マンションのような大きな建物でも、老朽化が目立ってきたら建替えは余儀なくされることになります。一戸建て住宅や小さなアパートならともかく、大規模なマンションであれば住民が負担する金額はどれくらいになるのか、もしくはそもそも負担しなくてよいケースはあるのか、という点が気になりますよね。また、建替え自体に対して、住民間で賛成派と反対派に分かれてしまったらどうなるのでしょうか。
今回は、マンションの建替えについて、費用面についてだけでなくさまざまな観点から解説していきます。
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マンションの建替えにかかる工期
通常、鉄筋コンクリート造マンションを建築する場合の工期は、階数×約1ヶ月に、プラス約3ヶ月程度の期間が見込まれます。
10階建てのマンションであれば、工期は約13ヶ月です。
作業は、1フロアのコンクリートが固まってから次のフロアに取りかかります。そのため、1フロアに約1ヶ月ほどの工期を要するのです。
建替えの場合、ここに既存マンションの解体工事期間が加算されます。マンションの解体は約1～2ヶ月かかるため、10階建てのマンションを解体し建築する場合の工期は約15ヶ月です。
工期は、周辺環境や進み具合によって変わるため、一概には言えません。また建替えの場合も事前の話し合いや計画などに多くの時間がかかるので、建替えを検討し始めてから実際に完了するまでの期間は、長期に渡ることを想定しておきましょう。
マンションの建替えにかかる費用
マンションの建替えにおいて、費用がいくらかかるのかが一番気になるところです。
ここでは建替えにかかる費用の相場と、物件による費用負担の違いについて解説していきます。
マンションの解体・建築費用の相場
マンションの建替えにかかる費用相場は、対象になるマンションの資産価値によって異なります。
平均で見ると、1戸あたり約1,000万～3,000万円が相場といわれています。おおまかな内訳は、解体費用、建設費用、設計費用、事務経費です。
あくまでも一般的な費用相場ですので、さまざまな条件によって金額は大きく変動します。例えば、建物の構造や延床面積の大きさ、設備のグレードなどによっても変わってくるでしょう。物件のグレードが高いほど、建替え費用も高くなる傾向にあります。
費用を集める方法
費用を集める方法には、管理組合が金融機関から借り入れる、マンションの区分所有者から集める、といったものがあります。
また、建替えに伴って戸数の増加が可能な場合、増えた部分をデベロッパーに売って利益を得て建築費用に充当することにより、負担を軽減させることも可能です。
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住民の費用負担が軽くなるケース
建替え費用が高い場合でも、住民にかかる負担が軽減されるケースがあります。
建物を建築する際には、容積率という「敷地面積に対する延床面積の割合」が、地域ごとに定められています。
もし既存のマンションが容積率を満たしておらず、建替えの時に容積率のギリギリいっぱいまで使用することができれば、戸数を増やすことができます。
建替えによって新たにできた部屋を売却すれば、その利益を建替え費用の一部に充てることが可能になります。
そうなると、自己負担がいくらか軽減される可能性も出てきます。場合によっては、住民の費用負担がまったく発生しないケースもあるようです。
出典：市街化調整区域における建蔽率・容積率等の指定について（福岡市）
住民の費用負担が重くなるケース
既存のマンションが容積率いっぱいで建てられており、戸数を増やせない場合は、住民負担が重くなる傾向にあります。
また、戸数を増やしても、マンションの立地条件が悪いなどの理由で、なかなか売却できない場合も同様です。
国内では負担の大きさは物件によって違うものの、その負担は住民にのしかかることになるケースの方が多いようです。
修繕積立金は建替え費用に充当できない
修繕積立金とは、分譲マンションの共有スペースの維持や修理などに充てるため、住民が積み立てている費用のことです。最近の新しいマンションでは、ほとんどが取り入れているシステムです。
