今の時代、住まなくなって久しい家屋、長らく放置してしまっている空き家を持つ人は、増加する一方です。
「解体したいけれど費用がどの程度かかるかわからないし、本当に解体してしまっていいのかどうかも不安」そのように考える人も多いでしょう。
「解体工事」というのは、おそらく大半の人が一生の間に経験するかしないか、というものですよね。だからこそ満足のいく工事にしたいと誰もが考えるのではないでしょうか。
この記事では、今空き家の解体工事を検討している人のために、解体工事の費用目安や実際の工事の流れ、また工事をすることによって起こりうるメリット・デメリットなどをわかりやすく解説していきます。解体工事を検討するうえでの材料として、ぜひ参考にしてください。
解体費用の相場
解体費用の相場は、さまざまな要素で差が出ます。たとえば、大きな家と小さな家では当然大きい方が費用もかかりますし、建物の構造が複雑であるほど工事の手間がかかったり手順が複雑になったりと、やはり経費はかさむことになります。
ここでは大きく分けて、建物の「構造」「広さ」そして建物のある「地域」によってどのように相場に差が出るのか、目安を見ていきましょう。
1：家屋・建物の構造による費用相場の違い
建物の構造には、「木造」「鉄骨造」「RC（鉄筋コンクリート）造」などがあり、基本的には「素材が堅くなるほど解体費用がかかる」と認識しておけばいいでしょう。
これは、構造体が頑丈になるほど、重機や職人の数も多く必要となり、解体するのに手間もかかるからです。平屋を含む戸建てに限らず、マンションやアパートでも同様です。
さらに、発生した廃材の処分にも費用がかかるわけですが、頑丈なものは処分する際にもそれだけ手間やコストが大きくなります。
構造別の解体費用目安は、1坪あたりの費用が木造で3～5万円、鉄骨造で4～6万円、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造で6～8万円あたりで考えておくといいでしょう。
たとえば30坪の一軒家を解体する場合は、木造住宅なら90～150万円、鉄骨造なら120～240万円、鉄筋コンクリート造であれば180～240万円の費用がかかります。
ただし、たとえば木造住宅の場合でも構造が複雑かつ堅固なものもあり、そういったケースでは例外的に費用が高くなることがあります。
2：家屋・建物の広さによる費用相場の違い
解体対象の建物が広く、大きくなれば、それだけ当然解体費用はかさみます。これも単純に手間が増えるからです。特に地階がある場合は特殊な作業工程が増えるため、その分費用がかかることになるでしょう。
しかし、広くなればなるほど「坪あたりの単価は安くなる」傾向にもあります。つまり、大きな家になるほど1坪あたりの価格は安くなる、要するに狭小住宅である方が割高になるということです。
例として茨城県の木造住宅解体における単価相場を見てみましょう。
家屋の建坪が10～20坪の場合、解体費用の坪単価は¥31,000～¥32,000、20～30坪の場合は¥28,000～¥29,000、30～40坪の場合は¥27,900～¥29,000…と、明らかに建坪が大きくなるにつれて、坪単価は安くなっていっていることがわかります。
また、同じ建坪であれば2階建てよりも平屋建ての家屋の方が解体費用は高くつく傾向もあります。これは、建坪が同じであれば平屋建ての方が屋根や基礎の面積が広くなるからと考えられます。
3：地域・立地による費用相場の違い
解体工事の対象となる建物のある地域によっても、費用相場が変動することがあります。
大きなところでいえば「都市部か地方か」という点で差が出てきます。これは人件費や重機の保管場所代、業者の事業所の家賃などが都市部の方が高いため、その分工事費用に反映されるからです。
たとえば、木造建築物の解体費用について、都道府県別の解体費用の相場を見ると、次のようになっています。
- 北海道：2～3万円/坪
- 秋田県：2～3万円/坪
- 宮城県：3～4万円/坪
- 栃木県：3～4万円/坪
- 埼玉県：3～4万円/坪
- 東京都：3～4万円/坪
- 神奈川県：3～4万円/坪
- 福井県：2～3万円/坪
- 長野県：3～4万円/坪
- 愛知県：2～3万円/坪
- 大阪府：3～4万円/坪
- 和歌山県：2～3万円/坪
- 岡山県：3～4万円/坪
- 徳島県：3～4万円/坪
- 長崎県：3～4万円/坪
- 鹿児島県：2～3万円/坪
- 沖縄県：2～3万円
また、小さなところでいうと建物の「立地」によっても費用が左右される場合があります。たとえば住宅密集地や傾斜地・狭小地・旗竿地などに家屋がある場合、重機が入っていけない・近隣への配慮をよりいっそう考えなければいけないというような理由から、手作業が増えるなどの対処が必要になって、結果費用がかさむこともあるのです。
