住宅を新しく建てたり建て替えを検討する場合、さまざまな法律による規制を理解するのが難しいと感じる方は多いかと思います。
土地に対して建物の大きさには制限がかかりますが、その一つが容積率の規制です。
容積率の制限は計画的な街づくりのために必要ですが、だからといって理想よりも狭い住宅を建ててしまっては後悔が残ってしまうでしょう。
今回は容積率の規制と緩和される条件について解説します。
容積率の規制が必要なのかを理解し、緩和される条件について知ることで、理想の住宅を建てるための知識を身につけることができるでしょう。
容積率の規制の中でどうにか広い住宅を建てたいとお悩みの方は、ぜひ最後までお読みください。
容積率の基本的な考え方について
容積率とは、土地の広さに対してどれくらいの大きさで建物を建てて良いかということを表す指標です。建物の床面積の合計と、土地の面積に対する割合を％で表します。
・容積率（%）＝（延べ面積÷敷地面積）×100
計算式は難しくありませんが、延べ面積や敷地面積といわれても分かりづらいと思いますので、以下の図を用いて解説していきましょう。
| 2階 | 床面積50平方メートル | ・延べ面積200平方メートル |
| 1階 | 床面積50平方メートル | ・敷地面積100平方メートル |
延べ面積とは、建物の各階の床面積を合わせた面積を表した建物全宅の総面積のことです。「延べ床面積」または「建物面積」といわれることもあります。
上の図では1階と2階ともに50平方メートルの床面積なので、この建物の延べ床面積は100平方メートルです。
敷地面積は土地面積とも呼ばれ、土地を真上から見たとき(水平投影面積)の面積を指します。
上の図では敷地面が50平方メートルで延べ面積が100メートルなので計算式は以下のとおりです。
・(延べ面積100平方メートル÷敷地面積100平方メートル)×100=容積率100％
今回は2階建ての建物でしたが、マンションやビルといった複数の階がある建物の場合は容積率は非常に高い数字になっていきます。
容積率は建物を新しく建てる場合に必要になる
容積率は、住居やビルなどの建物を新しく建てる場合に求めます。
土地に建物を新たに建てる場合には、建築基準法や都市計画法といった法律でさまざまな制限が設けられているのです。
容積率もその一つで、建物の広さと高さを制限し街全体を暮らしやすくするための重要な要素となっています。
もし容積率に上限がなかった場合、誰も彼もが際限なしに広く大きい建物を建ててしまい住みづらい街が出来上がってしまうでしょう。
建物が大きくなるとそれだけ多くの人が暮らすことが可能になるので、自治体が想定している以上に人口が増えてしまう可能性があります。
そうなると上下水道や電気といったインフラの供給が追いつかなくなったり、交通渋滞が起こりやすくなるなど生活が不便になってしまうでしょう。
そのため、自治体の想定する人口密度を意図的にコントロールし住みやすい街を作るためにも容積率の上限が決められています。
容積率の上限によって街の景観は大きく変わる
容積率の上限は用途地域という区分によって決められています。
用途地域とは、建てられる建物の種類と大きさを、地域の用途に応じて制限したものです。
工場が立ち並ぶ工場地帯や、商業施設が近い住居地域などエリアを分けることで住みやすい街を作ることが目的で決められました。
「都市計画法」という法律によって計画的に街づくりを行うエリアを定め、その中で市街地を用途別に13の地域に分けたものが用途地域です。
また、用途地域内で建てることができる建物の種類は建築基準法第48条によって制限されています。
商業施設やマンションの立ち並ぶ地域や、閑静な住宅街といった街の景観はこのようにして作られているのです。
用途地域別の指定容積率
ここでは、住宅にかかわる用途地域7種類の指定容積率の紹介を行います。
| 用途地域 | 指定容積率（%） |
| 第一種低層住居専用地域 | 50・60・80・100・150・200 |
| 第二種低層住居専用地域 | |
| 第一種中高層住居専用地域 | 100・150・200・300・400・500 |
| 第二種中高層住居専用地域 | |
| 第一種住居地域 | |
| 第二種住居地域 | |
| 準住居地域 |
第一種・第二種低層住居専用地域は一戸建てや低層マンションなどをおもに建てられる地域です。低層と名前にあるように10から12メートルまでの低層階の建物しか建てることができません。
住居以外の施設では、小中学校を建てることができ、それ以外の施設はコンビニエンスストアや診療所など比較的小規模であれば建設が可能です。
第一種中高層住居専用地域からは建物の高さ制限がありません。建ぺい率も最大で500%になるため、3階建て以上の分譲マンションなどが立ち並びます。
大きさに制限がありますが、飲食店や銀行支店などの建物も建てられるため利便性が高くなるのが特徴です。
指定容積率は自治体により異なるため、同じ用途地域でも指定容積率次第で異なる印象をうけるでしょう。
指定容積率が小さい地域ほど高級住宅街というイメージになり、大きい場合は利便性が高くなるといった具合です。
このように、容積率は都市計画だけではなく、街の景観を左右する大きな要素になっています。
前面道路の幅でも容積率の上限が設定される
容積率は敷地に隣接する前面道路の幅員によって上限がさらに低くなる場合が存在します。
前面道路の幅員が12メートル未満の場合、前面道路の幅に規定の係数を掛けた割合以下の数字が上限です。上記で紹介した住居系の用途地域は0.4が規定の係数となっています。
計算結果と指定容積率を比較して、小さい方がその土地の容積率の上限です。
例えば、指定容積率が200%の土地の場合、前面道路の幅員が4メートルの場合は4×0.4=160%なので160%を容積率の上限とします。
