年々増え続ける空き家問題改善のため、空き家対策特別措置法が施行されました。空き家を放置すると罰金などさまざまな罰則が課されてしまいます。空き家を放置すると特定空家へ指定され、納める固定資産税が4倍になってしまう可能性もあります。このようなことを防ぐためにも、所有している空き家はきちんと管理する必要があります。
この記事では「空き家対策特別措置法」や空き家を放置することで起きる問題などについて紹介します。
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空家等対策特別措置法とは
理由はさまざまですが、空き家が増えてしまう現実は変わらず年々増加傾向にあります。政府は増える空き家の対策として平成26年11月に「空家等対策特別措置法」という空き家の適正管理を義務づける法律を施行しました。空き家の崩壊などの事故を防止し、建物や土地を有効利用することを目的としています。
空き家を放置すると罰金などさまざまな罰則が課されてしまいます。空き家を放置すると特定空家へ指定され、固定資産税の優遇が無くなり納める税金が4倍になってしまう可能性もあります。そうならないためにも、所有している空き家はきちんと管理する必要があります。
空家等対策特別措置法では、次のことが定められています。
- 空き家の実態調をする
- 空き家の所有者へ適切な管理の指導をする
- 空き家の跡地の活用を促進させる
- 適切に管理されていない空き家を「特定空家」に指定する
- 特定空家に対して、助言・指導・勧告・命令をする
- 特定空家に対して罰金や行政代執行を行う
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空き家とは
「空き家」とは、使用されていない建築物のことです。“空家等対策の推進に関する特別措置法“によると、「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む）」と定義されています。
具体的には「電気、水道、ガスが使用されていない」「年間を通じて人の出入りがない」という場合は使用されていない建物である「空き家」だとみなされるということです。
空き家は調査される
行政は空き家を調査しています。小平市で行われた空き家調査を例として見てみると、空き家調査の対象は小平市全域にある全ての建物でした。小平市では、平成24年度に市内全域の建築物約80,000⼾を対象として、空き家等の所在や管理状況について調査を実施し、この調査によって543件の空き家等が確認されました。
引用元：小平市空き家等実態調査報告書 第3章 空き家等実態調査（PDF 3.9MB）
空き家であっても、所有者の許可なしに敷地内に立ち入ることは不法侵入になるのでできません。しかし「空家等対策特別措置法」では、管理不全な空き家の場合は、行政による敷地内への立ち入り調査を行う事ができたり、所有者の確認をするために住民票や戸籍、固定資産税台帳の個人情報を利用できたり、水道や電気の使用状況のインフラ情報を請求できたりします。このようなことから所有者の情報を取得しやすくなりました。
適切に管理されていない空き家は「特定空家等」に指定される
調査の結果、適切な管理が行われていないと判断された空き家は「特定空家等」に指定されます。2015年5月26日に施行された「空家等対策特別措置法」では、「特定空家等」とは下記にあてはまるものとされています。
- そのまま放置すれば倒壊する可能性があるなど危険な状態の空き家
- 衛生上有害である空き家
- 景観を損っている空き家
- その他周辺の生活環境に悪影響を与える空き家
特定空家に指定される要因になった不適切なところを改善すれば、特定空家から解除してもらえます。
「特定空家等」の所有者には指導が行われる
「空家等対策特別措置法」によって、所有者の義務である「空き家の適正管理」をしない所有者に対して、市町村が行政指導できるようになりました。「特定空家等」に指定されると、行政から「助言」→「指導」→「勧告」→「命令」の順で改善を要請されます。
行政からの連絡は主に郵送で行われますが、管理状況に改善が見られなかった場合や、行政への連絡がなかった場合は、行政職員が直接訪問してくるケースも多いです。役所から所有している空き家の管理について、「助言」「指導」「勧告」「命令」のいずれかがあった場合は、すぐに役所の担当者へ連絡して空き家の状態を改善させることを伝える必要があります。
空き家の管理の「助言」→「指導」→「勧告」→「命令」
空き家の管理の指導は「助言」→「指導」→「勧告」→「命令」の順で来ます。下記でそれぞれ詳しく説明していきます。
「助言」 とは
市町村からの連絡の一番軽い段階が「助言」です。例えば「庭の草が伸びているので除草してください」というような連絡が行政から来ます。このような管理の改善を求める「助言」があった場合は、近隣住民からの苦情があったことになります。助言には法的な効力が無いので、対応するかどうかは空き家の所有者の判断次第です。しかし今後トラブルになるのを防ぐためにも対応するのがおすすめです。
「指導」とは