このように、解体工事の費用相場はさまざまな要素で変動しうる可能性がありますが、まずは一般的なケースでの相場を調べてから工事に臨むといいでしょう。
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解体工事の流れ
解体工事を決めたら、まずは業者選びからスタート。契約後は、大体のことは業者にまかせておけばいいと思われがちですが、施主としてやるべきこと、気をつけておかなければならないことはたくさんあります。
また、どの工程でどれくらいの費用がかかるか、ということも理解しやすいように、まずは解体工事の流れを大まかにおさえておきましょう。
1：現地調査～業者との契約
業者に問合せをしたら、現地調査（必要な解体作業の見極めや重機の搬入ルートの確認など）→見積→契約という流れで工事の依頼を決定します。ほとんどの場合、信頼できる業者というのは現地調査や見積にも手を抜かず、しっかり行ってくれるものです。たとえば、見積書には細かな内訳まできちんと記載されているか、質問には明確な答えを返してくれるかなど、対応をよく見ておきたいですね。
また、見積の際には疑問点をすべて解消するようにし、その業者にお願いしようと決めた際にはきちんと「契約書をかわす」ことも、のちのちのトラブルを避けるためには重要なことです。
場合によっては複数の解体業者から見積を取って、比較することも必要です。
2：申請書類の提出
業者が決定したら、解体工事前にいくつかの申請書類を提出しなければならないのですが、ほとんどは委任状によって解体業者に代行してもらうことができます。
必ず必要なものは、「建設工事に係る資材の再資源化に関する法律」（建設リサイクル法）による「建設工事に係る分別解体等及び再資源化等の届出」というもの。一般的には「建設リサイクル法に関する届出」と呼称されています。これを各自治体に対して、工事開始7日前までに行います。
その他にも「特定建設作業開始の届出」（各自治体へ）や「騒音・振動届書」（各自治体へ）・「道路使用許可届出」（管轄の警察署へ）・「再資源化等実施状況報告書届出」（各自治体へ）などといったものの提出が必要になる場合もあります。
3：解体工事の準備
次に解体工事そのものに向けての準備も進めていきます。
まずは近隣への挨拶。施主と業者が共に行う場合、業者のみで行う場合、両方ありますが、いずれも工事の説明を行って近隣の理解や協力を得ることで、のちのちのトラブルを未然に防ぎます。
工事のためにライフラインを停止する手続きも進めましょう。ガスや電気、インターネットなどの停止依頼を各契約会社に行います。
さらに、解体工事を行う建物の中に残置物がある場合は、できるだけ自分で片付けをしておくと、残置物処分料のような費用を節約することができます。
4：外構の解体
いよいよ解体工事が始まります。まずは、建物の解体のための重機搬入や足場の設置をスムーズに行うため、塀や門・カーポート・庭木など外構（建物のまわりにある構造物）の撤去をしていきます。
5：足場・養生などの設置工事
防音や防じんのための養生シートや、2階以上が存在する建物には足場の設置をしていきます。近隣への迷惑を最小限に抑える養生、高所作業の危険から作業員を守るための足場、これらの設置についても、しっかりした業者はきちんとした仕事をしてくれます。
6：建物内部・屋根の解体
重機で建物そのものを外から解体する前に、まずは内装を手作業ではがしたり取り除いたりしていきます。
建具・断熱材・たたみ・サッシ・断熱材・かわら・内部造作・石膏ボード・住宅設備機器など内部にあるすべてのものを解体しながら、処分のための分別をします。
7：建物本体の解体
重機を使って、建物を上部から順に解体していきます。騒音や振動が起こり、もっともほこりや粉じんが飛ぶ作業となるため、散水しながら丁寧に行います。屋根・壁・梁・柱などを除去し、建物の形をなくしていきます。
8：建物の基礎解体
建物本体がなくなったら、次は建物の基礎部分も解体します。
9：廃材の回収・分別・運搬・処分
建物本体の解体をした後に出る木材や鉄・ガラス・コンクリート・プラスチックなどを分別し、処分場やリサイクル場まで運搬します。
10：地中埋設物の撤去・整地
地上から建物がすべてなくなったら、最後に地中に廃材や井戸・浄化槽などが埋まっていないかを確認します。これも、きちんとした業者であれば最後までしっかりやってくれる部分です。万が一予期しなかった地中埋設物があった場合、処理費用が追加請求されることもあります。
最後に、掘り起こした土地を平らにならし、整地します。今後どのように土地活用するかに関わらず、きれいな更地の状態にしておくに越したことはないといえます。
