土地家屋調査士の仕事内容について紹介します。土地家屋調査士と測量士や不動産鑑定士との違いを解説！土地家屋調査士になるための試験の難易度や、勉強方法についてもまとめています。土地家屋調査士の合格率や試験に受かるためのポイントを参考にしてください。
土地家屋調査士の仕事内容や試験勉強の方法を知りたい！
建物に関係する仕事として土地家屋調査士、というものがあります。土地家屋調査士がどういった仕事を行うのか、その資格を手に入れる場合の試験や勉強方法について解説します。土地家屋調査士の仕事を学び、不動産鑑定士との違いなどもチェックしてください。
土地家屋調査士とは？
不動産登記のスペシャリスト
土地家屋調査士は、不動産登記の専門家であり、スペシャリストです。不動産を扱う上では、住所や所有者、その他の詳しい情報を記した登記が必要になります。
この不動産の登記があることで、建物の取引や税金に関する手続きなどが行なえるのです。ただし、不動産に関する情報すべてを土地家屋調査士が担うわけではなく、その他にも建物に関係する人たちがいるので確認していきましょう。出典：土地家屋調査士について（日本土地家屋調査士会連合会）
測量士との違い
土地家屋調査士の仕事に「境界標を設置するために土地を測量する」というものがあります。この言葉を聞いて、「測量って測量士の仕事なのでは？」と思うかもしれません。
実は土地家屋調査士も測量士も、それぞれ測量は重要な仕事なのです。どちらも国家資格ですが、土地家屋調査士は一筆地測量、測量士は公共および民間測量を担当します。土地家屋調査士は、境界を確認または復元し、現況地物や状況などを把握するのが測量の目的です。
測量士は、土地を正確に測るのが目的になります。また、管轄は土地家屋調査士が法務省、測量士は国土交通省です。土地家屋調査士は登記のために測量を行い、測量士はそういったものに関わらず、測量全般を行うのが違いになります。
ちなみに「表示に関する登記（表示登記）」を行えるのは、土地家屋調査士だけです。こういった違いも含めて、土地家屋調査士の仕事を覚えていきましょう。
不動産鑑定士との違い
もう一つ、建物や土地に関係するものとして不動産鑑定士、という仕事があります。こちらは、不動産の利用価値や経済価値を確認し、お金に換算したときにいくらになるのかを示す、鑑定評価を行うのが仕事です。
そのため、一般的な住宅から、飲食店などに使われる店舗、オフィスなどの「不動産の経済価値を決める」のが不動産鑑定士になります。さまざまな条件から不動産の経済価値を決めるのが役割であり、鑑定評価は不動産鑑定士にしかできません。
土地家屋調査士とは同じ建物を扱いますが、登記などに関係するのと経済価値を決めるのとで、大きく役割に違いがあります。
解体工事の時は土地家屋調査士への依頼が必要？
建物を解体する際、さまざまな手続きが必要です。その中に「滅失登記」という重要な手続きがあります。これは、法務局の登記簿から建物が無くなったことを登記する行為です。
この手続きは、建物解体後の1ヶ月以内に行わなければなりません。もし、手続きを行わない場合は、不動産登記法第164条の違反になり、10万円以下の過料になるのです。
そのため、解体後は土地家屋調査士に滅失登記に関する手続きを依頼しましょう。個人でも行うことは可能ですが、手続きは専門的な知識も必要なため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。その際、費用は4～5万円ほどになっています。出典：建物を取り壊した（法務局）
土地家屋調査士の仕事内容
仕事内容①土地や家屋に関する調査と測量
では、改めて土地家屋調査士の仕事内容を確認しましょう。土地家屋調査士は、土地や家屋に関する調査と測量を行います。そして、不動産の物理的状況を登記記録に反映させるのが仕事です。
登記所に備え付けられた地図などの資料、隣接所有者の立ち会いなどを得て確認を行います。その成果に基づき測量するので、測量に関する知識も必要なので覚えておきましょう。
仕事内容②表示に関する登記の申請手続の代理
