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空き家問題のリスクは深刻化している
平成31年度の総務省の空き家に対する実態調査によると、平成25年で全国の総住戸に対する空き家の割合は13.5％とされています。この割合は平成5年から年々増加傾向にあり、平成30年度には13.6％と過去最高の数値を記録しています。
このように空き家が増え続けている現状で深刻な問題となっているのが、空き家を放置することで抱えるリスクです。
そのリスクを空き家の所有者が知らないまま放置している事実も、リスクを深刻化させている原因でしょう。
上記の理由から、空き家を所有している方たちは、空き家を放置することで発生するリスクについて知る必要があると言えます。
出典：平成25年住宅・土地統計調査（速報集計）結果の要約｜総務省統計局
有効活用されないことへの問題点
空き家問題に関しては、各自治体で有効活用しようとする動きが見られています。平成26年には、国会で「空き家対策の推進に関する特別措置法」が制定されるなど、国を挙げて空き家を有効活用させる動きが見られていることをご存知の方もいるでしょう。
しかしながら、自治体や国が動いてくれているにもかかわらず、空き家はその数を増やし続けているのが現状です。
このまま有効活用されない空き家が増え続ければ、住民税など本来管理されていれば得られた税金の減少や、住宅政策の非効率化などの影響があるでしょう。
増加し続けるとどうなるのか？
空き家がこのまま増加し続けた場合、問題となってくるのは空き家が抱えるリスクです。空き家には様々なリスクがあり、建物そのものに危険性が出てくる点や、景観およびその地域の土地の資産価値に関することなど、経済・衛生などにも問題が出てきます。
それらが慢性化することで、地域の治安を悪化させてしまい、街の荒廃を進行させる結果になってしまうことが懸念されています。
つまり、空き家が増加するということは、その地域に住んでい方たちに不利益を生じさせ、人が安心して住めない環境を蔓延させてしまうことにつながると言えるでしょう。
空き家のままにしておく12個のリスク
空き家を管理または有効活用せずに放置し続けると、様々なリスクが発生します。所有者本人へのリスクも当然ありますが、それだけではなく空き家周辺に住んでいる方や地域全体に降りかかるリスクなど様々です。
空き家は長期放置されればされるほど多くのリスクを抱えることになるため、まずはリスクにはどのようなものがあるのか、何が問題なのかを理解しておきましょう。
1：建物が老朽化する
住宅は、人が住まなくなると、換気や通水がされなくなるため、建物がどんどん老朽化していきます。さらに、人が住まないことの弊害として、外壁や屋根などが老朽化しても放置されてしまうため、建物の老朽化に拍車がかかります。
そこから、さらに雨漏りや白アリ被害などに発展してしまうため、建物そのものを非常に危険な状態に陥らせてしまいます。
2：倒壊などの危険性が高まる
建物の老朽化から派生する危険なリスクとして挙げられるのが、建物の倒壊などの危険性です。
老朽化した建物は構造自体が脆弱になってしまうため、台風などの自然災害で簡単に倒壊してしまう恐れがあります。自然災害がなくても土台が腐敗して倒壊してしまうリスクが高く、周辺の建物を巻き込んでしまう可能性もあります。
さらに、倒壊した空き家に巻き込まれた人や建物があれば、損害賠償を請求されることにもなりかねないでしょう。
3：景観が悪化する
老朽化が進行した建物は蔦や植物が絡みつくなど、その見た目が不気味なものになります。そのため、周囲の建物と比較すると浮いてしまい、景観を悪くしてしまう要因となります。
さらに、一軒家で庭がある場合、手入れされていない草木が鬱蒼と茂り、壁に落書きをされるようになるなど、薄汚さが目立ってくることもあるでしょう。
結果として、より景観に悪影響を与えてしまうため、近隣住民から敬遠されることにもなりかねないでしょう。
4：害虫や害獣が発生しやすくなる
手入れや管理されていない建物には、多くの害虫や害獣が発生しやすくなります。
建物の管理や衛生面が維持されていないことが原因で、害虫や害獣だけではなく、野良の動物が居付いてしまえば、不衛生な臭いが発生する環境を作ってしまうでしょう。
このように、衛生面で様々なリスクを発生させてしまうことは、近隣住民の迷惑になるだけではなく、害虫や害獣による被害、そして病気の発生など厄介な問題を発生させかねません。
5：不法投棄される可能性がある
放置され続けた空き家には、近所や周辺に住んでいる住民がゴミなどを不法投棄する可能性が出てきます。
