PM(プロパティ・マネジメント)やAM(アセット・マネジメント)、BM(ビルマネジメント)、FM(ファシリティマネジメント)という言葉をご存じでしょうか？
不動産投資をお考えの方は、ぜひとも押さえておきたい言葉です。
今回の記事では、PMやAM、BM、FMの基本的な知識や業務内容、違いについて解説していきます。
お持ちの不動産の価値向上にも繋がりますので、是非参考にしてくださいね。
PM(プロパティ・マネジメント)とは
PMは、本来オーナーが担う不動産経営に関する業務を代行する人間です。
不動産経営の収益化アップを目的とし、現場で「賃貸経営」のための運営管理を担います。
具体的な業務内容としては、不動産の入居者の募集、賃料の回収、クレーム対応などが挙げられます。
ソフト面の管理業務を中心に行なっていきますが、必要に応じて不動産の修繕・工事などの業務も担います。
また、委託を受けたAMやオーナーや投資家に対し、運営管理状況を定期的に報告する義務を負っているのもこのPMです。
PMは投資用の不動産の管理と運営を行う業務と考えることができます。
PM(プロパティ・マネジメント)の業務内容
PMの具体的な業務内容としては以下が挙げられます。
契約業務
物件の賃料をいくらに設定するか決めて、入居者希望者が現れたらお客様の審査を行います。
有利に契約を進めるために、PMが自らオーナーに提案を行うこともあります。
収益に直結するために、いかに空き家を作らないかが重要になります。
テナント管理業務
顧客対応や更新・退去契約業務を担います。
物件の入居者と円滑なコミュニケーションを取る必要があります。
PMにとって安定した収益を確保するために、テナント管理業務を行うことも重要な仕事のうちの一つです。
請求出納業務
日常の金銭出納管理や月次キャッシュフローの管理を行います。
毎月賃料がきちんと入金されているかについて、適切にレポート管理していきます。
建物管理業務
PMは建物管理業務も行います。
清掃をはじめ、必要に応じて補修を行い物件入居者の満足度を高めます。
建物に問題点がないかについて、念入りにチェックをしていきます。
AM(アセット・マネジメント)とは
AMは、投資資産の運用や保全を行う業務です。投資家から委託を受けて投資用の不動産の全体像を把握していきます。
物件の経営状況を管理し、お金や資産を最大限増やすために投資資産全体を効率的に管理・活用する、非常に重要なポジションです。
BMやPMなどのほかの業種と異なり、投資に関する非常に深い知識が求められます。
具体的な業務内容としては、投資家からの委託を受けて不動産ファンドで不動産売買や賃貸借の運用業務を行うほか、PMを選定したり、収益物件の売買を決定したりすることです。
個人で不動産投資をスタートする場合に欠かせない業種ですね。投資の成否はAMにかかっていると言っても過言ではありません。
AM(アセット・マネジメント)の業務内容
AMの具体的な業務内容としては以下が挙げられます。
物件買付
投資家のニーズに合わせた物件買付を行います。
物件を選択するところから物件所有者との交渉、場合によっては投資家の勧誘も行うことがあります。
運用
AMはPMを任命し、連携を図ることも重要な仕事のうちの一つです。
投資内容・資金計画の見直しを行います。
最終的にAMの戦略に基づく運用を行い、不動産価値の向上を目指していきます。
また、AMは投資家への運用レポート作成を行い、わかりやすく説明することも業務内容の一つです。
物件売却
物件売却を行う場合、最大限の収益を確保するため、AMは物件の価値評価、売却先との交渉、契約書の書類作成などを担います。
意思決定や最終決済まで行う重要な業務です。
BM(ビルマネジメント/ビルディングマネジメント)とは
BMもPMと同様に、建物の管理運営における現場業務を担います。
ただ、PMとは異なり、BMは「ハード面」を主に管理する業務です。
また、PMは物件の生む利益に応じて報酬が発生するのに対し、BMはあらかじめ管理委託契約を結ぶ際に定型的な業務を固定費で請け負うという形をとっていることが多く、不動産経営の収益を最大化しようというインセンティブがありません。
具体的な業務内容は、「建物の清掃・景観管理」や「設備の管理・点検」、「警備、防災、巡回」など。物件や付帯設備そのものを管理します。
管理するものが多かったり、建物が大規模だったりすると手間や費用が高くなっていきます。
PMが任命する場合もあります。
BM(ビルマネジメント/ビルディングマネジメント)の業務内容
BMの具体的な業務内容としては以下が挙げられます。
設備関連業務
ビルを安全に・快適に利用できるよう、ビル内の設備の管理を務めます。
空調や電気、給排水設備など、ビルの機械設備が正常に運転しているかを確認し、必要であれば修理したり、業者にメンテナンスを依頼したりします。
清掃業務
ビル内の清掃や衛生管理も、ビルマネジメントの業務のひとつです。
感染症予防や備品の交換もビルマネジメントが隅々まで対応してくれます。
法廷関連業務
安全維持や健全な運営のため、ビルには様々な法律で定められた点検が必要となりますが、これを実施するのもビルマネジメントです。
建築基準法、電気事業法、消防法、労働安全衛生法等によって決められている点検を、法に定められた頻度で実施します。
点検を行わなければ罰金が課されたり、場合によっては危険な事故に繋がったりという可能性もあるため、非常に責任重大です。
FM(ファシリティマネジメント)とは
FMとは、「企業・団体等が保有又は使用する全施設資産及びそれらの利用環境を経営戦略的視点から総合的かつ統括的に企画、管理、活用する経営活動」と定義されます。
「資産を管理する」という点ではAMと似ていますが、投資家としての側面が強いAMと異なり、FMはより経営者的な目線が必要となります。
具体的な業務内容としては、経営戦略立案や企画、運用、管理、施設の活用といったことが挙げられます。
不動産を「最適化」する役割を担っているため、総合的に判断する能力と、不動産経営についての深い知識が不可欠です。
FM(ファシリティマネジメント)の業務内容
FMの具体的な業務内容としては以下が挙げられます。
経営戦略立案
不動産を最適化するため、どのように経営していくかを判断します。
より具体的には、空き家となっている不動産を観光客向けの宿泊施設として活用する等、その土地・その建物に合った活用法を考えていくのです。
企画
不動産を活用し、最適化するための企画を立案します。
具体的には、オフィスとして活用されているビル内にユニバーサルデザインを導入し、執務スペースを有効活用するなど。
オフィス空間をどう活用するか、考えていきます。
CSR
不動産経営をCSRの観点から見直すのもFMの業務です。
環境への配慮のために設備を整えたり、地域社会貢献のために不動産を活用したり。
企業として社会に貢献できるよう、ビル全体を見直していきます。
まとめ
PM、AM、BM、FMなど、不動産投資や管理・運営には様々な人間が必要となってきます。
個人であれ企業であれ、不動産を保持しているのならば必ず押さえておかなければならないポイントのため、是非それぞれのポイントを押さえておいてください。
不動産投資を行いたいけど不安がある方は、PMとAMに任せることもできます。
今回は、PMとAM、BM、FMの違いなどについてご紹介いたしました。