不動産の表示に関する登記は、所有者が申請する義務があります。しかし、手続きは素人には難しいです。そこで、土地家屋調査士が不動産表示に関する登記の申請手続きを代理します。建物の表示の登記や土地の分筆などを、土地家屋調査士に依頼しましょう。
登記の種類①土地の場合
| 表題登記 | 国有地の払い下げや、埋め立てによって土地を取得した時 |
|---|---|
| 更正登記 | 登記に登録されている情報が間違っていた時 |
| 変更登記 | 登記に登録されている地目や面積が変わった時 |
| 合筆登記 | 互いに接する複数の土地を一筆の土地にまとめる時 |
| 分筆登記 | 一つの建物を複数に区分した時 |
| 滅失登記 | 建物が解体などによって無くなった時 |
土地家屋調査士は、土地に関する取得や変更に関する登記を行います。さきほど紹介したような滅失登記だけでなく、登記に登録されているものの間違いや修正に関する代理申請も仕事です。
登記の種類②建物の場合
| 表題登記 | 家を新築にした時 |
|---|---|
| 変更登記 | 増改築を行った時 |
| 分割登記 | 附属した建物を他の建物にした時 |
| 合併登記 | 他の建物を附属建物にした時 |
| 区分登記 | 一つの建物を複数に区分した時 |
| 合体登記 | 複数の建物を合体した時 |
| 滅失登記 | 建物が解体などによって無くなった時 |
土地だけでなく建物の登記の代理申請も行います。新築や増改築、複数の建物に関する変更です。また、土地の測量結果を図入りで示した「地積測量図」や建物の位置が描かれた「建物図面」なども作成します。
仕事内容③表示に関する登記の審査請求手続の代理
登記の申請を行っても、登記所がそれを反映してくれなかったり、不当な処分をされることがあります。このときに、所有者は「審査請求」が行えるのです。
この審査請求の手続き代理も、土地家屋調査士の仕事になります。申立てが認められると、登記が行われるので相談しましょう。
仕事内容④筆界特定の手続の代理
筆界とは、隣の土地との公的な境界を意味します。この筆界に関連して、隣人トラブルは起きやすく、土地家屋調査士に調査を依頼する事例は多いです。
土地家屋調査士は、この依頼に対して筆界調査委員に手続き代理を行うのも仕事になります。筆界特定の手続き代理も重要な仕事であり、隣人トラブル解決の力になりましょう。
仕事内容⑤土地の境界に関する民間紛争解決手続の代理
さきほどの土地の境界におけるトラブルが解決されない場合、土地の境界に関する訴訟を起こせます。これは、訴訟によって筆界を確定させるのが目的です。
この筆界確定訴訟では、土地の所有者同士が話し合いによって解決を目指す「裁判外紛争解決手続（ADR）」という手段があります。土地家屋調査士の中に、ADRの認定を受けた人がいるので、相談するのがおすすめです。
土地家屋調査士は、この際に弁護士と共同で代理を務め、民間紛争解決手続きの代理を行ってくれます。
土地家屋調査士試験の概要
「筆記試験」と「口述試験」の2つで構成されている
では、土地家屋調査士になる場合、どのような試験があるのでしょうか？土地家屋調査士は毎年10月に「筆記試験」と、翌年1月に行われる「口述試験」があります。
筆記試験は相対評価で、上位約400名程度が合格になっており、合格者のみ口述試験を受けられるのです。筆記試験では平面測量と作図、民法、不動産登記法、土地家屋調査士法などが出題されます。
土地家屋調査士試験の合格率
近年の合格率も確認しましょう。土地家屋調査士試験の合格率は、令和元年度が9．68％、令和2年度が10．36％でした。近年は受験者数の減少によって合格率が上昇傾向ですが、8～9％ほどの合格率が長らく続いていたのです。
土地家屋調査士試験の難易度が高い理由
難易度が高い理由①計算や作図が必要になる
土地家屋調査士の合格率は10％を切る年が多く、難易度が高い試験になっています。勉強方法を工夫しながら、仕事と両立して挑む人も多いでしょう。
試験の難易度が高い理由として、計算や作図が必要な点が課題です。書式問題には必ず計算問題が含まれており、三角関数などが苦手な人にとっては関門になります。
