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マンションの解体費用はいくらかかる？
マンションを解体する場合、解体費用は1戸につき約200万円〜1,000万円にもなると言われています。 老朽化したマンションは倒壊するリスクもあるため、改修工事を行ったり、解体して建て替え工事を行ったりする必要があります。
マンションの解体費用の負担について
ここではマンションの解体や建て替えを行う場合の、解体費用の負担について3つのことを紹介します。
1：解体費用を負担するのは誰？
分譲マンションの場合、解体費用は住民の負担となります。分譲マンションは住民が部屋を購入しているため、マンションの部屋を所有している区分所有者である住民が負担するのが原則となります。
一方、賃貸マンションの場合はマンションの所有者はオーナーとなるため、住民が解体費用を負担することはありません。ただし、管理費や維持費として支払っている費用が解体費用として使用される可能性はあります。
2：マンションの建て替え
分譲マンションを建て替えるために解体する場合に住民が費用を負担するかどうかはケースバイケースとなります。
分譲マンションであれば建て替えに高額な費用がかかるため、大規模修繕費を建て替え費用に充填するケースもあります。修繕費の積立金で建て替え費用が捻出できれば、住民が費用負担を行うことはありません。
ただし、積立金で払いきれない場合は、残りの分を住民が負担するといったケースが多いでしょう。
また、賃貸マンションの場合は前述のとおり、住民が費用を負担することはありません。
3：敷地の売却
分譲マンションの老朽化などを理由として解体し、敷地を売却する場合は、住民が解体費用を負担します。耐震性などが不足しているマンションの場合は、所有者の5分の4以上の賛成で解体、跡地売却を行うことができます。
また、このケースでも賃貸マンションの場合は住民が費用を負担することはありません。
出典：ご存知ですか？「マンション建替法」改正について｜国土交通省
マンションの解体費用の内訳5選
マンションの解体費用の内訳は業者によって書式が異なりますが、内訳は「廃棄物処理費用」や「養生・足場費用」などどのような解体工事でも基本的に決まっている項目も多いです。
ここではマンションの解体費用の内訳5選を紹介していきます。ぜひ参考にしてみてください。
1：仮設費
仮設費とは工事現場に仮設トイレや仮設水道、電気などを用意するための費用です。業者によっては「養生費」という項目で計上しているケースもあります。
主に安全に解体工事を行うために行われるもので、他にも重機を入れるための敷鉄板設置のための費用や、仮囲いゲートを設置するための費用が仮設費となります。
また、前述した足場を組む費用や養生シートを貼る費用などが仮設費に含まれているケースもあります。
2：養生・足場費用
養生・足場費用とは、マンションの解体工事を行う際に必要な足場や養生シートなどの設置にかかる費用です。足場費用は外周と高さによって費用が変わります。また、養生シートは安価なメッシュ養生から高額な防炎シートまであり、目的によって異なる種類を使用します。
3：廃棄物運搬費用
廃棄物運搬費用とはマンションの解体工事で出た産業廃棄物の運搬を行う作業員の人件費です。業者によっては「解体工事費」として、重機オペレーターや解体作業を行う作業員の人件費とあわせて計上されるケースもあります。
なお、不用品として処分される家具や電化製品などは産業廃棄物とは別の一般廃棄物となるため、別途一般廃棄物を運搬するために別の会社に委託しているケースがあります。
4：廃棄物処理費用
廃棄物処理費用とはマンションの解体工事で出た産業廃棄物を処分するために必要となる費用です。マンションのような大規模な構造物を解体すると、多くの木屑や金属くずなどが発生します。
これらの産業廃棄物は中間処理施設で分別され、有害物質を中和するための焼却や脱水などの処理が行われたのち、適正な場所に埋め立て処分されることになります。この廃棄物処理費用は、マンションの解体工事費の約4割を占めています。
5：労務費用
労務費用とはマンションの解体工事に必要な作業費用のことです。一般的には、解体工事費の総額の中で労務費用の割合がもっとも大きくなるケースが多いです。
労務費用は本記事でも紹介したように、マンションのある地域やマンションの広さ、構造、工事内容、立地といった条件によって金額が変わります。
マンションの解体費用の決まり方6選
