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老朽化した実家を相続した場合の3つの選択肢
老朽化した実家を相続した場合、実際にそこに住むのか、住む人がいないから放置するのか、売りに出すのか、さまざまな方法が考えられます。
ここでは、3つの選択肢とそれに伴う影響を紹介します。
- そのまま住む
- 放置する
- 売却する
1：そのまま住む
老朽化した実家にそのまま住む時に、気をつけたいことがいくつかあります。
建設当時の耐震基準のままで設計されている家は、耐震性で心配です。外壁や屋根も、カビや雨漏りの浸食が懸念されます。キッチンやトイレ、お風呂などの水回り設備についても、建設当時からついているものならば、設備を新しくする可能性も出てくるでしょう。
2：放置する
今はまだ住む予定はないけれど、将来どうなるかわからないのでとりあえず放置する、というのは周辺地域の人々に迷惑をかけてしまうこともあるでしょう。
老朽化した家を放置しておくと、倒壊したり、ゴミが不法投棄されたり、周辺の景観を損ねたりする可能性があり、その場合には衛生面や治安面で不安が残ります。
国土交通省は「空き家対策特別措置法」という、空き家の適切な処分や活用を後押しする法律を発表しました。「住むのも売るのも今はできない、けれど遠方なので掃除ができない」という人は見回りサービスや清掃サービスなどの利用を検討してください。
出典：「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）【概要】｜国土交通省
3：売却する
売却する時には、老朽化した実家をそのまま売るのか、リフォームしてから売るのか、解体してから売るのかを考えます。
国税庁が発表している「主な減価償却資産の耐用年数表」によると、家は木造のものなら22年、鉄筋でも47年が耐用年数とされています。
住宅の資産価値は、耐用年数によって評価されるため、老朽化した実家の場合は建物の価値はなく土地のみの評価になることがほとんどです。
出典：主な減価償却資産の耐用年数表｜主な減価償却資産の耐用年数表
老朽化した実家を相続する際の悩み5つ
老朽化した実家を相続するのには、親が亡くなったり、介護施設に入ったり、高齢者に住みやすい家に移ったりと、理由はさまざまです。相続する時には相続税、もしくは贈与税がかかることになりますが、それ以外にも悩ましい事柄があります。
ここからは、老朽化した実家を相続する際に発生する主な悩みを5つ紹介します。
1：相続人の決定が難しくなる場合が多い
老朽化した実家を相続するのは、相続人にとって大きな負担になることがあります。管理するのには労力と時間がかかり、解体やリフォーム後に売りに出すとなると大きな出費になります。
不動産が「負動産」になってしまうことも多く、相続の決定が難しくなる場合も少なくありません。
2：高額な維持費が必要になる
老朽化した実家を放置したままでいると、倒壊の恐れや衛生上有害になるという理由から、国土交通省が「空家等対策の推進に関する特別措置法」で示す「特定空家等」に指定されることがあります。
「特定空家等」に指定されると、指導・勧告からの代執行や立ち入り調査を受けることになります。それに対して対策を講じないと、固定資産税の住宅用地特例が適用外となり、固定資産税の支払いが増加する可能性もあります。
「特定空家等」とされないためには、定期的な外溝の清掃や老朽化している家の修理が必要になり、火災に備えて火災保険への加入も大切です。
3：固定資産税がかかる
老朽化した実家を相続する際、相続税もしくは贈与税を納めることになりますが、忘れないようにしておきたいのが固定資産税です。
毎年1月1日現在の時点でその土地や家屋の所有者が固定資産税を納める決まりです。前所有者が固定資産税を納める前に何らかの事情で実家を引き継ぐことになった場合は、忘れずに納税をしてください。
また、まだ相続人が決定していない場合でも、代表者が固定資産税は前もって納税しておくと良いでしょう。
4：放置すると空き家対策特別措置法の対象になる可能性がある
壁や屋根が崩落しそうで危険を孕む場合や、不審者が寄り付いたり放火の危険がありそうな治安上に不安がある場合などは、放置された空家には行政の指導が入ることがあります。
国土交通省が2015年に定めた「空家等対策の推進に関する特別措置法」は、老朽化したまま放置された空家などの活用を後押しするために施行された法律です。
行政の指導後も適切な管理や修繕を行わなかった場合は、固定資産税の住宅用地特例が外されたり、行政による代執行を受けることになります。
2020年の国土交通省の発表では、「空家等対策の推進に関する特別措置法」施行後の5年間で約1.2万物件の特定空家等の除却等（うち代執行260件）がされています。
