敷地利用権について詳しく説明をします。土地の区分所有者が所有する土地の共有持分に関する権利と、区分所有権、敷地権、借地権などの違いについて詳しく解説！また、敷地利用権を移転する際に関わる登記など、分かりやすく紹介していきますので、参考にしてください。
敷地利用権とは
マンションを所有している場合に耳にする敷地利用ですが、言葉の意味や、内容を理解している人は少ないかもしれません。この記事では、敷地利用権や区分所有権、借地権などについて、詳しく紹介します。
敷地利用権の意味
マンションに住むということは、マンションがある土地を利用してマンションという建物に住むことになります。
マンションを利用するには、その下にある土地を使う必要があり、建物と土地は本来別個の権利とされ、土地を利用する権利の検討が必要です。また、敷地利用権は、区分所有者が持っている土地の共有持分とも呼ばれます。
マンションは戸建てとは異なり、同じ土地の中に何人もの人が住んでいるので土地の利用する権利は戸建てとは違っています。
敷地利用権の目的
敷地利用権には、所有権・地上権・賃借権・使用貸借などがあります。敷地利用権は、登記表示をまとめて簡単にすることで、登記事務を分かりやすくするために定められたものです。
区分所有者が、そのマンションやビルの敷地である土地を占有できる権利を示すものであり、敷地利用権の割合は、専有部分の床面積の割合によって異なります。
敷地権・借地権・区分所有権・共有持分に関する権利と敷地利用権との違い
敷地利用権はそのものの権利というよりも、さまざまな権利をまとめたものを指す権利になります。敷地所有権に含まれる『敷地権』『借地権』『区分所有権』『共有持分』の違いについて詳しく解説します。
敷地権との違い
敷地所有権と同じように思われているのが、敷地権です。どちらも敷地を指していますが、敷地についての権利を敷地利用権といいます。敷地権は、マンションにおいて、建物の所有権と土地の共有持分権を別々に売却できないように登記された権利のことです。
所有権のような権利を表す用語ではなく、権利の形式を示しています。一元化することで、難しい手続きや別々に売買を行ない、トラブルの発生を防ぐことが可能となりました。
借地権との違い
自己所有ではない土地を借りて、その上に建物を建てることを借地権といいます。マンションやビルの一戸を購入すると、購入した部分と敷地利用権を取得するのが一般的です。稀に敷地利用権の代わりに、借地権を取得できる物件もあるようです。
一戸部分と敷地利用権を取得する物件と、敷地利用権と借地権を取得する物件では、地代（借り賃）の必要性が異なります。マンションの購入時に調べる必要があるので、覚えておきましょう。
区分所有権との違い
マンション棟の中で、区分けされた一戸の部分（住居・店舗など）を所有する権利が、区分所有権になります。これは建物が建つ権利である敷地所有権とは違います。
所有者は、一戸部分と敷地利用権を個別で売却ができません。分離処分の禁止は法律で決められており、区分所有権のみを売買することはできないので注意してください。
共有持分との違い
共有持分は、マンションだけではなく、1つの土地や建物などの所有を複数の人が共同で行っている状態を指しています。
マンションの場合には、共用部分となる廊下やエレベーター、水道や電気といったインフラなどは区分所有者が共同で所有している部分です。
土地の共有持分のことを敷地利用権といい、敷地利用権と専有部分の所有権は分離して処分ができません。
敷地利用権と分離処分の禁止
敷地利用権では、土地と建物を分離して売買することが禁止されています。
これを分離処分の禁止といい、一部例外もありますが、分離処分は認められません。
本来、土地と建物は別々の不動産なので分離売買が可能です。
土地は借地として借り、建物を建てるなどということも可能ですが、マンションのように1つの土地の上にたくさんの家が建っている状態では土地と建物を別々に売ることは難しいです。
敷地利用権とは戸建てとマンションでは違いがあるので売買等では注意が必要
敷地利用権と敷地権・借地権・区分所有権などについて説明しました。
マンションの場合、土地と建物を別に売買することが禁じられており、敷地利用権は通常別々になっている敷地権・借地権・区分所有権などをまとめた権利です。
マンションは建物だけを売買していると思う人もいるかもしれませんが、土地と建物（共有部分なども含む）を購入していることを覚えておきましょう。
登記簿などには敷地の権利も共に購入しているので、売買時には確認をして契約等を行なってください。