しかしながら、この修繕積立金は、一般的に建替え費用に充てることはできません。
国土交通省のマンション標準管理規約により、趣旨とは異なるため原則的に充当が禁止とされているからです。
いずれにしても、定期的な修繕などに使われているため、建替え費用に使えるほどの金額が残っていないことがほとんどです。
建替え費用以外にかかるお金
建替え工事中は、住民は仮住まいに引越しをしなければなりません。建替え費用に加えて、引越し費用や仮住まいの家賃などもかかることを考慮しておく必要があります。
引越し費用は、仮住まいへ移動する時と新しいマンションへ戻る時の往復2回分がかかります。
また、仮住まいを借りるための諸費用や家賃や家賃などもかかるため、建替え工事の期間を2年間と想定すると、仮住まい家賃と引越し費用を合わせて、平均で約200万円ほど必要だといわれています。
建替えの費用が高くなってしまう3つの要因
建替え工事は、敷地条件で工事費用が変わります。
注意が必要なのは、敷地条件によって通常よりコストが増加してしまうケースです。あまりにコストが増えてしまうと、建替え自体が難しくなる場合もあるため、敷地条件をよく確認しておく必要があります。
ここからは、建替えの費用が高くなってしまう3つの要因について紹介していきます。
1：傾斜になっている土地である
傾斜のある土地に工事で必要な資材や重機を運び入れることは、平坦な土地での工事に比べて困難がつきまといます。
傾斜対策としてスロープを仮設置するなど、コスト増になる要素が増えてしまいます。
2：旗竿地である
旗竿地とは、道路に接している土地の入り口部分が狭く、入り口から細長い敷地を奥に進んだ先に広い敷地がある土地です。
通常、奥の敷地は他者の土地に囲まれており、その形状が竿についた旗のように見えるため、旗竿地と呼称されています。
入り口が狭い敷地の場合、大きさのある重機を敷地内に入れることが難しいため、工事に制約が発生しかねません。そのため、効率が悪くなり、コストがかさむ懸念があります。
3：敷地までの道路が狭い土地である
杭工事は、マンションと地面をしっかりつなげるために行われる工事です。
使用する杭はとても長く、通常は長い車で運び入れます。
敷地まで向かう道路が狭い場合は、杭を運び入れることが難しくなるため、工法の変更を検討しなければなりません。
その結果、コスト増加につながってしまう可能性があるのです。
マンションの建替えの必要性
そもそもどのような場合に建替えが必要になるのか、マンションの平均寿命と併せて、ここで解説していきます。
寿命に大きく関わる要素や寿命を延ばす方法なども、説明します。
マンションの寿命と建替え実施までの平均年数
マンションの寿命に明確な決まりはありませんが、全国平均では築33.4年となっています。
寿命が一番長いとされる東京都の平均寿命で、築40年です。
近年では、耐震設備などに重点を置き、耐震補強が充分でなかった時代に建設されたマンションの建替えが増えている傾向にあります。
また、建替えに関する計画を始めてから実施に及ぶまで、約10年ほどの期間がかかるといわれています。
住民の賛成や反対意見の割合によって、実行に及ぶまでの期間が大きく左右されるでしょう。
寿命に関わる要素①:コンクリート
マンションの寿命には、コンクリートの影響が大きく関わってきます。
鉄筋や鉄骨はマンションを建設する上で、重要な部分に使用する資材ですが、剥きだしになると酸化してしまうため、コンクリートで覆い固めることで酸化を防いでいます。
そのコンクリートの劣化具合によって、寿命の長さも大きく変わるのです。
コンクリートにひび割れや破損があることで、鉄筋や鉄骨が酸化し錆びていくため、劣化が進んでいきます。したがって、覆ったコンクリートの厚みがあるほど耐久性が強く、寿命も長くなると考えられています。
寿命に関わる要素②:配管設備
分譲マンションには、排水や給水、ガスなど多くの配管が設置されています。
古い建築構造のマンションである場合、コンクリートの中に配管を埋め込んでいることがあります。
見た目はよいのですが、配管の寿命が来て取替えが必要になった時、建築物自体を解体しなくてはなりません。
