解体工事の「瑕疵担保責任」ってどんなもの?

解体工事のトラブルについて

「瑕疵担保責任」というワードをきいたことはあるでしょうか。

「瑕疵」も「担保」も日常ではあまり使わない言葉だし、それが解体工事においてどのような役割を果たすのか、ということもなかなか知る機会は少ないでしょう。

さらには、「瑕疵担保責任」と「瑕疵担保保証」、似ていますが片方は解体工事にも存在するけれどもう片方は存在しない…ととてもまぎらわしいものです。

今回は瑕疵担保という考え方と、これが解体工事や土地売買の取引においてはどのような扱いになるのかという点について、ポイントを見ていきましょう。

瑕疵担保とは何か

解体工事における「瑕疵」の範囲

「瑕疵」は「かし」と読みます。辞書を引くと「キズ、欠点」とあり、不動産用語としては「土地や建物の欠点」を指します。本来の契約などで約束された品質からはかけ離れた状態、という意味です。 これを踏まえて解体工事においての瑕疵を具体的に挙げると、たとえば解体後のガラの処分忘れや近隣の建物の破損、また工事範囲の間違いなどというものがあります。

瑕疵担保責任と瑕疵担保保証の違い

「瑕疵担保責任がある」とは、要するに工事の不手際があったり施主が望んでいない結果になったりした場合に、その瑕疵を取り除く責任を負うということです。契約内容を完成させるまでが責任であり、契約を完全に遂行させなければ契約完了とはならないのです。

加えて「瑕疵担保保証」とは、あらかじめ決めていたある一定期間は瑕疵を取り除く保証をしてくれる、というものです。

工事が完了して立ち合いをしたときに見つけられなかったけれど、その後しばらくしてから瑕疵を見つけた、という場合でも決められた期間内であれば業者に連絡をして、不備があった部分を直してもらったり改めたりしてもらえるというのが瑕疵担保保証です。

解体工事における瑕疵担保の扱い

解体工事には瑕疵担保保証はない?

前項では「瑕疵担保責任」と「瑕疵担保保証」の微妙な違いを見てきましたが、実は解体工事では瑕疵担保責任があっても瑕疵担保保証はないことがほとんどです。

というのも、たとえば建築物が「できあがる」新築工事や外構工事などであれば、工事が完了してすぐの立ち合いだけでは瑕疵を見つけることは難しいといえますが、建築物を「取り除く」解体工事の場合は、立ち合いのときに確認する箇所も限られていますよね。万が一瑕疵があっても、立ち合いの時間内ですぐに発覚することがほとんどなのです。

また、解体工事では更地になって時間が経ってしまってから何らかの瑕疵に気づいたとしても、それが解体工事の際の業者によるものなのかどうかというのは証明が難しい、という事情もあります。

そういうわけで、解体工事の場合は瑕疵担保「責任」はあっても「保証」はないことがほとんどなのです。立ち合いの際に見つけた瑕疵は直してもらうことができますが、時間が経ってしまったものをどうにかする義務は、業者側にはないということです。

工事完了後の立ち合いが重要

前項で説明した通り、解体工事の場合は瑕疵担保「保証」がないため、工事後しばらく経ってから不具合を発見しても、それを業者の責任として補償を求めることは容易ではありません。 したがって、工事後に施主と業者で行う立ち合い確認が、非常に重要ということになります。

もしも手直しを要求するとしたら、立ち合いが最後のチャンスだと思ってしっかりと現場のチェックをするのがいいでしょう。さらに、どんな小さなことでも疑問点や気になる点があったらすぐその場で確認するようにしたいですね。

とにかく立ち合いを丁寧に行うことで、のちのちのトラブルを避けられます。

もしも立ち合い時に瑕疵を見つけられなかったら

万が一、解体工事完了後一定の時間が経ってから、何か不備が見つかったとします。

この場合、これまで説明した通り、瑕疵担保保証がなければ業者に不備の責任を負ってもらうことはできません。

それでも、まずは業者に連絡して事情を話してみましょう。

期待するのはいけませんが、可能性のひとつとしてそういうケースもありえるということは、覚えておいて損はないかもしれませんね。

瑕疵担保責任のポイント

契約書は必ずかわす

瑕疵担保責任の件に限らず、解体工事の契約の際には必ず「契約書」として書面をかわすようにしましょう。

中には書面に残すことを嫌がるような業者も存在しているのが事実ですが、きちんとした業者であれば、そんなことはまずありえません。約束事が書面として残っていなければ、最悪な場合何か不具合が出ても泣き寝入りしなければいけない可能性が出てきます。のちのちのトラブルを避けるためにも、必ず契約書はかわすようにしましょう。

その際、「瑕疵担保責任があるのだから補償については問題ないだろう」と軽視せず、どんな不備があったらそこまで補償や手直しをしてもらえるのか、という細かい点まで確認しておくようにしましょう。

土地売買の場合の瑕疵担保責任

売主から買主に対する責任

解体工事を行って建物を取り除き、更地にした土地の売却をするときにも、瑕疵担保責任は発生します。この場合はもちろん、売主が買主に対してその責任を果たすことになります。

もしも売主が瑕疵に気づかないまま土地を売りに出していたとしても、売却が成立した時点で瑕疵があったことが明らかである際には、瑕疵担保責任は生じることになります。

期間は、宅地建物取引業法という法律において、買主が瑕疵を知ってから1年(売主が不動産会社の場合は引渡日から2年)以内と定められています。瑕疵の修復や除去、また瑕疵によって損害が生じた場合には、その損害金の支払いまでが範囲となります。

土地売買の際「瑕疵」にあたるもの

更地を購入した買主が、売主の瑕疵として責任を負ってもらうことができるもののひとつに「地中埋設物」があります。これはその字の通り地中に埋まっているものがあったということで、売却時にすでにそれが埋まっていたことが明白であれば、買主は売主に取り除くことを要求できます。

地中埋設物として挙げられるものは、コンクリートやアスファルトのかたまり・木材・金属やガラスくず・紙くずなどです。売主も知らないうちに、ずっと昔の解体工事で出た廃材が埋められていたというケースも存在します。

一見しただけでは、なかなか見つけられないのが地中埋設物の厄介なところ。売主の立場になった場合は、しっかり確認したうえで、売却するようにしましょう。

責任を持つ立場

土地売買においては、買主が法律によって手厚く保護されているといえますね。

解体工事では業者側に生じる瑕疵担保責任も、解体後の土地を売ることになった際は、まさに売主となる自分自身が買主に対して負うことになります。

何かあってから責任を取ることはもちろん必要ですが、瑕疵の発生を未然に防ぐ努力もしっかりしておきたいですね。

まとめ

日常ではあまり聞き慣れない「瑕疵担保責任」という言葉ですが、解体工事においては施主を、土地売買においては買主を、それぞれ保護する重要なものです。それぞれの立場においてのポイントを踏まえ、スムーズに工事や取引が進むようにしたいですね。

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