共有持分は売却できる?売却方法や相場、起こりうるトラブルまでご紹介! 

不動産・土地活用

不動産は、自分ひとりの名義にする、つまり「単独」で所有するほかにも、複数人の名義で「共有する」ことが可能です。このとき、それぞれが不動産に対して持ちうる権利を「共有持分(きょうゆうもちぶん)」といいます。

実はこの「不動産の共有」は、問題の先送りといわれる状態でもあります。
とりあえず共有しておいたばかりに、あとからとても面倒な事態になったり、余計なトラブルを引き起こしたりする原因にもなりうるのです。

それは、共有持分の扱いにはいろいろな制約があり、最終的に持て余してしまうことが多いからです。

今回は「不動産の共有」「共有持分」といったことをキーワードに、共有者が知っておくべき知識をじっくり解説していきます。

共有持分とは

共有持分とはどんなもの?

ひとつの不動産を共有している際に、各人がその不動産に対して持っている権利の割合のことを「共有持分(きょうゆうもちぶん)」といいます。

この権利の割合は、新しい不動産を購入した際に支払った資金の割合とイコールになることがほとんどです。
たとえば、5,000万円のマンションを夫婦の共有名義で購入し、夫が3,000万円、妻が2,000万円支払ったとしたら、共有持分は夫が5分の3、妻が5分の2ということになるのです。

共有不動産が発生するケース3選

ひとつの不動産を複数人で共有する、というケースが発生するのは、たとえば以下のような場合が考えられます。

①夫婦の共有名義で新居を購入する
結婚後に新居を構えるとき、夫と妻の双方が資金を出し合った場合には、共有名義にすることがほとんどです。

②親から相続した不動産を兄弟姉妹で共有する
親の所有していた不動産を相続した際、「今は特に使い道が思いつかないのでとりあえず共有名義にしておく」というようなケースです。
そのときは共有者が少数で済むかもしれませんが、そのままでさらに相続が進むとどんどん共有者が増えていくため、のちのち面倒な問題に発展する恐れがあります。

③二世帯の住宅を購入する際に親と子両方で費用を負担する
親子で資金を出し合い、二世帯住宅を共同名義で購入したというケースです。

共有者の権利の範囲は

ひとつの不動産を複数人で共有している以上、ひとりの共有者の独断で不動産を扱うことには限度があります。

どの範囲で権利を行使できるか?他の共有者の同意はどの程度必要か?という点に関しては、以下の通りです。

保存・使用行為の場合
物件を維持する「保存行為」は、共有者の合意がなくても単独で可能です
物件の「使用」も単独でできますが、他の共有者に使用料を支払わなければなりません。

管理(利用・改良)行為の場合
「管理行為」とは、物件を適正に利用・改良することです。
たとえば、賃貸契約を結ぶなどといったことが当てはまりますが、この管理行為には共有者の過半数の合意が必要になります。

変更・処分行為の場合
「変更・処分行為」は、その文字の通り物件に変更を加えたり処分したりする行為です。
抵当権を設定したり、売却したりといったことが当てはまります。
この場合は、共有者全員の合意が必要となります。

共有持分は売却できる?

結論から述べると、「できるけれども難しい」といえます。

不動産全体を売却するときは、共有名義となっている人全員の合意が必要となりますが、自分の共有持分のみの売却であれば独断で行うことは可能です。

しかし、ここにはさまざまな事情が絡み、個人が自分の共有持分のみを第三者に売却することは難しいといえます。これについては、次項以降で詳しく解説していきます。

共有持分の売却方法4選!

1.買取業者に売却する

共有持分を専門に買取してくれる業者が存在します。
専門の業者へ売却が出来れば、比較的スムーズに売れるというメリットがあります。
ただ、デメリットもあり、通常の売却よりもかなり安い価格となる傾向があるので、注意が必要です。

2.他の共有者に売却する

一緒に共有している人に買い取ってもらう方法です。
この方法に関しては、最終的な成約価格でのトラブルが発生しやすいので、不動産鑑定を受けることをオススメします。

3.共有者全員で売却する

共有者全員の合意を得て、売却する方法です。
メリットとして、相場価格で売り出せる事が挙げられます。

4.土地を分筆する

土地の分筆とは、1つの土地を複数に分ける事で、その土地を共有持分ではなく単独名義に変更することです。
分筆したことで使い勝手が悪くなり、資産価値が下がってしまう場合もある為、注意が必要です。

共有持分の売却の相場をご紹介!

共有持分を売却する際には、当然売却益が出ますが、諸費用の「支出」も発生します。
売却の際に「こんなに費用がかかるの?」とあわてないように、こちらもしっかり確認しておきましょう。

登記費用

不動産の共有持分を売却する際には、所有者が変わるため、まずは「所有権移転登記」という登記の変更手続きをすることになります。

登記変更にはそれぞれ費用がかかるほか、手続きは司法書士に依頼することが多いため、その際には司法書士への報酬も発生します。
依頼内容や司法書士にもよりますが、報酬額は2~12万円ほどが相場であると考えておきましょう。

譲渡所得税

不動産売却によって得られた利益に課される「譲渡所得税」には、「長期譲渡所得税(不動産の保有期間が5年を超える場合)」と「短期譲渡所得税(不動産の保有期間が5年以内の場合)」の2種類があります。

長期譲渡所得税の税率は20.315%短期譲渡所得税の税率は39.63%となっています。

こう見るとなかなか高い税率といえます。
売却益がそっくりそのまま自分のものになるわけではない、ということも把握しておかなければなりませんね。

印紙代

売買契約書を作成する際にかかる税金が、印紙税です。
売買金額によって印紙税額は変動しますが、以下の様に定められています。

売買価格収入印紙の金額
売買金額が500万円以下のもの1,000円
売買金額が1,000万円以下のもの5,000円
売買金額が5,000万円以下のもの10,000円
売買金額が1億円以下のもの30,000円