しかし、現代の建築構造は、配管とコンクリートが別々に設置されています。そのため、配管交換のために解体という事態にはほとんどなりません。
大規模修繕やリフォームで回復・維持する場合が多い
定期的に大規模修繕を行うことで、マンションの寿命を延ばすことが可能です。大規模修繕は、12年に一度行うのが一般的であるといわれています。
また、大規模修繕を行う時は、改修だけでなく改良していくことも大切です。
築年数が経ち劣化した部分をリフォームすることで、住民が快適に生活を送れるようになります。それと同時に、古くなったことによるマンションの空室増加を、防ぐことができる可能性も出てくるでしょう。
マンションの建替え事例が少ない理由
国土交通省が調査したデータ発表によると、建替え予定や工事中、すでに工事完了した分譲マンションは、令和3年4月の時点でわずか303件でした。
建替え対象となる築30年を超えるマンションは、全国に231.9万戸あります。
一棟あたり50戸として算出すると、約4.6万棟の分譲マンションが建替え検討の対象となります。このことから、実際に建て替えをしているマンションは、対象になる全体数の0.7%にも達していないのがわかります。
管理組合がマンション建替えを検討していても、実際に実行されるケースは少ないのが実情です。
多額の費用や大がかりな工事、長期にわたる工期などの面からも、安易な気持ちでは同意できない提案といえるのです。
ここからは、建替え事例が少ない5つの具体的な理由について整理します。
住民の同意が得られない
先に述べたとおり、マンションの建替えにかかる1戸あたりの費用は、最低でも約1,400万円を想定しておかなければなりません。
マンションの資産価値次第ではさらに費用がかかるケースもあり、建替えに同意するハードルが必然的に上がってしまいます。
分譲マンションの建替えを実施するためには、協議を行った上で所有者の8割以上の賛同を得なければならないことが、法律で決まっています。
しかし、建替えをするためにかかる所有者へのお金の負担が大きく、なかなか賛同を得られないのが現状です。
建替えの必要性に対する理解があっても、お金が払えないということが、一番の大きな理由になっています。
出典：マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律案について（国土交通省）
高齢者の経済的負担が大きいから
マンションが老朽化しているということは、住人も年齢を重ねているということです。若い住人であれば、ライフステージにあわせて新しいマンションや戸建てに転居して行く選択が容易にできます。
高齢の住人が多い状況には、建て替えの同意を得なければならない約8割以上の世帯が1,000万円以上の費用を負担できるか、という点が懸念されます。
賛同を得るためには、高齢者が担う費用の負担を軽くしたり、できれば負担なしにしたりなどの条件の提示がポイントとなるでしょう。
また、終の棲家と考えて購入したマンションを、建替えのための限定的な引っ越しとはいえ、仮住まいに移ることへ抵抗を感じる高齢者も少なくありません。
既存不適格建築物の建替えはデメリットが多いから
分譲マンションの中には、既存不適格とされる物件が多い点も、理由のひとつです。
既存不適格建築物とは、建築時には正当に建てられたものが、改定された現在の法律に対しては適合しない建築物のことをいいます。
建替えの対象となる築30年以上のマンションは、1970～1980年代に建てられた物件が大半です。その時代はまだ法律改定前であり、既存不適格建築物に該当する物件も多くあるでしょう。
改定前の法律に沿って建てられた建築物は、現在の法律に適合するように建替えなければなりません。そうすると費用も多くかかるため、居住者への負担が重くなるなどのデメリットが生じます。
建替え自体が困難な場合がある
建替えが困難な要因として挙げられるのは、容積率です。
容積率は、敷地面積に対する延べ床面積の割合を指し、容積率の基準は地域別に決められています。
建築当時には、その時代の容積率のルールに従っていたマンションでも、年数を経て基準が変わった現在では、求められる基準から外れているケースがあります。
現行の容積率を超えている場合は、建替え時に1戸あたりの床面積を小さくするか、戸数自体を減らすという対応が必要です。