5：放置すると周囲の環境悪化や事故の原因になってしまうこともある
老朽化した実家を放置すると、壁や屋根が崩落したり、庭や外の草木が生い茂り、見た目によくありません。
不審者の溜まり場になったり、不法投棄される場所になったりと、一目で管理されていないことがわかる家は周辺の環境悪化につながります。壁や屋根が崩れることで、怪我人が出るなどの事故が起きる可能性もあります。
今のところは手放すつもりはないけれど、遠方に住んでいるなどの理由で定期的な管理や修繕ができないのであれば、民間の空家管理や防犯サービスの利用を検討しましょう。
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老朽化した実家を売却する場合の4つの手順
老朽化した実家を手放す場合、考えるべきことや、すべきことはたくさんあります。
老朽化した実家をそのままにして売るのか、それとも更地にして売るのかなど、周辺地域の決まりごとや需要を考えて動く必要もあります。
ここでは老朽化した実家を売却する場合の4つの手順を紹介します。
1：売買契約を委託する不動産仲介会社を選ぶ
老朽化した実家の売買を不動産会社に依頼する場合、「買取」と「仲介」があります。
「買取」は、不動産会社が直接買いとる仕組みで、すぐに現金化できるメリットがある一方、相場よりも安い値段がつけられる傾向にあります。
一方、不動産会社が仲立ちする形で、一般の消費者が購入するのが「仲介」です。相場に近い希望の金額で売りに出せるメリットはあるものの、買い手が見つかるまで時間がかかったり、内覧の対応をしたりと、デメリットもあります。
2：住宅付きか更地のどちらの状態で売却するか決める
立地条件や建物の状態によっては、住宅付きではなく、更地にした方が買い手がつく場合もあります。先述したように、耐用年数を超えた建物は資産的価値は低く、土地代でのみ売買されるケースが多いとされています。
住宅付きであっても、更地であっても、それぞれメリットとデメリットがありますが、一般的には更地の方が買い手側の負担が少ないため、需要があると言われています。
更地にした方が買い手は見つかりやすい
新築の戸建て住宅を検討している人にとっては、更地を購入する方が良い場合があります。土地の大きさや状態を把握でき、すぐに工事を始められるからです。
更地にした方が買い手は見つかりやすいものの、売り手側にとっては、解体費用の負担や固定資産税の増加（住宅用地特例から外れる）という金銭的な負担があります。更地になってからかかる費用を考慮し、売値や解体の時期を見定めると良いでしょう。
解体の費用は自己負担になる
老朽化した実家相続し、売りに出す際に更地にするなら解体費用は自己負担になります。
木造よりも鉄筋コンクリートの家屋の方が解体費用は高くなり、平家よりも2階建、道路に面しているよりも細く奥まった場所など、家屋の状況や周辺環境によって費用が加算されます。
重機が入れず、手で解体作業をするといった場合、人的コストもかかってくるため、解体業者に依頼する時は、現場に足を運んで見積もりを出してもらいましょう。
3：不動産仲介業者を通して価格交渉をする
家や土地の売買は、売り手にとってはできるだけ高く、買い手にとってはできるだけ安くしたいものです。売り出してからすぐに買い手から連絡がきた場合、提示金額で買われることもありますが、売りに出してから数ヶ月経った場合、値引きの価格交渉が行われることがあります。
買い手から値下げ交渉されることを前提とし、自身の譲れる売却価格ラインを確認し、不動産仲介業者と話し合いましょう。
4：どうしても売れない場合は空き家バンクに登録する
空き家バンクとは地方自治体を中心として、空き家の貸し出しや売却を促進するプログラムです。「全国版空き家・空き地バンク」は地方自治体の情報を集約し、国が選定した株式会社LIFULLとアットホーム株式会社がサービスの運営を行なっています。
老朽化した実家をどうしても売れない場合には、空き家バンクに登録してみると良いでしょう。
老朽化した実家を売却する際の注意点3つ
老朽化した実家を売却するにあたっては、建物付きのまま売るのか更地で売るのかによって、事前に知っておくべき注意事項が変わります。
売り出す前に正確な情報を収集し、準備しておくことが大切です。
1：建物付きで売る場合は値下げを求められることに注意する
老朽した実家をそのままの状態で売りに出すと、買い手から値下げを求められることがあります。買い手にとって老朽化した家は、耐震性に不安があり、耐震性を強化したり、リフォームをしたりなど、購入後のメンテナンスに手間がかかるためです。
また、新しく家を建てたい場合、更地にするところから買い手の負担になります。そのため、できるだけ安く手に入れるために、買い手が価格交渉をしてくる場合があります。