仲介手数料

共有持分の第三者への通常売却は非常に難しいと前述しましたが、全く可能性がないわけではありません。その際、仲介業者を経て売却した場合には、仲介手数料も発生します。

仲介業者によって手数料額は異なりますが、宅地建物取引法では上限額のみが以下のように定められています。

売買価格仲介手数料
売却金額が200万円以下売買価格の5%+消費税(10%)
売却金額が200万円超400万円以下売買価格の4%+消費税(10%)
売却金額が400万円超売買価格の3%+消費税(10%)

共有不動産の売却で起こりうるトラブル

買取専門業者に持分売買を提案される

先ほど売却方法をご紹介したときに出てきた「買取専門業者」ですが、トラブルの原因になる理由が2つあります。
①共有持分で手に入れた不動産の残り部分の共有者に、それを売却する
先ほど「専門業者に売却する場合、かなり安い価格になる傾向がある」とご紹介しました。
専門業者は、低価格で得た部分を他の共有者に売却して、転売益を得るというビジネスモデルをとっています。

②共有持分で手に入れた不動産の他の共有者からも残りの部分を購入し、第三者に売却する
不動産は、一部の共有持分だけで売却するよりも、不動産全体を売却することで、高く売り出せるメリットがあるためです。

以上の様に、共有持分の一部を買取専門業者に勝手に売却すると、他の共有者に被害が加わる事が多くあります。
トラブルへの原因にもなりうるので、買取専門業者には注意が必要です。

人間関係が悪化する

話がまとまらず、共有者間でトラブルになることがあります。
共有者に知らせず勝手に不動産を売却してしまうと、取り返しのつかない事に繋がる恐れがあるので注意が必要です。

不動産の共有持分を上手に売却する方法

共有持分は、第三者に売却するのは得策ではない、ということをここまでで見てきました。
では、共有持分を手放すには一体どうしたらいいのでしょうか。

共有者の間で売買する

その不動産の、他の共有者に売却を持ちかけるという方法です。
共有持分だけではあまり資産価値が高くなかったものでも、合わせることで価値が上がる可能性があるため、買い取ってくれる共有者にとってもいい話となることが多いのです。

ただし、売却価格でもめることがないように、あらかじめ不動産鑑定を受けて不動産の適正な価値を算出してもらう必要があります。

土地を分筆する

分筆とは、1つの土地を複数に分ける事で、その土地を共有持分ではなく単独名義に変更することです。
この方法のもっとも大きな注意点は、分筆することで資産価値が下がってしまう恐れがあることです。
ひとつの不動産として売却することでもっと多くの利益が得られたかもしれないのに、その機会を逃すことにもなりえます。

分筆を考える場合は、司法書士などの専門家に相談しながら進めることが望ましいといえます。

共有者全員で第三者に売却する

これは「共有財産の持ち主全員で、共有財産全体を売却する」というものです。
共有者全員の合意があれば可能となる方法なので、あらかじめ売却したあとの利益の取り分を話し合っておくことでスムーズな実現に持ち込めるでしょう。

共有者全員での売却を考えるのであれば、意思疎通がスムーズに可能な状態であるうちに、話を進めていくことが重要です。

共有持分を「放棄する」という方法もある

せっかく不動産の権利を持っている以上、できるだけ自分の利益になるように活用・売却できればそれに越したことはありませんが、中にはどうしてもそれが難しく、「管理が面倒」「維持費ばかりがかかる」などの理由で、所有していても自分にメリットが一切ない、ということもあるでしょう。

そういった場合は、共有持分を「放棄する」という方法もあります。
利益が一切なくても、とにかく手放すことさえできればそれでいいというときには、検討してみてもいいでしょう。

共有持分を売却する際の注意点

共有持分をどのような手段であれ売却する際には、あらかじめ念頭に置いておくべき注意事項があります。

他の共有者をしっかり把握しておく

自分の持分のみ売却するにしても、他の共有者と協議をしてから不動産全体の売却をするにしても、まずは他の共有者がどのくらいいて、それが誰なのかということをきちんと把握しておきましょう。

共有者が自分ともうひとりしかいない、というようなことであればそこまで問題にはなりませんが、相続が進んで共有者が相当な人数になっている場合、容易にトラブルに発展しかねません。

いくら自分の持分の売却は自由といえども、のちのちのことを考えると共有者のことはしっかり考慮しておくべきといえるでしょう。

自分の持分割合を明確に把握しておく

自分の認識と、実際の持分にギャップがあった、という可能性も存在します。
いざ売却を考えたときにそのギャップで問題が起きないよう、こちらもあらかじめしっかり確認しておきましょう。

持分割合は、法務局で取得できる「登記事項証明書」の所有者欄に記載してあります。

譲渡所得税の確定申告を行う必要がある

不動産で売却益が出た場合は、譲渡所得税(詳しくは次項)が課されます。
共有持分のみの売却ではなく、不動産全体を売却した際には、共有者の代表者ひとりが確定申告を行うのではなく、共有者全員がそれぞれ確定申告をしなければならないことを覚えておきましょう。

共有持分の売却について理解しよう!

いかがでしたか?
今回は、共有持分の基礎知識から、売却方法、売却の相場、さらには売却時に起こりうるトラブルまで幅広くご紹介しました。
自分が共有者のひとりである場合には共有持分についてのポイントをしっかり押さえておき、これからどうするべきかということを検討していきましょう。

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