特に、処分に困ってしまう大型ゴミや粗大ゴミ、人によっては生ゴミなどを不法投棄する場合があり、個人だけではなく業者が行うリスクもあります。
このように、不法投棄をされ続ければ、悪臭や不衛生な環境を作ってしまうだけではなく、空き家の処分の際にゴミの処分などで余計な費用がかかってしまうでしょう。
6：放火犯のターゲットになりやすい
空き家のリスクの中には、犯罪のターゲットになりやすいという点があります。これは防犯対策が行われなくなることと、防犯に関する設備が老朽化してしまうためで、安易に室内に侵入できる点も要因となっています。
特に放火は、空き家で起こされる犯罪の中でもリスクや発生率が高く、近隣の住宅にも迷惑や被害を与えてしまう問題として懸念されています。
人の目がなく、ゴミや枯葉など燃えやすいものが散乱している点が、放火犯にターゲットにされやすいポイントとなります。
7：犯罪者の住処として使われやすい
放火犯のターゲットになりやすいだけではなく、浮浪者や犯罪者の住居として使われやすいところも大きなリスクとして挙げられます。
空き家は雨風をしのげる状態であるものも多く、人目がなく草木によって家の中が外から見えづらいことから、人目を避けたい浮浪者や犯罪者が住処として利用するケースが多くなっています。
実際に浮浪者や犯罪者が空き家に生活していた事例がニュースになったものも多く、周辺の治安を悪化させる要因として懸念されています。
8：資産価値が減少していく
これまでのリスクは、空き家周辺に住んでいる方に関するデメリットでしたが、当然所有者にはそれ以上のデメリットが発生します。
放置し続けて老朽化した空き家は、いざ売ろうとしても不動産会社も再利用が難しく、コストがかかりすぎるなどの理由で買取を嫌がるところが多くなっています。もし売却できたとしても非常に安価であることが多く、場合によっては解体した方が安いケースもあります。
このように、空き家を放置すると資産価値が減少していくため、処分する際に大きな費用がかかることを理解しておきましょう。
9：固定資産税を払い続ける必要がある
空き家は住んでいないとしても、その土地と建物を所有している以上、固定資産として認定されます。実際に住んでおらず、管理していないとしても、固定資産税だけは払い続ける義務があります。
さらに、特定空き家に指定された場合は税金の優遇が受けられなくなるどころか、通常の倍以上の税金を請求されることになります。
このように、無駄な税金を支払わなければいけない点は、空き家の所有者にとって手痛いリスクとなるでしょう。
10：活用すれば得られる利益が得られない
空き家は放置していれば出費がかさんでしまいますが、上手く有効活用することで利益を生み出すことができます。
ただし、空き家をリフォームするなど初期費用がかかってしまうため、二の足を踏んでしまう方も少なくありません。
それでも活用しないまま放置し続ければ、得られるはずだった利益を得ることができず、ただ税金などを浪費するしかなくなってしまうでしょう。
11：自治体から指導や改善命令を受ける可能性がある
以前は空き家が放置されていても自治体はどうすることもできませんでしたが、「空き家対策の推進に関する特別措置法」が成立したことにより、自治体は空き家の敷地に立ち入り調査ができるようになりました。
自治体は空き家の所有者に指導や改善命令を出すことができるようになり、所有者はそれに従う必要性が出てきました。
指導や改善命令を無視してしまうと、固定資産税の優遇を受けられなくなるため、金銭面でのリスクを背負うことになります。
12：行政代執行により強制的に取り壊される可能性がある
自治体からの指導や改善命令を無視し続けると、最終的に行われるのが行政代執行による空き家の強制解体です。
行政代執行は法律に基づいて行われるもののため、空き家の所有者に止める権限はなく、解体にかかった費用は全て所有者に請求されます。
支払いきれない場合は財産の差し押さえなども行われるため、空き家を放置していたことに対する最終罰則となります。
通常の解体よりも費用がかかるケースもあるので、金銭面ではかなり大きな痛手となります。
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空き家のリスクを減らすために活用する7つの方法
空き家は放置しているからこそリスクが発生するのであって、それを予防するためには何らかの形で活用する必要があります。
空き家の活用方法には、単純に売却して現金化するだけではなく、建て替えや資産の組み換え、等価交換などいくつかのやり方があります。
ただし、空き家の状態によって利用できる活用方法が限定される可能性があるため、まずはどのような活用方法を知っておくことが大切です。
