算方法
古い家など不動産を売却した際、譲渡所得が黒字になれば税金を納めなければならず、逆に赤字になれば納める必要がないのが原則です。
さらに簡単にいうと、購入したときよりも高値で売却できたときは納税義務が発生し、逆に安値で売却したときは納税義務が生じません。
譲渡所得の計算方法は、以下の通りです。
- 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 ＝ 譲渡所得
譲渡価額とは、売却時の価額を意味します。 取得費とは、土地の場合は購入したときの価格、古い家など建物などの場合は購入した時の額から減価償却費を除いた価格のことです。
譲渡費用は、印紙税や仲介手数料など売るときに必要とした費用になります。
これらを計算し、譲渡所得がプラスでなければ、納税義務は発生しません。税金の額は、譲渡所得に税率を掛けることで求められます。
- 譲渡所得 × 税率 ＝ 税金の額
税率は、古い家などを売る年の1月1日時点から所有する期間が5年以上の場合は「長期譲渡所得」となり、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。復興特別所得税の税率は、2.1％を所得税に対して掛けた数字です。
所有する期間が相続物件であれば、親の所有期間を引き継ぐ形になるでしょう。 親の所有期間が5年以上の場合、相続してから直ちに売るような場合でも、長期譲渡所得として扱われます。
古い家の取得費の計算方法
古い家の取得費を求める方法のうち、「建物の買った額がわかる場合」、「建物も土地も買った額がわからない場合」、「土地だけ買った額がわからない場合」の3つについて説明します。
建物を購入した金額がわかる場合は、以下のような計算方法で取得費を求めます。
- 建物の購入額 － 減価償却費(建物の購入額×0.9×償却率×経過年数) ＝ 建物の取得費
しかし、建物の取得費は低くなったとしても、建物の購入額の5％までと限度が決まっています。
減価償却費が建物の購入額の95％を超えた時点で減価償却の適用は終わり、その以降は経過年数がどれだけ経っても、建物の取得費は建物購入額の5％を維持される形です。
建物も土地も購入した額がわからない場合は、概算取得費というものを利用します。概算取得費とは、譲渡価額に5％掛ける計算です。
- 概算取得費 ＝ 譲渡価額 × 5％
概算取得費を利用すると譲渡所得が高くなってしまうため、納税額も上がってしまいます。
購入したときの額はわかっていた方が節税しやすくなるため、契約書類は見つけやすいように整理しておきましょう。
土地だけ購入額がわからない場合、譲渡価格から建物の取得費を除いた5％が土地の取得費という形になります。 以下のような計算式です。
- (譲渡価額 － 建物取得費) × 5％ ＝ 土地の取得費
- 土地の取得費 ＋ 建物の取得費 ＝ 取得費
出典：タックスアンサー（よくある税の質問）No.3261 建物の取得費の計算(国税庁)
税制優遇措置①低未利用地等を売却した場合
古い家を売るとき、売り値が500万円を下回る場合があるため、「低未利用地等を売った時の100万円特別控除」という節税特例が使える場合があります。
低未利用土地等の特別控除100万円は、譲渡の価額が500万円を下回る、そして長期譲渡所得の場合に100万円を譲渡所得から控除することできる特例です。
低未利用土地等の特別控除100万円を利用した時、譲渡所得の計算は以下のような式になります。
- 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 100万円 ＝ 譲渡所得
低未利用土地等の特別控除100万円を適用させるようするには、以下にある要件を満たしている必要があります。
- 譲渡をした人が法人ではなく、個人であること。
- 譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年以上であること。
- 譲渡価額の総額が、500万円を下回っていること。
- 譲渡した古い家などの物件が、都市計画区域内に存在していること。
- 譲渡した物件が、低未利用土地等であること、さらに譲渡した後の土地等の利用に関して市区町村長の確認ができていること。
要件4に「都市計画区域内に存在していること」とあります。 都市計画区域とは、人がある一定程度居住している地域ならば、都市計画区域に指定されることが一般的です。山林、大きな農業地帯、漁村など以外であれば、だいたいは都市計画区域になります。
要件5に「低未利用土地等」とあります。ここでは「等」という表現ですが、古い家が残っていても特例として利用可能です。
譲渡価額が500万円を下回るのなら、それ以外の要件はそれほど厳しくないため、利用しやすい特例となります。
出典：低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除（国税庁）
税制優遇措置②売却する家がマイホームの場合
売りに出す古い家がマイホームであれば、3,000万円の特別控除が適用できます。3,000万円の特別控除を利用すれば、譲渡所得は以下のような計算です。
- 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 3,000万円 ＝ 譲渡所得
3,000万円の特別控除は、売る直前まで自分が居住していれば適用できます。その他、以前マイホームでも引越ししてから3年以内の12月31日までに売却できれば利用が可能です。
その上、以前のマイホームを解体しても、引越ししてから3年以内の12月31日までか、もしくは解体してから1年以内のどちらか早い日までに売却できれば、適用することができます。
出典：タックスアンサー（よくある税の質問）No.3302 マイホームを売ったときの特例(国税庁)
税制優遇措置③相続した空き家の場合
古い家が自分の家ではなく相続した古い家であれば、一定の条件を満たすことで3,000万円の特別控除を適用することができます。
譲渡所得の計算は、マイホームを売る時の特別控除3,000万円の計算と同様です。
- 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 3,000万円 ＝ 譲渡所得
適用できる条件は、「昭和56年(1981年)5月31日より前に建設された家であること、マンションではない建物であることなどがあります。
そのため、昭和56年(1981年)5月31日より前に建設された戸建ての古い家ならば、適用できる可能性が高くなります。
しかし、相続の開始日から3年が過ぎた日の年の12月31日までに売却を完了しなければならないという決まりがあります。
相続した古い家の特別控除3000万円を利用するには、解体してから売る、またはリフォームして売る、という2つの方法があるので、検討が必要です。
解体やリフォームをしてから売るような方は、特別控除3,000万円を適用できる可能性があるので自分で条件を満たしているか確認し、検討してみましょう。
出典：タックスアンサー（よくある税の質問）No.3302 マイホームを売ったときの特例(国税庁)
古い家はまだまだ売れる！でも場合によっては解体して売ろう
古くて売れそうにない住宅も、あきらめるのはまだ早いということがおわかりいただけたでしょうか。やり方によってはまだまだ値段がつきますし、素人には思いつかない方法も不動産会社からは提案してもらえる可能性があります。まずはさまざまな方法があることをきちんと知って、検討してみてはいかがでしょうか。
それでも無理を感じた場合には、その時点で改めて更地にしてから売ることを考えてみてもよいでしょう。