マンションの解体費用は構造によって異なりますが、地域や広さ、立地条件といったさまざまな要素が関係しているため、一概にいくらと言うことはできません。
ここではマンションの解体費用の決まり方6選を紹介していきます。どのような要素によって決まるのか参考にしてみてください。
1：地域
マンションが建っている地域が首都圏なのか地方なのかによって解体価格が変わります。都市部と周辺市町村では、そもそも人件費や事業所の家賃など相場が異なってきます。
そのため、マンションの解体費用は都市部の方が高額になる傾向があります。
2：広さ
マンションの解体費用は、マンションが広いほど高くなる傾向があります。建築物の広さは「建坪」で表記されますが、一般的に坪数が大きくなるほど解体費用も高くなります。
そのため、マンションの正確な建坪を把握しておくことで解体費用の目安になります。
3：構造
マンションの解体費用は構造によって大きく異なっています。一般的にはマンションは「鉄筋コンクリート造」「鉄骨造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」があります。この中で「鉄骨鉄筋コンクリート造」がもっとも解体費用が高くなります。
また、マンションといっても木造や鉄骨造などの規模が小さな建築物であれば、費用はそこまで高額にはなりません。ここでは主なマンションの構造である「鉄筋コンクリート造」「鉄骨造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」についてそれぞれ紹介していきます。
鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造とは、柱や梁、床、壁などが鉄筋とコンクリートによって構成されている構造物です。鉄筋を組んだ型枠の中にコンクリートを流し込んで固めています。
鉄筋は引っ張る力には強いですが熱に弱く、コンクリートは熱には強いですが引っ張る力に弱いという特徴があります。これらの異なる2つの材料を組み合わせることで、マンションに必要な強度を出しているのが鉄筋コンクリート造です。
鉄筋コンクリート造のマンションの解体費用は1坪約4～8万円が目安となっています。
鉄骨造
鉄骨造とは、柱や梁などに鉄骨を使用している構造のことです。鉄骨造には鋼材の厚みが約6mm未満の軽量鉄骨と約6mm以上の重量鉄骨の2種類がありますが、マンションの場合は重量鉄骨が用いられます。一方、一般的な住宅の建築では軽量鉄骨が使用されるケースが多いです。
鉄骨造のマンションの解体費用は1坪約2.5～4万円が目安となっています。
鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄骨鉄筋コンクリート造とは、鉄骨の柱の周りに鉄筋を組んで、そこにコンクリートを打ち込むことで施工している構造物です。マンションの中でも大型マンションや高層ビルなどは鉄骨鉄筋コンクリート造で作られているケースが多いです。
鉄骨鉄筋コンクリート造は耐震性や耐火性にも優れていますが、解体にも時間がかかります。鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションの解体費用は1坪約5～8万円が目安となっています。
4：工事内容
マンションの解体工事は工事の内容や業者によっても費用が変わります。重機を使用するのかしないのか、土地の整地や基礎解体など、具体的にどのような内容の工事を行うのかにもよります。
また、後述する付帯工事や、マンションの建材にアスベストが使用されていた場合は別途アスベスト除去工事が必要になるため、費用も高額になります。
5：立地
重機や運搬車などが入れるほどの道路幅があるかどうかといった立地条件によって、マンションの解体費用も変わります。重機が入れないほど道路幅が狭い場合や、隣接地とマンションが近い場合には、重機ではなく人力で行わなければいけない作業が増えます。
そのため、必要となる人件費が増えることからマンションの解体費用も高くなります。
6：付帯工事費用
マンション本体の解体以外にも、付帯工事によって別途費用が発生します。付帯工事費用とは、敷地内にある倉庫やブロック塀、庭木などの撤去にかかる周辺工事費用のことです。
付帯工事は個別性が高いことからマンションの解体工事費には含まれていません。付帯工事によって金額にも大きな違いが出てくるため注意が必要です。