2：更地にする場合は売却までの固定資産税に注意する
居住用の建物がある土地は、固定資産税の「住宅用地特例」が適用されます。しかし、売るために建物を解体してしまうと「住宅用地特例」の対象から外れ、納税金額が増えてしまいます。
更地にしてから売る場合は、固定資産税が増えてしまうことに注意して、解体のタイミングを見極めましょう。
3：相続した空き家の売却に関する特例をチェックする
老朽化した実家を相続する時、相続税が決められます。「小規模宅地等の特例」を利用すると、その決められた相続税から50％から80％減額されます。
「小規模宅地等の特例」の利用には一定の要件があります。自分が相続する場合、適用条件を満たしているのかチェックしておくと良いでしょう。
出典：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
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実家相続の手順3ステップ
被相続人が亡くなってから実家を相続する時には、さまざまな手続きを決まった期間内で行うことが定められています。
ここでは実家相続のための手順を3ステップで紹介します。
1：相続をするか決定し申し出る
基本的に相続は「されるもの」とみなされます。しかし、相続財産よりも負債が多く、相続放棄や限定相続を希望する場合は、3ヶ月以内に家庭裁判所に申し出る必要があります。
相続を知った日から3ヶ月以内が原則ですが、もし相続をするか放棄をするのかの判断に迷うのであれば、申し出期限の延長を申請してください。
2：準確定申告を行う
被相続人が亡くなった年の1月1日から亡くなった日までの収入を確定申告することを「準確定申告」と言います。
準確定申告は、相続人が相続を知った翌日から4ヶ月以内に被相続人のその年の収入を調べ、申告と納税をしなくてはいけません。被相続人の住所地であった税務署で行いましょう。
出典：No.2022 納税者が死亡したときの確定申告(準確定申告)｜国税庁
3：相続税を申告する
相続が発生した場合は、相続税の申告と納税をすることになります。納税の期限は、被相続人が亡くなった翌日から10ヶ月です。
相続税が基礎控除の範囲内であれば、相続税の申告は必要ありません。しかし、「小規模宅地の特例」などを利用した上で相続税が基礎控除の範囲内になる場合には、支払いが発生することもあるため注意しましょう。
遺言がない場合の法定相続人3種類
被相続人が遺言書を残さずに亡くなると、法定相続の規定に基づいて相続がなされることになります。
亡くなった被相続人の配偶者は常に相続人となり、配偶者とともに相続人とされるのは「子ども」「父母や祖父母」「兄弟姉妹」の順で優先されます。
1：被相続人の実子
相続の第1順位に規定されているのが被相続人の実子です。実子がすでに亡くなっている場合は、直系の子どももしくは孫が相続人となります。
配偶者と実子が相続人となる場合の法定相続分は、配偶者が2分の1、残りの2分の1を実子がその人数分で割ったものとなります。
2：被相続人の直系の両親
被相続人に実子がいない場合、相続の第2順位に規定されているのが被相続人の直系尊属（父母または祖父母）です。父母と祖父母がいる場合は、被相続人に近い世代が優先されます。
被相続人の配偶者と直系尊属が相続人となる場合の法定相続分は、配偶者が3分の2、直系尊属が3分の1です。
3：被相続人の兄弟姉妹
被相続人に実子がおらず、かつ直系尊属もいない場合に相続人となるのが、被相続人の兄弟姉妹です。
被相続人の配偶者と兄弟姉妹が相続人となる場合の法定相続分は、配偶者が4分の3、兄弟姉妹が4分の1です。兄弟姉妹が複数人いる時は、4分の1をその人数で分けます。
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相続税を計算する手順7ステップ
相続税は、被相続人が亡くなってから10ヶ月以内に納税義務があります。納税が遅れると延滞税が発生しますので、相続したそれぞれができるだけ速やかに納税を済ませましょう。
相続税は複雑なものですが、ここでは7つのステップに分けて詳しく解説します。
1：課税価格を計算する
相続税の課税価格を計算します。
「預貯金や不動産相続により取得した財産」や「みなし相続によって取得した財産」といったプラスの財産から、死亡保険で受け取った額や通夜・葬式にかかった額を引きます。
もし、被相続人が亡くなる3年以内に、暦年課税での贈与があれば、その金額を足します。そこから千円未満を切り捨てた額が、各人の課税価格です。
2：課税価格の合計から遺産の基礎控除分を引く
上で計算した各人の課税価格を合計します。ここから基礎控除額を差し引いて、課税される遺産の総額を算出します。
