更地とは？整地の違いと、整地の種類と費用について紹介しています。更地とはどのようなメリットを持つものなのか解説！上手な土地活用の方法と、不動産業者へ土地を売却する際の注意点についても説明しますので、ぜひ参考にしてください。
更地とはどういうものかや整地との違い・費用について解説！
住宅街でも繁華街でも、建物が建てられていない土地などを見かけることがあるでしょう。空き地という呼び方もしますが、正式には更地です。
更地の状態によっては整地という呼び方もしますが、どのような違いがあるのでしょうか？更地と整地の違い、整地の方法と費用、整地を行うことのメリットについて紹介します。
更地とは？
住宅が建てられていない状態の土地を更地と呼びますが、更地はどのような状態を指しているのでしょうか？更地と同じように使われている、整地の意味と共に紹介します。
建物や建造物がないまっさらな土地のこと
更地とは土地の上に建物が建っていない状態で、借地権など他人が使用数権利もない土地を指します。誰の権利もなく、購入後すぐに自由に使用することができる土地ということです。
「更地とはみなされない状態」の定義
建物が建てられていなければすべてが更地になる、などというわけではありません。市街化区域内でも、耕作されていない農地や樹木のない山林などは更地とはいえません。
容積率や建ぺい率などの法規制以外の制約を受けることなく、自由に住宅が建てられる状態の土地が更地であるのです。
抵当権がついている状態は「更地」と言える
借地権（建物を建てるために地代を払い第三者から土地を借りる）がある場合には、その土地が更地の状態であっても、更地にはなりません。
抵当権（土地や建物などの資産を担保とする権利）は、土地の利用を制限する権利ではないため、建物がない土地は更地です。売却を行う場合には、ローンを完済などして、抵当権を外す必要があります。
違いを十分理解した上で更地をどのように利用するか決める必要があるので、最初に土地の状態を確認しておくようにしてください。
更地と整地の違い
更地は建物が建てられていない土地であると説明しましたが、更地に似ている土地の状態で整地があります。整地も建物が建てられていない土地のことですが、整地は更地と異なり「転圧作業」を行っています。
建物を解体した後に、コンクリートや石・木くずなどを取り除きます。整えられた状態で重機を使い土地を踏み固め、転圧作業を行った土地が整地です。
整地作業にも種類があり、作業内容によって見た目の仕上がりも大きく異なります。業者によって作業内容が異なるので、見積もりの時点で確認し、希望に沿った整地を行ってもらいましょう。
整地の仕上げの種類
解体後の更地をキレイにするための整地ですが、整地の種類はいくつかあります。用途が決まっていれば、用途に合わせた方法を行います。作業内容について紹介します。
種類①粗仕上げ
粗仕上げは粗整地などとも呼ばれ、一番簡単に整地を行う方法になります。作業内容に厳密なものはなく、石・草木・瓦礫などを除去して、ローラーなどの重機や道具を使用して土をならしていきます。
整地の中でも一番簡単な作業であり、コストがかからず、最小限の費用で済みます。現時点で使い道が決まっていない土地、舗装が必要のない土地などは、粗仕上げを行うのが無難です。
種類②砕石舗装
整地後に石を敷き詰める工事が砕石舗装です。天然の石を小さく砕いて、選別したものが砕石になります。庭や駐車場に利用する場合に使用され、地盤が固めやすいのが特徴です。
防犯面などが気になる場合には砕石ではなく、砂利を使うこともあります。丸くなっているのでかみ合わせが少ないですが、歩くと音が出るので使用されています。今後の活用方法などに応じて、種類を変えてみると良いでしょう。
種類③真砂土舗装
土舗装などともいわれる真砂土舗装ですが、整地後の土地に土を敷き詰める工事になります。花崗岩から作られる真砂土を使うので、このような呼び方です。
石やアスファルトに比べて、水分を取り込みやすいのが特徴です。草木の生育にも支障がないので、ガーデニングなどにも使用されてることが多く、聞いたことがある人も多いのではないでしょうか？
砕石舗装などと同様で整地後の土地に撒き、重機で転圧していきます。地盤を固めることで土地の景観も良くなるので、売却を考えているのであれば真砂土はおすすめです。
種類④土間コンクリート・アスファルト舗装
土間・アスファルト舗装は、駐車場など耐久性が必要な場所に使用されることが多いです。状況によっては、砕石舗装で地盤を強化する作業も必要になるでしょう。準備や手間がかかるので、コストが高くなってしまいます。
アスファルトやコンクリートは、柔らかくなっている状態で地面に敷いていきます。アスファルトでは数時間、コンクリートで数日程度、固まるまでに時間が必要です。
アスファルトは高温に弱く、コンクリートは高温などに強いのが特徴です。それぞれの特徴を理解した上で、使用するようにしましょう。
整地するメリット
整地を行うための方法や種類について紹介してきましたが、更地のままでも土地は販売することが可能です。なぜ整地をするのでしょうか？整地をするメリットについて紹介します。
土地活用の幅を広げることができる
更地の場合には、雑草が生えていたり土中に石などが入っていることも多々あります。このままでは、すぐに活用することができません。
購入を検討している人が、内覧を行った際にも良い印象を持ってもらうことは難しいでしょう。整地をすることで、さまざまな用途で土地活用することも可能になるので、整地をしておくべきです。
土地の売却価格が高くなる可能性がある
更地のままでは手間がかかるため、買い手がつきにくいことが多く、不動産価値が高まります。整地を行っていることですぐに活用が可能になり、更地よりも買い手がつきやすいです。
売却価格についても、すでに整地が済んでいることで整地をする手間が省けるので、価格が高くなることがあります。できれば整地をしておく方が良いでしょう。
