古くなった家屋や空き家を解体する際に確認しておくべきことがあります。
それは「解体する家屋が市街地調整区域内かどうか」であるということです。聞き慣れない言葉ですし、なぜ解体してはいけないか知っておきたい方も多いでしょう。
今回は、市街化調整区域についてと、なぜ安易に解体していけないかについて解説します。
この記事を読むことで、家屋を解体してしまったために土地を売却できなくなったということを避けられるでしょう。
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市街化区域と市街化調整区域はどのような土地なのか
日本の土地には都市計画区域と定めれている地域があります。
都市計画区域はさらに、市街化区域と市街化調整区域や非線引き区域に分けられています。
まずは市街化区域・市街化調整区域がどういった区域なのか確認していきましょう。
市街化区域について
市街化区域とは、人々が住みやすい街を作るために積極的にインフラの整備や開発が行われる土地です。
都市計画法においては、
「すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする」
引用：都市計画法 | e-Gov法令検索
と規定されています。
市街化区域は、土地の使用目的まで決められているのが特徴です。工場や住宅地域などが無秩序に連なってしまうと、環境にも悪くとても使いづらい街になってしまいます。
そういった街にしないために、土地の使用用途を規定して秩序のある市街化を目指すのが市街化区域です。
市街化調整区域とは
市街化調整区域は、市街化区域とは逆に、
「市街化を抑制すべき区域とする」
引用:都市計画法 | e-Gov法令検索
とされています。
市街化を抑制するため、原則として住宅や学校、商業施設の建築が基本的には認められません。
主に農業や林業を行う地域とされているのが一般的です。
また、インフラの整備も積極的には行われていません。必要以上に街が拡大するとインフラの維持が難しくなるからです。
市街化調整区域を調べる方法
市街化区域や市街化調整区域を調べる方法は、インターネットを利用する方法と自治体の役所で確認する方法の２つです。
インターネットで調べる場合は「(調べたい市町村名) 市街化調整区域」と検索することで都市計画マップから確認できる場合があります。
インターネット上で都市計画マップが提供されていない自治体であれば、役所で確認する方法があります。
自治体によってや確認方法が違いますので、窓口で確認を取るようにしましょう。
市街化調整区域では先に解体すると再建築できない
上記の通り市街化調整区域では建物の建築が原則として不可能です。
例外として、都市計画法の施行前に建てられた建造物に関しては、条件付きですが建て替えできる場合があります。
ただし、一度解体してしまうと再建築することは非常に難しくなるため要注意です。
以前に存在した既存宅地制度について
昭和50年から平成13年までは、「既存宅地制度」というもの存在しました。都市計画法が施行される前に宅地であった土地(線引き前宅地)であれば、許可を取らずとも建築行為が可能だった制度です。
線引き前宅地である他に、市街化区域に隣接している土地であるなどの条件を満たせば誰でも建設が可能な土地でした。
しかし、平成13年5月18日に都市計画法が改正され、既存宅地制度は廃止されました。改正から5年間は経過措置として許可が不要でしたが、現在では完全に廃止となっています。
この制度は廃止されましたが、現在でも市街化調整区域内の建て替え基準として重要なものになっています。
既存の住宅を建て替えるための要件
現在、市街化調整区域内で建て替えるための基準は都市計画法第34条第14号で規定されています。詳細は各自治体によって異なるので確認が必要です。
福岡県福岡市の建て替え要件を参考に解説します。
開発許可や建築許可が不要な建て替えを行うには、2つの条件を満たす必要があります。
1.建て替え後の床面積の合計が、建て替え前の1.5倍以下であり、構造と仕様用途がほぼ同一であること
2.線引き前宅地に建てられた建築物もしくは、既存宅地制度が廃止される前に合法的に建てられた建築物であること
引用： 福岡市 「既存建築物の建替」とは何か。
この2つを満たす場合、許可を取らずとも建て替えが可能です。
線引き後の住宅に関しては、建築許可を受けた本人または相続人でなければ建て替えができません。線引き後の市街化調整区域で建てられた住宅は、分家住宅など住める人が制限されているからです。
他の自治体でも同様の条件で建て替えが可能となっています。この際に重要なのはあくまで建て替えの要件であるということです。
一度土地を更地にしてしまうと再建築は難しくなる
既存宅地での建て替えは、条件を満たせば可能になることはわかりました。
新規の建築に置いても、都市計画法第34条第11号および12号で規定された区域ならば許可されれば可能です。
都市計画法第34条第11号及び第12号は、開発許可権限を有する都道府県や市町村が定める条例により、市街化調整区域において区域、目的、予定建築物の用途を定めて開発許可することができる旨を規定しています。
引用： 11号区域・12号区域の指定状況 – 埼玉県
しかし、自治体によっては34条第11号や12号区域でも新規の建築許可が降りない場合があります。
また、34号11号や12号区域自体が見直されて、建築自体が不可能な地域になってしまうことが増えてきました。
頻発する自然災害に対応するため、令和4年4月1日に災害リスクのある地位域は34号11号や12号区域から除外することが決まっています。
このように、既存宅地であっても一度住宅を解体してしまうと、再建築が難しい土地になってしまうことは覚えて起きましょう。
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市街化調整区域の土地は住宅が残っていた方が売却しやすい
市街化調整区域の土地は、土地活用に制限があるためなかなか売却が難しいのが実情です。
その上で、新たに建築物を建てることが不可能となればさらに買い手を見つけることが困難になってしまうでしょう。
ですが、最近の事情として、静かな郊外で暮らしたり貸家として活用したい方の需要があります。
また古民家をリノベーションして、古民家カフェなどを経営する事業者も現れており、新たな活用方法が生まれています。
リフォーム前提で土地を探している方や、リノベーションできる建物を探している事業者にとっては古い家でも利用価値はあるわけです。
更地の土地では、そういった需要を満たせなくなるため買い手を狭めてしまいます。
市街化調整区域の土地を手放す場合、先に解体してから売却を検討することはやめた方が懸命でしょう。
市街化調整区域が売却しづらい２つの理由
住宅の有無に関わらず、市街化調整区域の売却が難しい理由としては複数の要因が挙げられます。
１つ目の要因としては、住宅ローンを利用しづらいということです。
多くの金融機関が販売している住宅ローンでは、そもそも市街化調整区域は対象外な場合があります。
そもそも建設許可が降りない地域では。住宅と建てられないためです。都市計画法第34条第11号および12号であっても審査が通らない場合があります。
もし住宅ローンの審査が通った場合でも、融資金額は低くなりがちです。市街化調整区域は市場価値が低いため担保金額が低くなっています。
2つ目はインフラが整っていない場合があるからです。
市街化調整区域は都市計画法で市街化を抑制する地域と規定されてますから、インフラの整備は遅れていることがほとんどです。
既存宅地であった土地であれば、ある程度整備されているかもしれません。しかし再建築や新規に建築する場合は自力でインフラを整備しなければなりません。
このような理由から、市街化調整区域は敬遠されやすくなり買い手が見つかりづらい土地になっているのです。
市街化調整区域内の建物は売却前に解体しないほうが良い
市街化調整区域に指定された土地は、建築物の有無で売却のハードルが大きく変わります。
とりあえずで解体した結果、買い手が見つからずに解体費用分がまるまる損失として残ってしまう場合もあるのです。
空き家を解体する前には、その土地が市街化調整区域であるかは必ず確認するようにしましょう。
そうすることで、土地を売却する際に大きな後悔をすることを避けられるはずです。
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