2つの道路に面している角地の場合は、広い方の道路の幅員で計算します。広い幅員の道路が12メートル以上の場合は係数をかける必要はありません。
知っておきたい容積率緩和の特例について
ここまでは容積率と上限についての解説を行ってきましたが、一定の条件を満たすことで容積率が緩和されることがあります。
有効に活用することで広い住宅を建てることが可能ですので、参考にしてください。
特定の道路から分岐した道路に隣接する土地
容積率が緩和される条件の1つ目が、特定道路（幅員が15メートル以上必要）から分岐した道路に隣接した土地に建物を建てた場合です。
前面道路の幅員が12メートル未満なので、通常であれば上記で説明した係数を掛ける必要がありました。しかし、以下の条件を満たした場合には計算式が変わります。
・建築物を建てる土地の前面道路が特定道路とつながっている
・特定道路と建築物を建てる土地の距離が70メートルよりも近い
・前面道路の幅員が12メートル未満
以上の3つの条件を満たした場合に、容積率の緩和の特例が認められるのです。その場合は以下の計算式を用いて前面道路に加算できる数字を求めます。
・(12-前面道路の幅員)×｛(70-特定道路までの距離)÷70｝
仮に前面道路の幅員が6メートルで、特定道路までの距離は50メートルとしましょう。その場合の計算式は(12-6)×｛(70-35)÷70｝=3となるので加算値は3です。
次に、前面道路の幅員6メートルに加算値3を足してから、住居系の係数0.4を掛けた数字を計算します。
この場合は(6+3)×0.4×100=360(%)が容積率となります。
ただし、緩和の特例にもとづいた計算結果と指定容積率を比べて低い方が適用されることには留意してください。
地下室やガレージの床面積が割り引かれる場合がある
2つ目の特例としては、地下室やガレージの床面積が延べ面積から割り引かれるパターンがあります。
ガレージや屋根のある駐車場は建築物と見なされますが、特例として延べ面積の5分の1までの面積を容積率の計算から除外することが可能です。ガレージなどの床面積が5分の1よりも小さい場合はガレージの述べ面積が除外されます。
敷地面積が100平方メートルで指定容積率が100%の場合は、本来の延べ面積は100平方メートルまでが上限です。
しかし、ガレージがある場合は5分の1の延べ面積が除外されるので延べ面積120平方メートルの建物を建てることができます。
地下室の場合は、一定の条件を満たした場合は延べ面積の3分の1までの面積を容積率の計算から除外が可能です。
必要な条件は「地階であること」「地面盤から地階の天井が1メートル以下であること」「住宅の用途であること」この3つです。
住宅の用途であることが前提なため、駐車場などの場合は除外の条件を満たせないことに注意してください。
例として、地階と1階から2階の床面積がそれぞれ50平方メートルの建物があったとします。
この場合の延べ面積は150平方メートルですが、地階が特例の条件を満たしていた場合3分の1が除外されるので延べ面積は100平方メートルとして容積率を計算することができます。
その他に延べ面積から除外されるスペース
緩和の特例とは別に最初から延べ面積として計算されないスペースが存在します。
吹き抜けには床がありませんから、延べ面積には含まれません。
ロフトは以下の条件を満たした場合は容積率の計算から除外されます。
・天井が1.4メートル以下の高さ
・ロフトのある階の半分以下の面積
・はしごが固定されていない
基本的にはこの3つを満たすことで容積率の計算から除外されますが、居住スペースとなる場合は除外できないことがあります。テレビやパソコンが設置できる場合は居住スペースと見なされるので注意しましょう。
バルコニーは外壁から2メートル以内の場合は容積率の計算から除外されます。
2メートルを超えていた場合は、超えている部分から2メートルを差し引いて残った部分が延べ面積として算入されます。
容積率のオーバーにはご用心
上記の容積率の緩和条件をうまく利用した場合は問題はありませんが、そうでない場合は違法建築物となってしまうため要注意です。
特に、建て増しやリフォームを行う場合に、施主と工事業者が容積率を把握していないと容積率をオーバーしてしまうことは十分にありえる話です。
また、ガレージをリフォームして居住スペースにしてしまった場合、容積率の緩和の特例条件から外れるため容積率をオーバーする可能性があるでしょう。
その他の事例として備蓄倉庫も容積率の除外対象ですが、備蓄倉庫以外の目的で使用した場合も違反建築物となるので注意です。備蓄倉庫の用途は厳格に定められているので緩和目的で設置するのはやめるのが懸命でしょう。
容積率オーバーしてしまった建物は行政からオーバーした部分の取り壊しの勧告がくだされる可能性があります。
そして、違法建築物となった物件は売却は基本的に不可能です。違法建築物である事実を隠して売却した場合、買主から損害賠償を請求されることもあります。違法建築物のまま売却することは絶対にやめましょう。
容積率の緩和を上手に活用すれば理想の住宅に近づけられる
容積率の計算方法やどうして規制されているのかと、規制の緩和について解説しました。
用途地域による容積率の制限は計画的な街づくりの上で非常に重要なものです。その上で少しでも広い住宅を建てるために、規制の緩和を有効に活用することが必要です。
特に特定道路の緩和ができる場合とそうでない場合では容積率に大きな差があります。
他にもガレージや吹き抜けなどをうまく取り入れることで、思っていた以上に広い住居が建てられるでしょう。
また、容積率の規則を守って建てた建築物も、後の建て替えやガレージのリフォームなどで容積率をオーバーしてしまう可能性があります。
せっかく容積率の特例を生かして広い住居を作ったのに、後から違法建築物になってしまっては元も子もありません。
住居を完成させてからも、容積率のことを忘れずにいることが大事になるでしょう。