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アスベスト除去が必要だと解体費用が高くなる？
アスベスト除去が必要な場合には別途アスベスト除去費用がかかるため、解体費用が割高になります。アスベストは過去に建材として使用されていましたが、現在は使用禁止になっています。
古いマンションの場合は建材にアスベストを使用しているケースがあるため、アスベスト有無の調査を実施し、アスベストを使用していることが判明した場合はアスベスト除去工事を行う必要があります。
アスベストのレベル分け
アスベストは発塵の度合いごとに次のようにレベル分けされています。
レベル１
発塵性が最も高く、解体する際に大量のアスベストを含む粉塵が飛散します。
これはアスベストとセメントを混ぜた状態で吹き付けるアスベスト含有吹き付け材に使われていて、このアスベスト含有吹き付け材は立体駐車場やボイラー室、体育館などに使われています
レベル２
レベル１ほどではありませんが、発塵性が高く、解体する際に大量のアスベストを含む粉塵が飛散します。
ボイラーや壁の耐火被覆材、屋根の断熱材、空調ダクトの保温材などに使われています。
レベル３
レベル１やレベル２に比べるとそこまでリスクが高くありませんが、発塵性がないわけではありません。
これはアスベスト含有成形板やビニール床タイルなどの材料に使われていて、これらは屋根材や外壁材、壁、天井、床などに使われています。
アスベストが使われていた場合の解体方法
レベル１やレベル２の場合は、封じ込め工法か囲い込み工法を行います。
封じ込め工法とは、アスベスト含有建材の表面に薬液を塗ることで膜を作り、粉塵が飛散するのを防ぐ方法です。
囲い込み工法とは、板状の材料を使ってアスベスト含有建材を囲い込み密閉し、粉塵が飛散するのを防ぐ方法です。
レベル３の場合は、慎重に撤去すれば問題ありません。
解体して更地にするメリットとデメリット
老朽化したマンションを解体し、更地にすれば高い査定価格で売却することができます。土地に何も建っていない状態であれば、買主はすぐに新しい建築物を建てることができます。また、更地であればすぐに土壌の調査もできるため、買主が見つかりやすくなるでしょう。
以上の点がメリットと言えるでしょう。一方で、マンションの解体には高額な費用が必要になる点がデメリットだと言えるでしょう。
解体工事の依頼をするときの注意点3選
マンションの解体工事には多くの費用がかかるため、解体工事を依頼する際には慎重に業者選定を行う必要があります。また、事前の準備次第で解体工事費用も変わってきます。
ここでは、解体工事の依頼をするときの注意点3選を紹介します。ぜひ参考にしてみてはいかがでしょうか。
1：内訳を確認する
解体業者によって解体費用は大きく異なるケースがあります。そのため、どのような項目が費用として計上されているのか内訳をきちんと確認するようにしましょう。
たとえば、諸経費などは全体の約1割が相場となります。細かい内訳は記載されませんが、明らかに相場よりも高い金額であれば業者に内訳を確認しておいた方が良いでしょう。
2：不要なものは捨てておく
マンションに不用品が残ったままになっている場合は、事前に捨てておきましょう。前述のとおり、家電や家具などの不用品は一般廃棄物となるため、産業廃棄物とは別のルートで運搬、廃棄することになります。
一般廃棄物の処分を解体業者に依頼すると、一般廃棄物と産業廃棄物を纏めて処分することになるため、より高い産業廃棄物の処分費に合算されて費用が高くなってしまいます。
3：実績のある業者を選ぶ
解体業者の中には相場よりも安い金額を提示する業者もあるでしょう。しかしあまりにも安すぎる場合、人件費を抑えるあまり工期が長引いたり、産業廃棄物の不法投棄を行っていたりする可能性もあります。
そのため、複数の業者に見積もりを依頼し、適正な価格の見積もりを出した業者の中から、解体工事の実績が豊富な業者を選ぶようにしましょう。
マンションの解体費用の内訳を把握して節約しよう
マンションの解体を行う場合、マンションが建っている地域やマンションの広さ、立地条件などによって解体工事に必要な金額は異なります。
ぜひ本記事で紹介したマンションの解体費用の決まり方や費用の内訳、解体工事の依頼をするときの注意点などを参考に、適正な費用で解体工事を行う業者に依頼するようにしましょう。
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