中古住宅などを売買するときに利用する「ホームインスペクション」が注目されていて、重要性が高まってきています。
ホームインスペクションとは住宅診断のことをさしますが、ホームインスペクションとは何のことか知らない方も多いのではないでしょうか。
この記事では、ホームインスペクションの基礎知識や費用の相場、メリット・デメリットなどを紹介します。
ホームインスペクションとは？
ホームインスペクションとは「住宅診断」のことをさします。既存住宅状況調査技術者登録講習を修了した建築士による建物状況の調査のことです。
建築士のことをインスペクターまたは既存住宅状況調査技術者ともいいます。
ホームインスペクションは第三者の立場から、住宅の劣化状況・欠陥の有無・改修すべき箇所、時期・概算費用などを算出します。
基本的に目視を中心にして診断します。浴室の給湯や、インターフォンなどの設備は調査対象外です。
ホームインスペクションは、2018年4月1日の改正宅地建物取引業法の施行にともない、不動産売買に取り入れられた制度です。
2018年4月以降は重要事項説明においてインスペクションの結果が説明されるようになりました。
重要事項説明とは、不動産売買契約時に不動産会社が買主にたいしておこなう物件の重要な内容の説明のことをいいます。
ホームインスペクションは、不動産が売買されるときや新築住宅契約前の物件見学・内覧会などのタイミングで行われます。
インスペクションを行わないといけない義務はなく、売主と買主の自由意志で行われています。ホームインスペクションが実施された場合に重要事項説明として説明されます。
売主がホームインスペクションを行う目的
売主が以下のことを目的として行う場合が多いです。
・住宅の状態を把握、価値に見合った売却額を設定する
・住宅の状態に問題がないことを担保にして売却しやすくする
・引き渡し後に買主とのトラブルを避ける
住宅に問題がないことがわかれば、安心して売却することができるため、売主はホームインスペクションを行います。希望価格で売却したり、短期間で売却ができる可能性があることがメリットになります。
しかし、ホームインスペクションを行った結果、住宅の状態に問題があるとわかってしまった場合は、面倒なことになる可能性があります。
ホームインスペクションの結果次第で売主側に負担が増える場合も
ホームインスペクションの結果、住宅の一部に修繕が必要な場合は、売主が修繕費を売却前に負担しなければいけません。ただ、問題箇所を修繕して売却すれば、売却したあとに契約不適合責任を追求されるリスクは避けられます。
契約不適合責任とは、契約内容とは異なるものを売ったときに、売却後に買主側から損害賠償など請求される責任のことをいいます。
売却をしたあと、買主によって不具合箇所や修繕箇所を見つけられてしまう可能性を考慮すると、売却前に見つけて売主が修繕したほうがリスクは減ります。
このように、修繕費は売主の負担になりますが、ホームインスペクションをすることでリスクを回避できる場合もあります。
住宅の状態に自信があるほうが、ホームインスペクションをする価値があるといえます。一方で、住宅の状態にあまり自信がない場合は、ホームインスペクションをすることで、かえって負担になるリスクがあります。
買主側がホームインスペクションを行う目的と注意点
買主側がホームインスペクションを依頼する場合もあります。
物件の購入を決める前にホームインスペクションを行い、その結果によって購入するかどうかの判断ができます。住宅の状態がよいと分かれば購入への後押しにもなり、安心して住むことができるというメリットがあります。
しかし、納得行かなかった結果だった場合は、ホームインスペクションの費用がもったいないと感じてしまうでしょう。ホームインスペクションを行いたい対象の住宅が多ければ、費用も追加でかかってしまいます。
また、ホームインスペクションが終わるまでの期間に物件が売れてしまうというデメリットもあります。ホームインスペクションの結果が出るまでは売主側に売却をストップしてもらうなどの対策が必要です。
このように、ホームインスペクションは売主・買主どちらにもメリットとデメリットがあります。
ホームインスペクションの費用相場と内訳
ホームインスペクションの費用は会社によって異なります。ホームインスペクションは、一般的な住宅であれば2〜3時間ほど調査にかかります。
一戸建てでホームインスペクションを依頼する場合の相場は目視の調査で4.5万円〜7万円程度です。床面積の広さによって費用が異なります。標準的な戸建てであれば5万円程度かかると考えておけばいいでしょう。
また、インスペクターによっては、給排水管路検査をやっている場合もあります。オプションなので、追加費用が5,000円ほどかかります。
最低限の調査だけではなく、床下や小屋裏など、目視で判断できない詳細調査だと7〜13万円と費用が上がります。詳細調査を行う場合は、一般的な調査2〜3時間に、さらに1時間かかります。
床下調査と小屋裏の調査の相場はそれぞれ15,000円〜35,000円程度かかります。オプション料金なので費用も高くなります。
新築住宅の場合は、ホームインスペクションが住宅購入のプランに含まれているケースもあります。