計算式は、課税価格の合計額－基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）です。法定相続人の数は、相続を放棄した人がいても、その相続放棄がなかったものとして数えます。
3：課税遺産総額を法定相続分に従って分ける
課税される遺産の総額を各法定相続人が民法に定める法定相続分に従ってそれぞれ相続したものとして、各法定相続人の取得金額を計算します。
計算式は、課税される遺産の総額×各法定相続人の法定相続分＝法定相続分に応ずる各法定相続人の取得金額（千円未満切り捨て）です。
先述した通り、法定相続人と各法定相続分は「配偶者2分の1、子（人数分）2分の1」「配偶者3分の2、直系尊属（人数分）3分の2」「配偶者4分の3、兄弟姉妹4分の1」です。
4：個人の相続分から税額を計算する
各法定相続人の取得金額に税率をかけて、相続税の総額の基となる税額を算出します。
1,000万円以下の場合は10%、3,000万円以下の場合は15%、5,000万円以下の場合は20%など、税率は取得金額ごとに定められています。
計算式は、法定相続分に応ずる各法定相続人の取得金額×税率＝算出税額です。
5：相続税の総額を算出する
上で出した各法定相続人の算出税額を全て足します。
計算式は、法定相続人ごとの算出税額の合計＝相続税の総額です。
後で、実際の相続財産の取得分に振り分け、正しい相続税額を算出しますので、一旦全て合わせてください。
6：相続税の総額を実際の割合で個人に分配する
相続税の総額を、実際に財産を取得した人の課税価格に応じて割り振り、財産を取得した各人の税額を計算します。
計算式は、相続税の総額×各人の課税価格÷課税価格の合計額＝各相続人等の税額です。
7：それぞれが適応する控除額を引く
各相続人の税額から、控除対象になるものがあれば差し引きします。法定相続人以外の人が財産を取得した場合は、相続税に20%加算したものから控除額を引きます。
配偶者の場合は「1億6千万円もしくは配偶者の法定相続分相当額のどちらか多い金額」までは相続税はかからないという「配偶者の税額軽減」制度を利用できます。
老朽化した実家をリフォームする利点4つ
老朽化した実家を相続したら、そのまま住んだり売り出したりするよりも、リフォームをしようと考える人も多いです。
ここでは、リフォームをすることによって得られる利点を4つ紹介します。
- 売る際の印象が良くなる
- 住む場合も快適に過ごすことができる
- 災害時の安全性が高まる
- 防犯対策にもなる
1：売る際の印象が良くなる
老朽化した実家をリフォームすることによって、物件の印象が良くなることがあります。
築年数からくる古さや、家の状態の悪さ、耐震性の脆さなどをリフォームで改善することで、家を買ってすぐ住みたいという人に見てもらえるようになります。
2：住む場合も快適に過ごすことができる
老朽化した家というのは、屋根や壁、外構といった建物自体のみならず、トイレや浴室といった水回りの設備の劣化も気になるものです。
見た目の修繕や水回りのリフォームに加えて、バリアフリーや結露対策などもしておくと、長く快適に過ごせる家にできるでしょう。
3：災害時の安全性が高まる
地震や大型の台風などによる倒壊を防ぐためにも、老朽化した家はリフォームしてから住むのがおすすめです。
1981年には、建築基準法に新耐震基準が制定され、以降も新しい規定が追加されています。いずれ発生すると言われている首都直下地震や南海トラフ巨大地震などの災害に備えるため、国でも住宅・建築物の耐震化を促進しています。
4：防犯対策にもなる
リフォームされ、見栄えが良くなった家は、しっかりと手入れが行き届いている印象を受けるため、不審者が寄り付いたり、犯罪者たちの溜まり場になったりしにくくなります。
リフォーム時にガラスを防犯ガラスに替えたり、玄関やベランダに人感センサーや照明を付けたり、木や塀・垣根で家周りを高く囲んだりしないなどの対策でセキュリティ強化も行えるでしょう。
実家のリフォームの依頼先9選
実家のリフォームを決めたら、どのような家にするか、どの部分を修繕するのかによって、リフォームの依頼先を決めます。
ここからは、リフォームの依頼先を9つ紹介します。
- 近所の工務店
- 電気や水道の工事業者
- 不動産会社のリフォーム提案サービス
- 大手のハウスメーカー
- 個人の設計士
- ホームセンターの取り付けサービス
- 個人の大工や職人
- リフォーム専門業者
- 住宅設備製造会社
1：近所の工務店
近所・地元の工務店は、その工務店の社長や職人さんの顔が見える安心感があります。自分たちの希望を直接職人さんたちに話すことができ、希望が通るか、どのような設備なら可能かなど、じっくりと話し合うことができるでしょう。
2：電気や水道の工事業者