1：売却して現金化する
オーソドックスな空き家の活用方法として、売却して現金化する方法が挙げられます。まだ空き家として放置していた期間が短ければ、老朽化もそこまで進行していないため、不動産会社も買い取ってくれる可能性が高いでしょう。
売却してしまえば、管理の手間や固定資産税の支払いから解放され、ある程度の資金も手に入ることから、手っ取り早く空き家のリスクから解放されたい場合に推奨されています。
2：建て替えて貸し出す
空き家を修繕・リフォームまたは建て替えをすることで、有効活用の幅は広がります。その中のひとつが、賃貸物件として貸し出す方法です。
実際のところ、空き家となっている建物の半数が賃貸用の物件であるとされており、元々賃貸物件として利用できる条件を満たしていると言えます。
貸し出せば家賃収入を得られるため、売却するよりも継続した利益を期待できる点や、固定資産税や修繕にかかる費用を賄える点がメリットです。
3：建て替えて住む
空き家を建て替えた際、賃貸物件として貸し出す以外にも、そのまま自分たちで住んでしまうという活用方法もあります。
これは親が住んでいた実家を相続した場合など、住宅を相続した場合に選ばれることが多い方法です。固定資産税などの負担はありますが、自分たちが住んで生活するため、管理の手間や空き家を放置するリスクを回避できます。
空き家が利便性の良い立地にあること、老後の生活に備えたいことなど、所有者の希望や条件によっては選択できる活用方法です。
4：資産の組み替えを行う
資産の組み替えとは、すでに持っている資産を別の種類の資産に変える、または活用しやすい状態にすることを指します。
たとえば、空き家をリフォームや建て替えを行った後に事業用の賃貸物件にする、民泊やシェアハウスとして活用するなどの方法です。
相続した空き家の扱いに困っている場合に利用されることが多く、不動産会社などに相談して検討してみることをおすすめします。
5：等価交換を行う
等価交換とは、所有している土地を不動産会社または建築会社に売却し、マンションなどを建築してもらった後、土地の価格に応じた建物の区分所有権を獲得することです。
つまり、空き家を土地ごと手放す代わりに、その価格に見合った区分所有権をもらうという交換条件を指します。
この方法は、不動産会社や建築会社に土地ごと売却できるかどうかがポイントですが、場合によっては土地の一部分だけ等価交換することも可能です。
6：自治体へ寄付をする
自治体の関連する窓口に相談することで、空き家をそのまま自治体に寄付するという方法もあります。
ただし、寄付に関しては自治体によって対応が異なっているため、住んでいる地域によっては対応していないこともあります。
そのような場合は自治体が主導している空き家バンクに登録する、もしくは自治体の補助金制度を利用して解体・修繕するなどの方法を検討するのも良いでしょう。
7：どうするか決まるまで所有し続ける
空き家の活用方法を検討するにしても、すぐに決められるわけではないでしょう。だからと言ってそのまま放置していると、どんどんリスクを背負うことになります。
そのため、どのように活用するか決まるまでは所有し続け、その間は空き家管理サービスなどを利用することが望ましい方法でしょう。
管理サービスを利用すれば、空き家に関する悩みも相談しやすく、活用方法が決まってから実行するまでのリスク回避にもつなげられます。
空き家リスクを減らすためにできること4つ
空き家のリスクを解消するためには、何らかの形で有効活用することが求められています。ただし、すぐに活用できないケースもあるため、それまでの間リスクを減らすための対策が必要です。
いわゆる「空き家管理」を行いますが、空き家管理をしておくことで資産価値を維持できる、経済的な負担を抑えられるなどのメリットがあります。
ここからは、個人でできる「空き家管理のためにできること」をご紹介します。
1：メンテナンス方法を確認する
空き家は定期的に人が入ってメンテナンスを行うことで、老朽化や不衛生な環境になることを予防できます。そのため、メンテナンス方法を知っておくことが必要です。
空き家のメンテナンスのポイントは換気と通水で、それ以外は敷地内や室内を軽く掃除する程度で良いとされています。ほかにも、近隣住民に挨拶を行い、治安や迷惑がかかっていないか確認することも大切です。
メンテナンス方法についてよくわからない場合は、不動産会社に相談する、空き家管理サービスを利用するなど、確認方法は色々あります。
2：空き家の状態を確認する