空き家の所有者が助言に従わない場合や、すぐに改善する必要がある場合は、市町村から空き家の管理について「指導」されることがあります。「指導」は「助言」よりも重い行政指導で、所有者に対して強くしています。
初めての行政指導で「指導」がされた場合、近隣住民から複数のクレームがあった可能性が高いです。所有している空き家について市町村から改善するよう「指導」が来た場合は、空き家の状況を早急に改善する必要があります。具体的にどのように改善すればよいのかについても市町村に連絡しましょう。
「勧告」 とは
空き家の適正管理について「指導」されても状況を改善しないでいると、空き家の所有者に対して市町村は状況を改善するよう「勧告」をしてきます。この場合は近隣住民に大きな被害をもたらす可能性があるような深刻なケースも多いので、一刻も早く対応しましょう。
「特定空家」に指定された後に改善を「勧告」されてしまうと、その状況が改善されるまで固定資産税の優遇措置が適用されなくなってしまいます。これによって土地の税金を今までの4倍支払うことになってしまいます。
「命令」 とは
「勧告」されても空き家の所有者が対応しないと、市町村は空き家の所有者に対して状況を改善するよう「命令」をします。「命令」はその他の「助言」「指示」「勧告」よりも重いものです。つまり「命令」は行政からの最も厳しい通告です。「命令」は行政処分にあてはまります。
「命令」を受けた場合は、空き家をこのまま放置し続けると、建物の倒壊や火災の発生など、近隣住民の生命を巻き込む非常に高い危険性があることになります。
「命令」を受けて期限までに改善されない場合、50万円以下の罰金が科されてしまいます。「命令」を受けた空き家の状況が改善されない場合は、行政が所有者の代わりに「行政代執行」により、除草や樹木の伐採、塀の撤去、建物の解体が行われ、かかった費用は所有者に請求されることになります。
「勧告」や「命令」後は罰金など
「勧告」や「命令」が来る段階以降は、空き家の所有者に対して罰金が科されたりします。「勧告」や「命令」が来たらすぐに空き家の状態を改善できるよう対処しましょう。
「勧告」されると税金が4倍に
「特定空家」に指定された後に改善を「勧告」されてしまうと、その状況が改善されるまで固定資産税の優遇措置が適用されなくなってしまいます。これによって土地の税金を今までの4倍支払うことになってしまいます。軽減措置が受けられなくなるのは翌年からです。所有している空き家が状況を改善するよう「勧告」を受けた場合は、すみやかに担当者へ連絡して、空き家の状況を改善する必要があります。
「命令」を受けて改善しないと50万円以下の罰金
「命令」を受けて期限までに改善されない場合、50万円以下の罰金が科されてしまいます（空き家対策特別措置法16条1項）。
「命令」後は勝手に作業され費用は所有者に請求
「命令」を受けた空き家の状況が改善されない場合は、行政が所有者の代わりに対応する「行政代執行」により、除草や樹木の伐採、塀の撤去、建物の解体が行われる可ことがあります。このようにして状況を改善する作業にかかった費用は所有者に請求されることになります。
除草や樹木の伐採などの行政代執行にかかった費用は税金債務として扱われるので、税金と同じように回収されます。代執行の費用を支払わない場合は、不動産をはじめ財産を差し押さえて公売にかけられてしまいます。
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「特定空家等」に指定される前にできること
行政からの命令を無視し続けても、支払う税金が増額して、罰金を科され、勝手に敷地をいじられて費用を請求され、いいことは何もありません。このようなことにならないために、特定空家等に指定される前にできることをしておきましょう。「特定空家等」に指定される前にできることを紹介します。
解体工事
土地の売却を考えた時のスタンダードな方法として、解体工事を行い空き家を取り壊して更地にする方法があります。
残念ですが中古住宅、とくに長期間空き家となってしまった中古住宅にはほとんど価値がありません。必要と思われない建物があるよりも更地にしてしまった方が土地の売買はスムーズに進みます。
「家の解体工事なんてはじめて依頼するからよくわからない。」「解体業者に直接見積もりを依頼するのにはちょっと抵抗がある。」といった方におすすめしたいのが解体の窓口の無料見積です。
その名の通り、無料で見積もりできる上に、しつこいセールスがなく、見積もりが気に入らなかった時には簡単に断れます。他社との相見積もりにもぜひご活用ください。
空き家のまま現状を維持する「親が住んでいた家だからまだ壊したくない。」という方や、「とくに不動産として運用したいわけではないので解体せずにそのままにしておきたい。」というた方もいると思います。
もちろん空き家のまま維持することに問題はありません。問題になっているのは、適切な管理を行っていない空き家である「指定空家等」なので、空き家であっても適切に管理されていれば何も問題もないのです。ここからは適切な管理を行うためには具体的にはどうしたらいいのか、紹介します。