電気工事や水道工事の業者は、作業するのに資格が必要なこともリフォーム内で行います。電気工事では、コンセントの増設や200V室外機電源が必要なエアコンの取り付けなどです。
業者に依頼する時は、有資格者による工事を行ってもらえるのかどうかをしっかり確認することが大切です。
3：不動産会社のリフォーム提案サービス
リフォーム会社が不動産仲介業をしたり、不動産会社がリフォームサービスをすることも増えてきました。
不動産会社が知る買い手側に人気の設備や家の仕様を、老朽化した家のリフォーム内容に取り込めるメリットがあります。リフォーム予算を伝えることで、その予算内で取り組めるリフォームを提案します。
4：大手のハウスメーカー
ハウスメーカーでもリフォームを請け負っていますが、自社が建築した物件のみを対象をしているところもあるため、注意が必要です。
大手のハウスメーカーでのリフォームは、細かな要望に応えるというよりは、画一化されたパッケージプランを提供することが多く、早い仕上がりが期待できるでしょう。
5：個人の設計士
個人で設計事務所を開いている人は、一級建築士資格を持つ設計と建築のプロフェッショナルです。
顔を合わせて希望を伝えることで、設計士の方からも豊富な経験からアイディアを出し、リフォームの形をともに作り上げていきます。
6：ホームセンターの取り付けサービス
水回り設備やキッチンまわり、玄関や窓の網戸やカーテンの取り付けと交換なら、ホームセンターでも請け負っています。
現場調査や相談・見積もりは無料で行ってくれる場合もあり、店舗で現物を確認できるなど、ホームセンターで扱っているものを使って設備のリフォームを行えます。
7：個人の大工や職人
個人で仕事が取れるというのは、技術も実績も十分で信頼があると考えられます。しかし個人で仕事をしている以上、その大工や職人が引退した後に何かあった時に対応してもらえるのかどうかなども考えておく必要があります。
8：リフォーム専門業者
新築家屋を手がけることはせず、リフォームのみを行う専門業者もあります。
リフォーム全般を手がけているところもあれば、専門分野に特化した業者や、特定の分野を得意としている業者もあります。
9：住宅設備製造会社
大手の住宅設備メーカーも、リフォームの需要が高まるとともにリフォーム業に進出しています。
水回りに特化した会社や建材に特化した会社、他社と得意分野を業務提携させることで総合的なリフォームを提供する会社などがあります。
リフォームのコストを抑える方法4つ
リフォームのコストが高すぎて、思い通りのリフォームができないかもしれないと悩むこともあります。ここで紹介するリフォームのコストを抑える4つのポイントを見て、解決策を探してみましょう。
リフォームしたい物件に当てはまるものがないか確認してみてください。
- 地域ごとの助成金がないか確認する
- 複数の業者で見積もりをする
- 空き家のリフォーム・運用代行サービスを利用する
- リフォーム計画の軸を予め立てておく
1：地域ごとの助成金がないか確認する
地方公共団体が住宅リフォームの支援をしていないか確認してみましょう。耐震化や省エネルギー化、防災対策など、多様な支援策を行っている場合があります。支援の仕方も補助や融資、利子補給などさまざまです。
リフォームすることを決めたら、助成金がないか確認することをおすすめします。
2：複数の業者で見積もりをする
複数の業者で各々の見積もり費用を出してもらい、金額と施工内容を比べることを「相見積もり」と言います。予算や条件、依頼内容、などの依頼条件をした上で2、3社に見積もりの依頼をします。そうすることで、適正な価格帯や施工内容を知ることができるでしょう。
業者に見積もりを依頼する時は「相見積もりである」ことを伝えると、より親身になって提案してくれます。
3：空き家のリフォーム・運用代行サービスを利用する
空き家を借り上げ、借家としての運用を代行するサービスを行う企業があります。
運用が可能で、運用方法や収入見込みの金額に同意が得られる物件であれば、リフォームも無料で行ってくれる場合があります。借り上げ期間は企業によって違いますが、契約期間が過ぎれば、家は返却されます。
4：リフォーム計画の軸を予め立てておく
限られた予算の中でのリフォームは、優先順位を決め、長期的な視野で計画することが大切です。ある程度のリフォームの範囲が決まれば、妥協できない点や最優先させたいもの以外で削れるところがないか見てみましょう。
老朽化した実家への対策を考えておこう
老朽化した家がそのまま放置されていることが社会問題となり、行政も対策に乗り出しました。
相続してから揉めなくても良いように、また相続後の手続きに戸惑わないように、相続前から老朽化した実家を将来的にどうするのか考えておきましょう。
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