自分たちで空き家のメンテナンスをする前に、空き家の現状を確認しておくことが必要です。空き家の状態によっては自分たちでメンテナンスできる場合もありますが、メンテナンスだけでは対処できない、すぐに解体しなければいけない場合もあります。
空き家の状態を確認する方法としては、直接自分の目で確認する方法と業者に査定してもらう方法があります。
自分の目でどの程度か確かめる
自分の住んでいる家から近い空き家であれば、直接自分の目で見て確認することができます。
自分で見て明らかに問題があるとわかればすぐにメンテナンスできるため、コストもかからず管理しやすいところがメリットです。
また、遠方でなかなか訪れられない場合は、監視カメラを設置するなどの対策で定期的に自身の目で確かめる方法もあります。
業者に査定を申し込む
自分たちで空き家の状態を確認できない場合は、売却するかどうかは別として、業者に定期的に査定を申し込むのもひとつの方法です。
業者に査定を依頼すれば、専門家の目から空き家の状態を判断してもらえます。素人ではわからない部分もしっかりチェックでき、資産価値についての確認も容易です。
また、定期的に業者に依頼すれば、売却できるギリギリの段階まで所有できるメリットもあるので、ほかの活用方法を検討する際にも便利な方法と言えます。
3：信頼できる相談先を見つける
今は空き家になっていなくても、今後空き家になってしまう物件を抱えている方も多いでしょう。そのような方たちが空き家になってしまった後の対処法を知らないケースも多く、どこに相談していいのかわからず悩んでいる方も見られます。
このようなことを防ぐためにも、空き家リスクを抱える前に信頼できる相談先を事前に見つけておくことが必要です。
空き家専門の相談窓口も用意されているため、相談してみると良いでしょう。
4：権利関係のトラブルを減らすために整理する
空き家の管理または活用を検討している時に注意したいのが、不動産に関する権利関係のトラブルです。
たとえば、建物の権利と土地の権利の所有者が異なっている場合、さらに不動産や土地の所有に関する境界線が設定されている場合など、権利関係を調べていないと後々トラブルになってしまうことがあります。
そのため、まずは権利関係の情報をまとめた上で、専門家に相談しながら整理していくことが重要です。
税理士
税理士は、税金に関する知識を豊富に持つ専門家ですが、空き家問題については、主に空き家対策特別措置法や固定資産税に関した相談をすることができます。
さらに、空き家の活用に関してのコンサルティングも相談・依頼できるため、空き家の処分や活用方法についても相談しやすいところが魅力です。
行政書士
空き家問題に対して行政書士に頼れるのは、空き家の売却や活用に関する法律や行政の手続きです。
これらに関する様々な相談や手続きの代行をお願いできるため、行政への手続きに関してわからない場合に頼れる存在となっています。
ほかにも、空き家の相続に関しての相談にも対応しているため、相続するかどうか悩んでいる時にも話を聞いてもらうことが可能です。
司法書士
司法書士は、不動産の登記や所有者不明の土地の調査などを行ってくれるため、空き家の登記に関する相談や所有者を確認したい場合に頼れる相談先です。
ほかにも、空き家の相続財産の管理人になってもらえる、空き家を売る際に所有者が正常な判断ができない場合だった時に成年後見人制度関連の手続きをしてもらえるなど、様々な場面で相談しやすい専門家と言えます。
弁護士
空き家の権利関係を整理する際、裁判所での手続きが必要になるケースや裁判沙汰に発展してしまうケースも少なくありません。
このような場合に頼れる専門家が弁護士です。弁護士は、法律に関するプロフェッショナルのため、空き家に関する様々な法的なトラブルに対処してもらえます。
権利関係に関する交渉や裁判にも、代理人として対応してもらえるため、空き家の権利関係で悩んでいる時は弁護士を頼ることが望ましいでしょう。
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空き家にしておくリスクを知り上手く活用しよう
空き家は放置しておくと様々なリスクを被ることになり、所有者だけではなく、空き家の近くに住んでいる方たちに多大な迷惑をかけてしまいます。
そのような空き家への有効な対処法は、様々な形で活用することだとされていて、その方法は多種多様です。そのため、事前に知識を持っていれば、リスクを抱えることなく上手に空き家を活用できるでしょう。
場合によっては資産として運用できるため、空き家を抱えている方は、本記事を参考に上手に活用する方法を検討してみましょう。
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