不動産投資のイメージは「初期費用が高額」「リスクが大きい」「管理が大変」「初心者は難しい」という人がほとんどです。
簡単にはできないものというイメージを持つため、不動産投資を敬遠する人も多いです。
高額で難しいイメージである不動産投資ですが、高額な費用が必要なく不動産投資することもできます。
『不動産ファンド』といわれる投資ファンドになりますが、不動産ファンドはどのようなものなのでしょうか？
仕組みと種類、不動産ファンドをすることのメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。
不動産ファンドは誰にでもできるものなのか？
不動産ファンドと聞いて、難しさを感じる人が多いはずです。
不動産ファンドというのは、不動産投資を複数の投資家と共におこない、得られた利益を投資家に分配する投資方法です。
不動産ファンドの投資先は、マンションなどの住宅、リゾートホテルや商業施設、物流施設や介護・医療施設などがあり、それらを組み合わせて運用しているファンドもあります。
1人では投資が難しい不動産でも、複数の人達が集まり出資することで、運用することが可能です。
家賃収入などによる運用益を重視するファンド（インカムゲイン）、不動産の売却益を重視するファンド（キャピタルゲイン）などもあります。
1人で不動産投資するのではないので、リスクが少ないので、誰でも不動産ファンドを始めることができます。
不動産ファンドの種類
不動産ファンドといってもいくつかの種類があります。
不動産ファンドの種類と、それぞれの違いについて理解しておくことが必要です。
それぞれの意味について解説していきます。
不動産投資信託
不動産ファンドの1つである不動産投資信託（REIT）は、Real Estate Investment Trustの略称であり、公募ファンドと私募ファンドの2つに分類することができます。
- 公募ファンド…広く一般的に投資家を募集するファンド、銀行や証券会社などで不特定多数の投資家を対象にして販売されています。
株式と同様に経済状況に応じて価格が変動するのが特徴であり、換金しやすいのがメリットです。 - 私募ファンド…一部の投資家を対象としているファンドです。ある程度の専門知識を有する投資家が対象であり、売却目的のものが多く見られます。
投資金額が低くないので、リスクが高い運用となりますが、ハイリターンを期待できるファンドです。
不動産特定共同事業
不動産特定事業とは、複数の投資家が出資した資金を元に不動産会社などが不動産事業を行い、その収益を投資家に分配する事業になります。
「不動産小口商品」とも呼ばれる商品の販売により行われ、持分によって不動産からの収益を得ることができる仕組みです。
契約形態は4つあり、それぞれ異なる契約方法になります。
- 匿名組合契約…投資家が匿名組合に出資、不動産を運用します。
- 任意組合契約…投資家が不動産の共有持分を任意組合に出資して、不動産を運用する契約です。
- 賃貸借契約…共有持分にあたる不動産を事業者に運用してもらう方法です。
- 対象不動産変更型匿名組合契約…匿名組合契約と同じですが、契約期間中に事業者の判断で不動産の変更が可能であることが特徴になります。
不動産ファンドと現物不動産投資の違い
不動産ファンドと同様に不動産に投資をする方法として『現物不動産投資』があります。
不動産ファンドは先にも説明していますが、複数の投資家からお金を集めた上で、投資を行なっていくことを指しています。
現物不動産投資は不動産ファンドとは異なり、個人が土地やマンションを購入してオーナーになり、賃貸運用することで収益を得る方法です。
複数名で行うか、個人かの違いとなりますが、現物不動産投資は不動産ファンドのように低額で投資を行うことはできません。
管理なども自分で行うことになるので、不動産に関する知識を持っていないと難しいでしょう。
不動産ファンドは収益を分散しますが、現物不動産投資は収益がすべて自分のものになるのがメリットになりますが、修繕や管理費用も自分負担になるので、管理等が大変だと感じるはずです。
不動産ファンドのメリット・デメリット
不動産ファンドについて紹介してきましたが、実際に不動産ファンドのメリットやデメリットと共に詳しく解説します。
メリット
不動産ファンドのメリットを3つ紹介します。
小額から始められる
不動産の購入は大金が必要とイメージすると思いますが、不動産ファンドは小額から始めることができます。
小額といってもいくらから始めることができるのか気になりますが、10～20万円未満のファンドが最も多く、一番低い投資口価格の場合2万円台からあります。
最も高くても80万円程度なので、初めての人でも不動産ファンドを始めやすい価格です。
分散投資が可能
多額の金額を投資する場合、分散投資することも可能です。
リスクを少なくすることが不動産ファンドは可能になります。
一定の金額を定期的に追加して購入していくこともできるので、状況に応じたリスクの分散が可能です。
相続をする際も不動産ファンドは、相続人の数に合わせて口数を取得することもできるので、スムーズな遺産分割が可能となります。
管理の手間が少ない
不動産ファンドの場合、銀行や証券会社がファンドの募集を行ないます。
種類が変わっても、管理は銀行や証券会社が行うため、管理の手間も少なく、修繕や管理費用を別途必要とすることがありません。
デメリット
不動産ファンドはいいことばかりと感じるかもしれません。
メリットばかりがあるとはいえないので、デメリットについても確認しておく必要があります。
利回りが低い
不動産ファンドは、思っているほど収益を得ることができないと感じるかもしれません。
不動産ファンドは多くの出資者がいるので、1人あたりが受け取れる分配金が少なくなってしまう可能性もあります。
ファンドの運営にコストがかかるので、コスト負担は投資家がすることが必要です。
ファンドの特徴を理解した上で投資をしなければ、思わぬリスクを抱えてしまうことになるでしょう。
レバレッジを効かせることができない
不動産投資をする場合、レバレッジ効果（小額の資金で投資効果を上げてさらに収益性を高める）で収益を上げていくことができます。
投資をするために借入をし、予算以上の不動産を購入し運用することが可能となりますが、
不動産ファンドの場合、不動産投資ローンが利用できないので、思うようにレバレッジを効かせることができません。
ファンドの特徴や仕組みが複雑
さまざまな種類のある不動産ファンドは、特徴や仕組みが複雑なものがあります。
始める前に仕組みや内容を理解しておかないと、後から問題が発生してしまう可能性があります。
十分に理解をしたうえで、不動産ファンドを始めるようにしましょう。
まとめ：不動産ファンドを行なう場合は仕組みなどをしっかりと理解することが必要
不動産ファンドの種類や仕組み、メリット・デメリットについて詳しく解説しました。
不動産ファンドは少額から不動産投資が可能であり、いくつもの種類のファンドに投資をすることもできます。
不動産投資は難しいと思っている人も、不動産ファンドならば気軽に始めることが可能です。
簡単に始められますが、事前に仕組みを理解していくことが必要なので、リスクなどの理解を調べた上で始めてください。