逆に容積率を満たしていなければ、前述したように、既存の建物よりも戸数を増やしてデベロッパーに売り、利益を得ることもできます。
しかし、その利益を見込んでおいて容積率に余剰がなければ、資金のアテが外れてしまうことになるため、事前の確認が必須となります。
建替えまでのプロセスが長く複雑だから
先述したように、建替えの計画から実施に至るまで、平均10年ほどかかります。長期になると、15～20年かかるケースもあるほどです。
これは、建替えのプロセスが、非常に複雑であることが理由のひとつです。
プロセスには準備・検討・計画・実施と4つの段階があります。この4つのプロセスを完了させるために、かなり時間がかかるのです。
そのため、途中段階で中止になるケースも少なくありません。
マンションの建替え実施までのプロセス
ここでは、建替えの計画から実施までの4つのプロセスについてまとめています。ここでは、実際にどのようなことが行われるのか、ひとつずつ具体的に解説しましょう。
段階①:建替え検討の準備
まずはマンション建替えの検討を開始するための、合意を得なければなりません。
そのために、建替えをする理由やいくら費用がかかるのか、工事の期間などについて話し合う必要があります。
そして、検討内容や理由を理事会に提示し、住民の召集や決議会に発展させます。
決議会が決行されたら、検討組織を設置することなどに対して、住民から賛同を得ることができれば、このプロセスは完了です。
段階②:本格的な検討を開始
この段階で本格的に検討を開始することができます。検討する際は、マンションコンサルタントなど専門職の方にも、サポート依頼をします。
検討委員会を立ち上げて、専門家のサポートを受けながら、アンケート調査や耐震診断、建替えに関する費用対効果などの調査を実行します。
建替えの必要性が実証されたら、建替え推進決議を行い、そこで一定の賛同を得られればこのプロセスは完了です。
段階③:計画の具体化・建て替え決議の実施
事業協力者を選んだり、いくら費用負担があるのかなどを具体化し、計画を進めます。
計画が明確になったら建替え決議を実行し、計画内容に対しての賛同を受けることが必要です。
この時に住民の8割以上の賛同を得られればこのプロセスは完了で、いよいよ最終段階の「建替え実施」へ進むことができます。
段階④:組合の設立・建て替え実施
住民が仮住まいに引越しをしたら、建替え工事が着工されます。
着工前に、マンション建替え組合の立ち上げや住民の権利調整などを完了しておくことが必要です。
住民の権利には、区分所有権や敷地利用権、住宅ローンの抵当権などが相当します。工事が完了し状況が整ったら、住民は仮住まいを終え再入居をして、全てのプロセスが完了となります。
マンションの建替えに賛成する場合
建替えの工事に関しては、賛成派と反対派に分かれることがほとんどです。
ここでは、賛成した場合にどのような流れで進んでいくのかを解説していきます。
仮住まいへ転居・建替え完了後に再入居
賛成した場合は、マンションの解体工事が始まる前に仮住まいへ引越します。そのため、工事が実施される前に、仮住まい先を決定しておかなければりません。
工事が完了したら、仮住まいを終えて再入居することになります。
したがって、仮住まいへの引越し資金や家賃などの費用も考えておく必要があります。
かなりの金額になるため、総額いくらが必要になるのか、しっかり把握して計画しておきましょう。
返済特例制度などの支援助成制度を利用
建替えに関する費用負担が大きく、建替え自体には賛成だが費用を払えない、という事態になった時は、 支援助成制度を利用するという方法もあります。
地元自治体の専門窓口で、詳しい内容を問い合わせてみるとよいでしょう。
また、建替えに関する不安やトラブルの相談ができる、 地方公共団体の都市整備局やまちづくり住宅課、マンション再生協議会などの機関もあるので、そちらも活用しましょう。
出典：マンション建替えに関する国・その他関係機関等の支援制度（一般社会法人 再開発コーディネート協会）
マンションの建替えに反対する場合
建替えの実施が決定された場合、反対した側はどうすればよいのでしょうか？