整地を行ってからの販売をする場合、用途が分かっているのであれば用途に合わせた整地を行います。販売後に新たに費用をかける必要のない方が購入した相手も助かり、購入をしやすくなります。
整地や更地にかかる費用相場
不要な土地であれば、早く売却したいと思うのではないでしょうか？整地や更地にかかる費用の相場を確認しておきましょう。
土地の規模による整地の費用相場
整地の一般的な費用は、広さによっても異なってきます。一般的な費用の相場は、1平方mあたり500円程度となっています。条件によっては金額は異なってくるので気をつけましょう。
仕上げ別の整地の費用相場
整地の種類もいくつかあるため、内容によっても金額は変わってきます。紹介している4つの整地について、費用相場を確認してみましょう。
粗仕上げはどの整地方法でも基本となるので、粗仕上げの金額の他に加算される金額について紹介します。実際の費用は、荒仕上げ＋仕上げ別の種類の合計です。
| 名称 | 1平方mあたりの加算額 |
|---|---|
| 粗仕上げ（基本の整地） | 500円 |
| 砕石舗装 | 2,000～7,000円（砂利の場合1,000～2,000円） |
| 真砂土舗装 | 1,000～10,000円 |
| 土間コンクリート・アスファルト舗装 | 5,000～10,000円 |
家を解体して更地にする場合の費用相場
住宅がまだ残っていて、これから解体・整地を行う場合には、解体費用と整地費用が必要になります。解体費用はローンなどが組めないため実費として必要になるので、事前の見積もり等を行い金額を確認しておきましょう。
住宅の広さなどにもよりますが、費用相場としては100万円～になります。費用の違いは、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリートの順で高くなります。
解体費用は建物の構造や立地条件の他に、地価・築年数・重機の使用可否・延べ床面積も関係します。複数の業者から見積もりを取り、納得できる業者に依頼をしてください。
整地や更地の活用方法とポイント
整地や更地を行うことで、今まで活用できなかった土地を活用することが可能です。どのような活用方法とポイントがあるのか紹介します。
不動産経営に活用するのがおすすめ
更地をそのままにしておいても、固定資産税・都市計画税など税金がかかります。更地のままにしておくと住宅用地などに利用するよりも、固定資産税が高いです。
使用しない、もしくはある程度の広さと投資をする資金があれば、更地を賃貸アパートやマンションなど不動産経営を始めることもおすすめです。
少ない資金で手間をかけないのであれば、駐車場として貸し出す方法も良いでしょう。最近は、コインランドリー・トランクルームの経営も人気があります。
ポイント①周辺の環境を確認する
土地活用をのポイントとして、周辺の環境の確認が大事です。更地のまま放置しておくのではなく、トランクルーム・コインパーキングなど、さまざまな活用方法があります。
不動産経営を考える場合には、周辺がどのような環境であるかを見極める必要があります。新幹線が近くにある・商業施設が存在する場合には、駐車場経営もよいでしょう。周辺の環境に合わせて、活用をしていくようにしてください。
ポイント②正しい敷地の広さを確認する
更地などの場合、親からの相続などで所有するパターンが多いです。土地の広さや活用可能な種類を、知らない場合がほとんどです。代々受け継いできた土地などは、実際の面積と異なることもあります。
土地活用を行う場合は、更地の広さ・境界線などを正しく把握することが大切です。測量を行い、正しい敷地の広さを知っておきましょう。
登記されているものと実際の面積が異なったり、境界線があやふやな場合は隣の土地の所有者に立ち会ってもらい、境界線の確定を行います。
ポイント③法律や条件を確認する
自分が所有している更地は、どのように使用しても問題がないということはありません。地域によって、利用可能な土地の用途が決められています。決められた用途の中でも、さらに細かい制限があるようです。
更地の活用を検討する前に、更地のある地域が法律でどのような規制等があるのか確認する必要があります。自分で調べるのが難しいと感じた時は、地元の不動産業者へ聞いてみても良いでしょう。
整地や更地を売却する場合の注意点
整地された更地などは、不動産会社などへ売却することも可能です。売却を行いたい場合、どのような注意点があるのか確認していきましょう。
売却前の費用を考慮する
更地の活用方法は無限にあるとは分かっていても、活用が難しいと感じるかもしれません。その場合には売却するということになりますが、売却を行う場合には売却前の費用を考慮する必要があります。
整地をすることで見栄えも良くなり、売却価格をあげることや早く売却することが可能です。売却価格が整地費用に満たない場合も、数のうちですがあります。この場合には、整地を行う方法を考え直さなくてはいけません。
建物を解体する必要がある土地を解体してから更地にする場合には、自治体によっては助成金の交付もあります。売却を検討している土地のある自治体では、どのような制度があるかチェックをして、利用してみても良いでしょう。
信頼できる解体業者に依頼する
土地の上に建物がある場合には、更地を整地するにしても、まずは建物の解体から始めることになります。解体作業は簡単に終わる作業ではありませんし、事前に行うことも多くあります。
信頼できる解体業者を探して、作業を行ってもらう必要があります。作業が完了しても、後日問題が発生することもあるので業者選びは重要です。
整地と更地の違いをおさえて上手に活用しよう！
更地の状態と整地の種類、活用方法について説明してきました。更地は場所によっては規制などもありますが、自由に活用できる土地です。建物を建てて住む予定がない場合は、不動産経営を行なったり売却するという方法もあります。
更地にして整地をするにも費用がかかるので、今後の活用方法を決めてから整地をしてください。更地の活用・売却等を考えている場合は、解体業者や不動産業者などに相談をしてみると良い方法が見つかるでしょう。
