解体工事は、新築工事ほどではありませんが、そこそこ費用がかかるものです。これをねん出するために、フラット35という住宅ローンは使えるのでしょうか。
まずはフラット35がどんなローンであるかということをざっと確認したうえで、この問題について検証していきましょう。
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フラット35とは何か
どんなローンなのか
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行う住宅ローンです。独立行政法人である住宅金融支援機構の前身は、国土交通省と財務省が所管していた住宅金融公庫なので、安心して融資を受けることができますよね。
また、金利が固定であって途中で変動しないという大きな特徴もあります。この点についてはメリットもあればデメリットもあるため、詳細は後述します。
融資可能年齢
フラット35は、70歳まで申込が可能になっています。
ただし返済は80歳までであるため、70歳ぎりぎりでローンを組んだ場合は10年以内に返済を終えなければいけないという点には注意が必要です。しかしこの場合も、親子リレー返済というものを活用すれば、親が80歳までに返済できなかった場合その子どもが引き継ぐことも可能になります。
借入年数
フラット35の借入可能年数は、その名の通り最長35年です。60歳以下であれば最短15年～最長35年の間で借入年数を設定できます。ただし申込本人や連帯債務者が満60歳以上の場合は最短10年となり、また前項で述べた通り返済期限は基本的に80歳までなので、65歳以上であれば借入年数は最長15年となります。
借入審査が可能になる人
正社員だけではなく、派遣社員・パート・アルバイト・自営業など雇用形態の別なく借入審査を受けることが可能です。もちろん審査に通るかどうかは別問題ですが、正社員ではなくても安定した収入が見込めるなどの基準を満たしていれば、融資を受けることができるということです。
借入可能額
上限を8,000万円として、100万円から借りられます。ただし、年収によって返済負担率が一定以下であることが条件となっています。返済負担率は、年収400万円未満の人で30％以下、400万円以上の人で35％以下でなければいけません。
保証人が不要
一般的な住宅ローンでは連帯保証人が求められることが多いのですが、フラット35では不要であり、保証会社に保証料を払う必要もありません。
団体信用生命保険に加入不要
団体信用生命保険（団信）とは、ローン返済中に借主が死亡したり病気になったりした際に、ローンの残金を保険会社が代わりに支払ってくれるというもので、住宅ローンを組む際にはこの団信への加入を求められることがほとんどです。
しかし、フラット35ではこれが不要であるため、万が一健康上の問題があって団信に加入できず、他の住宅ローンが組めないという人でも利用することができるのです。
金利が固定である
フラット35の最大の特長のひとつとして、金利が変動しないという点が挙げられます。これには前述した通りメリットとデメリットの双方があります。
最大のメリットは、金利変動がないことで返済金額も変わることがないため、安定した返済計画が立てられるということです。
逆にデメリットは、変動金利型のローンと比べると、金利が高めであるという点です。
考え方や状況によって、メリットを生かすかデメリットを考慮するかが変わってきますが、全体的に見てフラット35という住宅ローンの便利さを考えると、ぜひ解体工事にも使いたいところですよね。 さて、はたしてそれは可能なのでしょうか。
フラット35は解体工事に使えるのか
結論からいうと、ほぼ無理
実はフラット35の資金活用内容には制限があって、このローンはそもそも解体工事単体には使うことができません。
また、建替え工事、すなわち解体工事と新築工事がセットになっている前提の工事であれば、規定上では使えることにはなっています。が、だからといって必ず使えるかというとそうとも限りません。なぜなら、フラット35の場合、借入金が振り込まれるのは新築工事の完成後になるからです。
解体工事業者は、当然解体工事が完了してすぐの入金を望みます。新築工事には半年～1年かかることも珍しくないため、解体工事業者としてはそんなに先まで待っていられないというのが本音なのです。
そういうことで、解体工事にフラット35を使うのはかなり難しい、という結論に至ります。
結局どうしたらいいのか
それでもどうしても解体工事にフラット35を使いたい、ということであれば、解体工事と新築工事を分離発注せず、ひとつの住宅メーカーにトータルプランで一括発注するという方法が使えることもあります。
もちろん、すべてのメーカーにこの方法をお願いすることができるとは限りません。まずはあらかじめ確認することが必要です。
また、フラット35で住宅ローンを組んでも、なんとか解体工事の分だけいったんまず現金で用意するというのも手です。
それも含め、次項では「フラット35を使わないで解体工事の費用を工面する方法」について詳しく見ていきましょう。
フラット35が使えない！では解体工事ではどう費用を工面するか
建替え工事であっても解体工事分だけは現金で
前項でも少し触れましたが、フラット35で住宅ローンを組む場合でも、解体工事分の費用は現金で用意できるようにしてはいかがでしょうか。
というのも、住宅ローンですべての費用をまかなうという例は稀であり、一般的にはある程度の頭金を用意することになるわけです。その現金を解体工事分にまわしてしまおうということなのです。
現金を用意できる状況なのであれば、ぜひこの方法が良いでしょう。
つなぎ融資や他のローンを使う
つなぎ融資とは
フラット35を含む住宅ローンは、一般的に「工事が完了し物件が完成してから融資が実行される（借主の口座に振込が行われる）」ことになるのですが、それまでの期間内に必要になる資金を一時的に貸してくれるのが「つなぎ融資」です。
住宅ローンの融資前にまとまったお金が必要な場合に活躍してくれるものなので、解体工事の費用を一時的に現金で用意したい場合にも強い味方になってくれるでしょう。
ただし、使用用途などに制限があるものが多いため、どんなものでも解体工事費用として使えるというわけではありません。また金利も高めに設定されているものが多いので、あらかじめ内容と条件をしっかり確認しておくようにしましょう。
融資のタイミングが違うタイプの住宅ローンを使う
上述したように、一般的な住宅ローンは「新築工事が完成してから」というタイミングで融資が行われます。つまり、完成するまでは手元にお金は振り込まれないのです。だからこそ解体工事を行う業者をその時期まで待たせることは難しい、ということでしたが、ここで「着工時に融資してもらえるタイプ」、「土地購入時に融資してもらえるタイプ」のローンを見つけることができれば、問題は解決します。
あまり多くはありませんが、条件に合致するようなタイプのローンがあれば、それを利用することで解体工事費用をまかなうこともできるでしょう。
その他のローンを使う
解体工事の費用に関しては、無理に住宅ローンに組み込もうとせず、別のローンを使う方がさまざまな面でメリットが多いこともあるでしょう。
たとえば、解体ローン。昨今の社会問題化している「空き家の増加」という状況をかんがみて、解体工事に特化した解体ローンというものが、さまざまな金融機関で用意されています。一般的なローンよりも金利や融資条件などの面で比較的気軽に利用できるものがほとんどです。
また、金融機関ではプロパーローンやフリーローンといった、多用途で使用できるローンも用意されています。これらも一般的なローンより垣根の低いものが多いので、まずは解体工事にも利用できそうなもの、自分の状況に合ったものがないか、調べてみるといいでしょう。
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まとめ
解体工事の費用支払いに、フラット35を利用するのは少々難しいようですね。フラット35の内容や特性をおさえ、フラット35にこだわるのではなく、別のローンを利用することも視野に入れて費用ねん出をはかっていけるようにしたいですね。
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