立ち退きに関わる売渡請求権や敷地売却についても、詳しく解説していきます。
売渡請求権の実行・立ち退き
反対した側は、建替えの着工前に立ち退くことになります。
その際に注意しておくべきポイントは、売渡請求権についてです。
売渡請求権が実行されると、建替え組合側からマンションの住戸部分の権利を、時価で売却することを請求されます。
◯買取請求との違い
買取請求は所有者側から建替え組合側に対して、買取の請求をすることです。どちらも結果的に分譲マンションを手放すことは同じですが、請求する側とされる側の立場が逆になります。
反対することで立ち退く場合は、売渡請求が実行されるのが基本です。
◯時価の算出方法
- 時価（売渡金額）＝マンション敷地全体の概算評価額×敷地の配分割合
上記の方法で算出された売渡金額から、奥行価格補正や側方路線影響加算などによって、さらに修正が行われます。
正確な金額を知りたい場合は、税理士など専門家に算出してもらうとよいでしょう。
出典：建替え不参加者に対しての売渡要求（NPO法人 匠リニューアル技術支援協会）
反対住民が多ければ「敷地売却」できることも
反対派の数が多ければ、建替え検討案は廃案または保留となります。その場合は区分所有権を手放し、敷地売却できる可能性もあるのです。
ただし、マンション敷地売却制度による、耐震性が不足するマンションが対象となります。
敷地売却するためには、マンション敷地売却決議を行い、住民の8割以上の賛同を得なければなりません。
出典：耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン(国土交通省)
マンションの建替えが検討される前に売却するには？
築30年以上になると、少しずつ老朽化していくことは避けられません。住んでいて実際に不便さを感じているのであれば、建替えが検討される前に売却するのも賢明な方法です。
ここでは、売却するためのコツをいくつか説明します。
売却のコツ①:どのくらいの価格で売れるかをリサーチする
まずは売却したい物件がいくらで売れるのか、相場をしっかりリサーチしておきましょう。
似たような立地条件の売却物件を探して、相場がいくらなのかをリサーチしていきます。
まずは、ネットや新聞広告などから、同じ築年数の物件価格を見てみるのもよいでしょう。頻繁にチェックしていくうちに、おおよその相場が把握できてきます。
売却のコツ②:セールスポイントを確認する
売却するためには、さまざまな広告に載せるなどのアピールが必要です。
買い手は魅力のある物件を探しています。そのため、売りたい物件の魅力は何であるのかを列挙しておきましょう。
たとえば、共有施設の充実さや駅に近い立地のよさなどといったものです。
アピールの仕方によっては価値のある物件になるため、さらによい価格に設定できるかもしれません。
売却のコツ③:写真掲載や内覧に向けて掃除をする
マンションの売却を考慮している時点から、室内をきれいに掃除しておくこともポイントです。
物件をアピールする際には、室内写真が必要になるため、何枚も撮影して一番よいものを掲載できるように準備しておきましょう。
また、内覧を希望する方もいるので、室内はいつも清潔できれいな状態に保っておくのがベストです。
売却のコツ④:よい不動産会社を探す
自分で買い手を見つけられない場合は、不動産会社に仲介してもらう必要も出てきます。その際は、信頼のできる不動産会社を探しましょう。
大きい会社であればよいというわけではありません。
ネットなどで実際に利用した方の口コミをチェックするなど、不動産会社についてもリサーチしてみてください。
マンションの建替えに備えて費用や流れを把握しておこう！
築30年以上の分譲マンションに住んでいる方は、建替えの検討を発案されることがあるかもしれません。
その時になって慌てなくてもよいように、事前に費用相場や建替えの流れをしっかり把握しておくことが重要です。また、建替え費用だけでなく、仮住まいの家賃や引越し費用などが発生することも押さえておきましょう。
この記事を参考に、いざという時のための準備をしておきましょう。
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