マンションでのホームインスペクションを依頼する場合は、面積関係なく5万円程度です。目視での調査で2時間程度かかります。
ホームインスペクションの費用の内訳
ホームインスペクションを依頼する際の費用の内訳を紹介します。
・ホームインスペクターの依頼費用
ホームインスペクションを依頼した住宅診断士や住宅検査員の人件費がかかります。
・出張旅費や交通費
現場まで移動するときにかかる交通費です。インスペクターが車で移動する場合は駐車場代が追加でかかることもあります。
・調査機器の使用料
調査機器を使うときにかかる料金です。高額な機器を使う場合は追加費用がかかります。
目視による最低限の調査の場合は、調査機器の使用料はほとんどかからないです。
・事務スタッフの作業コスト
ホームインスペクションを依頼した会社の事務スタッフの人件費です。中小会社など、企業によっては人件費が安く設定されているケースもあります。
・報告書などを作成する費用
調査結果をまとめた報告書を作成するためにかかる費用です。おもに用紙代やインク代、郵送費などが依頼料金に含まれています。詳細な報告書を作成する場合は、追加で5,000円〜15,000円程度の費用がかかります。
・広告宣伝費
ホームインスペクションを依頼した会社が出している広告や宣伝にかかる費用です。ホームページの作成費用や運営費用・人件費・チラシ代などが依頼料金に含まれています。
ホームインスペクションの費用を負担するのは誰なのか
ホームインスペクションの費用を負担するのは、依頼する人によって異なります。
売主が依頼する場合は売主、買主が依頼する場合は買主が費用を負担します。
売主は、物件売却前に実施することで、物件を売却しやすくする目的があり、買主は、購入前に物件の状態を確認してもらうことを目的にホームインスペクションを行うケースが多いです。
ホームインスペクションの依頼の流れ
ホームインスペクションを利用する流れを紹介します。
1.インスペクション会社に問い合わせと見積もり依頼をする
2.売主・建築会社・仲介業者とスケジュール調整する
3.住宅診断の日時決定と依頼する会社へ申し込みをする
4.必要書類の準備や送付
5.ホームインスペクション実施
6.調査報告書の受け取り
7.調査料金の支払い
中古住宅などを購入する前に、ホームインスペクションを行う場合は、1〜6までの流れをできるだけ早く行えるようにしましょう。調査を行っている間に他の人が物件を購入してしまう可能性があるからです。
スムーズに行うために、先に見積もりを取っておく・事前に住宅の資料などを準備しておくのがおすすめです。
住宅の資料は少なくてもホームインスペクションは可能ですが、資料が多いほうが正確で詳細な調査結果が期待できます。
資料が準備できたら、早めにメールやFAXで送っておくのも、調査までスムーズに進めるために大切です。
ホームインスペクションの注意点
以下では、ホームインスペクションの注意点を解説します。
売主がホームインスペクションで気をつけること
売主がホームインスペクションを行うことで、早く売却できたりなどプラスになることもありますが、欠陥が見つかった場合のデメリットもあります。
メリット・デメリットを把握したうえでホームインスペクションを依頼するか判断することが大切です。
調査を受けるのであれば、どんな結果が出ても隠すことはNG行為なので、注意しましょう。
買主がホームインスペクションで気をつけること
買主は、ホームインスペクションを検討しているのであれば、不動産会社の存在も大事な要素です。
ホームインスペクションに前向きで知識のある担当者とやり取りをできれば問題ないのですが、あまり知識がない担当者だとスムーズに行かないこともあります。
そのようなリスクを減らすために、自分でもスムーズに依頼まで行えるように、必要最低限のホームインスペクションの基礎知識を身につけておくのが大切です。
ホームインスペクションの結果がでるまでの期間
ホームインスペクションは依頼をしてから調査、結果がくるまでに約2週間ほどの期間を要します。
まず、インスペクターの手配に1週間程度かかります。調査をした後に結果がでて、書類が届くまでさらに1週間かかるため、少なくても約2週間はかかると思っておくといいでしょう。
中古住宅を購入する際にホームインスペクションを行う場合は、調査が終わるまでの期間は売主は取引ができないので、損失が出てしまう可能性があります。逆に別で取引が認められると、調査が終わるまえに住宅が売れてしまうリスクもあります。
そのようなトラブルを防止するために、ホームインスペクションを行う前に売主と買主で納得がいくように同意をしておく必要があります。
まとめ
国の政策によって、中古住宅などの売買にはホームインスペクションの重要性が高まってきています。依頼費用の相場は戸建ての最低限の調査であれば4.5万円〜7万円、詳細調査は7〜13万円です。
売主にとっては高く売却できる可能性が期待できるメリットがあり、買主は購入をするときの判断材料になったり、安心して住むことができるのがメリットです。
ただし、住宅の欠陥が見つかった場合は売主は修繕費を負担する必要があります。
ホームインスペクションは、依頼する前にメリットだけではなく、デメリットや注意点も把握しておくことが大切です。