定期的な掃除と換気
適切な状態をキープするためには、定期的な掃除や換気が必要です。人が住まない状態で放置すると屋内はカビが生えたり、ネズミやゴキブリ、シロアリの住処になってしまうことがあります。また庭などには雑草が茂ってしまいます。枯れた草木が腐り悪臭の原因になったり、スズメバチが巣を作ってしまうこともあります。害虫がいるなど不適切な状態のまま放置すると近隣への迷惑になり、クレームが発生すると行政から指導が入ることにつながってしまうので、定期的な掃除や換気が必要です。
雨漏りなどの点検
雨漏りなどの点検も行いましょう。雨漏りを放置してしまうと、カビの原因や、木造の場合は柱や壁が腐る原因になります。とくに柱が腐敗すると倒壊につながってしまうので、注意が必要です。定期的に点検を行い、必要があれば修繕しましょう。
年々空き家が増え続ける理由
放置される空き家が増え続ける問題をどうにかしようという理由から“空き家対策特別措置法”は施行されました。空き家はなぜ増えてしまうのでしょうか。空き家が増える代表的な理由のひとつに「放置したほうが税制上有利」ということがあります。
固定資産税と軽減措置（住宅地の課税標準の特例）
土地や建物の所有者にかかる固定資産税は、地方税のひとつ。一般的に不動産評価額の1.4%が固定資産税になります。
税額は、課税標準に税率を乗じる事により算出します。税率は都道府県や各市町村が設定することが可能で、標準税率は1.4%です。以前は2.1%までという限度税率の取り決めもありましたが現在は廃止されていて、たいていは標準税率で算出されています。
建物評価額=1,500万円、土地評価額=2,000万円の場合、所有しているだけで何もしていなくても年間49万円の税金がかかります。
建物評価額=1,500万円、土地評価額=2,000万円の場合は下記のようになります。
¥15,000,000×1.4％=¥210,000
¥20,000,000×1.4％=¥280,000
¥210,000+¥280,000=¥490,000
ただし、固定資産税には軽減措置があり、「200平方メートルまでの小規模住宅用地は、課税標準を登録価格の1/6とする」とあります。200平方メートルといえば一般的な住宅はほとんどが対象になるはずです。
これは「“住宅地”の課税標準の特例」なので更地には適用されません。つまり空き家になったからと解体して更地にしてしまうと、今まで受けてきた軽減措置が受けられなくなり、本来の固定資産税になってしまいます。これによって固定資産税は最大で4倍程度に増えてしまいます。最大で6倍になるとしているサイトもあります。
とにかく支払う税金が増えてしまうことに変わりはありません。わざわざ解体費を支払って税金の高い更地にする人はいないですよね。空き家を解体せずに建っているまま放置することで支払う税金が高くなるのを防げるのです。これが空き家が増加する理由のひとつになっています。
空き家の相続
ほとんどの空き家は相続した家屋です。親族から不動産を相続しても、すでに持ち家があったら、立地がいい物件や新築間もない物件でもないかぎり、相続した家に引っ越す気にはなりませんよね。こうして相続した家屋に誰も住まないと空き家になってしまいます。さらに相続人が複数いる場合、複数人で相続して共有していたり、土地と建物の相続人が違ったりします。こうしたケースでは相続人全員が納得しないと売却できないので、空き家は売却されにくくなります。結果空き家が放置されてしまうのです。
中古住宅の不人気さ
日本国内の中古住宅はあまり人気がありません。人気がない理由はさまざまですが、理由のひとつには建築基準法の耐震基準があります。
耐震基準は法改正が行われるごとに厳しくなり、また建築材料も軽量で汚れにくい新素材が採用されます。古い建物にはアスベストのように危険性を指摘され使用が禁止されている建材が使用されている場合があることもあり、基本的に古い中古の物件よりも築浅な新しい物件の方が良いとされます。古い基準しか満たしていない古い住宅や、古い建材を用いたままの住宅は敬遠されがちです。
また、私たち日本人の生活スタイルの変化も理由のひとつにあげられます。昔は1部屋は和室という考え方がありましたが、今では使いにくいので和室は作らない場合がほとんどです。
また高齢化にともない、バリアフリーに対応できる間取りの広い物件が求められるようになってきました。古い住宅をバリアフリーにする場合、大幅なリフォームが必要になってしまいます。中古住宅を買ってリフォームするよりも、新築でバリアフリーの家を建てたいと多くの人が考えます。
まとめ
空き家を管理せずに放置し続けると、行政代執行を受けてしまいます。行政からの命令を無視し続けていると、支払う税金が増額したり、罰金を科されたり、勝手に敷地をいじられて費用を請求されたりしてしまいます。このようなことにならないためにも、「特定空家等」に指定されないよう対策を行う必要があります。空き家を解体したり、適切な状態を保てるよう定期的に手入れをしたりして対処しましょう。
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