図面作成のために定規を使い、素早く正確に行う必要があるのです。法令知識の勉強だけでなく、図面作成の練習も勉強方法に取り入れなければなりません。
難易度が高い理由②民法の学習に時間が取られる
土地家屋調査士に必要な民法は「総則」、「物権」、「相続」の3分野になります。基本的にそれぞれの分野から1問ずつ出題されますが、慣れるまで勉強が進まない人も多いです。
法律系の独特の文体に慣れる必要もあり、学習範囲も広いのも注意点になります。こちらも合格率が低い理由といえるでしょう。
難易度が高い理由③試験時間が短い
試験は午前の部と午後の部で構成されています。午前の部は平面測量と作図で2時間、午後の部は民法、不動産登記法、土地家屋調査士法などで2時間30分です。
特に午後の部は択一の20問、土地と建物の2件の申請書を書くなど時間に余裕がありません。図面に手こずっている間に時間がすぎてしまうこともあります。普段から勉強方法を工夫し、難易度の高い試験に対して対策を取りましょう。
土地家屋調査士試験に合格するための勉強法
勉強法①民法の勉強から始める
試験の勉強方法として、民法から慣れるのがおすすめです。その流れで、不動産登記法に進めると理解度もアップします。出題範囲が広いため、基本的な部分を抑えて、不動産登記法を覚えていきましょう。
勉強法②電卓や定規の使い方に慣れる
土地家屋調査士の試験はスピードが重要です。図面や計算に使うため、電卓や定規には慣れましょう。繰り返し練習することで慣れるしかありません。
ポイントとして、問題の難易度は近年のほうが優しく、古いものは難しいと感じる人が多いです。そのため、新しいものから過去に遡っていく方法で、自分を成長させながらレベルアップにつなげられます。
勉強法③過去問を解いて問題傾向を把握する
一般的な勉強方法と同じく、土地家屋調査士においても過去問を説いて、問題傾向を把握するのが重要です。注意点として、民法に関する出題は平成16年から開始されました。そのため、この部分の過去問の対策が立てにくいので、繰り返し解いて慣れるようにしましょう。
勉強法④予備校で効率的に勉強する
土地家屋調査士は難易度が高く、参考書の内容だけでは合格するのが難しいです。そのため、土地家屋調査士の予備校に通うことをおすすめします。
直接予備校に通う方法だけでなく、オンライン講座も用意されているので、仕事などで予定が立てにくい場合はこちらも検討しましょう。費用はテキスト代などを含めて20～30万円ほどが相場になっています。
土地家屋調査士と関連性の高い職種
職種①司法書士
土地家屋調査士として仕事をする上で、関連性の高い職種を覚えておきましょう。土地家屋調査士が表示に関する登記を行うのに対し、司法書士は権利に関する登記を行います。仕事の幅を広げるために、両方を取得する人もいるので、将来的に検討してください。
職種②建築士
建築士の仕事は、建物の設計や工事監理を行うのが役割です。建物の種類によって建築士2級や1級を取得する必要があります。土地家屋調査士とは、建築した建物を登記する上で関わりの深い仕事です。
職種③行政書士
行政書士は、さまざまな部分で土地家屋調査士と関わりを持ちます。行政書士は、役所に提出する権利関係の書類や申請書を作成することができる資格です。
土地の使用目的にあわせて、開発許可申請という申請書の提出が必要になります。相続関係の申請書の作成も行政書士の仕事です。非常に幅広い業務を担う仕事なので、土地家屋調査士としてより良い関係を築きましょう。
土地家屋調査士は不動産の権利を守るために欠かせない存在！
土地家屋調査士の仕事内容や試験について解説しました。土地家屋調査士は不動産登記の専門家であり、権利を守るために欠かせない存在です。同時に、その重要性から試験の難易度は高く、合格者は約10％ほどになっています。
土地家屋調査士用の予備校やオンライン講座もあるので、過去問を繰り返し解いてチャレンジしましょう。そして、司法書士などの資格もあわせて取得すれば、幅広い業務に携われます。不動産の権利を守る、土地家屋調査士取得にチャレンジしましょう！