11：建物減失登記
解体工事後に忘れてはいけないのが「建物減失登記」です。建物が存在しなくなったことを、建物所有者が登記する手続きです。これは解体業者ではなく所有者が自ら行いますが、土地家屋調査士や司法書士に代行を依頼することもできます。
基本的な工事費用の内訳
解体工事の前段階から工事本番、また工事後にはどんな手順で何を進めていくのかをざっと把握できたでしょうか。次に、その過程でどれくらいの費用がかかってくるのか、内訳を見ていきましょう。
解体工事にかかる費用は、主な工程に沿って挙げれば「重機回送費」「仮設工事費」「本体工事費」「付帯工事費」「廃棄物処理費」「整地費」「届け出・手続き費」「諸経費」などに分けられます。
基本的に、業者選びの際に生じる現地調査や見積の依頼は、無料で済むことが多くなっています。また「届け出・手続き費」として、工事後の「建物減失登記」については、自分で行う場合は登記簿謄本の取得に1,000円程度の費用がかかるのみですが、家屋調査士や司法書士に依頼する場合には3～5万円ほどの出費になると考えておけばいいでしょう。
工事自体の費用の中には、
〇重機回送費（公道を走ることができない重機を現場まで運ぶための費用）や近隣住民への挨拶回りの粗品代・配線や配管などのライフラインの撤去費用などのように「準備段階でかかる費用」
〇メインの建物本体以外（たとえば塀や庭木・カーポートなど）を解体するための「付帯工事費」
〇更地にするための作業にかかる「整地費」
などもありますが、やはり大きな金額になるのは「廃棄物処理費」と、メインとなる「本体工事費」です。
これらについて、どんな事柄にどれほどの金額がかかるのか、詳しく取り上げます。
大きなウェイトを占める「廃棄物処理費」
解体工事にかかる費用でもっとも大きなウェイトを占めるのは、実は「廃棄物処理費」です。鉄くずや木くず、ガラスにプラスチックにコンクリート片、家屋ひとつを解体するだけで、驚くほどの廃棄物が出るのです。
たとえば、30坪ほどの一般的な2階建ての木造住宅を解体した場合、産業廃棄物は4トントラック5～10台分にもなります。それだけの量、そして廃棄物の性質上、当然家庭ごみの処理場には運べないので、細かく分別してそれぞれの処理場に運ぶことになりますが、ここに処分料が課されるため、相応の金額となるのです。
高額だなと感じられるかもしれませんが、適正な処分には必要な費用であるため、理解しておきたいところです。
この費用が高額であるため、処理費の削減のために不法投棄を行って、不当な利益を得ようとする一部の悪徳業者が存在するのもたしかです。処分証明書を発行してもらうなどして、業者が適切な処理を行ってくれているかどうかを確認しておきたいところですね。
メインとなる「本体工事費」
廃棄物処理費と同じくらい高額になるのが「本体工事費」です。これは解体対象となる建築物の取り壊し費用だけではなく、取り壊すための準備として必要な足場・養生設置費用なども含まれます。取り壊し作業を行う作業員の人件費や重機代もここに入ります。
取り壊し費用の目安は「坪単価×坪面積」で算出されることがあります。木造や鉄骨造などで差が出るほか、地域や立地条件などで変動がありますが、相場の目安としては木造で3～5万円程度、鉄骨造4～7万円程度、RC構造住宅で5～8万円程度でしょう。
「諸経費」にはどんなものが含まれているのか
見積でもらった明細に「諸経費」という項目をよく見かけます。ここには、ひとつひとつはこまごましたものでもたくさんの費目が含まれているため、相応の金額となることが多いようです。
たとえば、重機やトラックなどの駐車スペース代や工事前の近隣挨拶にかかる費用（人件費や粗品代など）、工事賠償保険代・事務管理費などさまざまなものが考えられます。ひとつひとつはそこまで高額でなくても、たくさんの項目によって金額が増し、全体の費用の1割を占める場合もありますが、工事が行われる環境や状況によって変動することも多い項目です。
追加でかかる可能性のある費用
見積には現れない、のちのち「追加費用」として請求される可能性のある費目というのも存在します。
これは、見積の段階では施主も業者も予想がつかなかった事態に対しての費用であることが多く、全く発生しないこともあれば予想外に高額になるケースもあるため、発生の可能性についてはしっかりおさえておきたいところです。
アスベスト除去費用
人体に有害な物質アスベスト（石綿）が建築物に存在しているかどうかということは、解体工事の前にあらかじめ調査を行うため、存在がわかっているのであれば除去費用が見積書に載ることになります。
しかし、想定以上にアスベストの除去に時間がかかったり、含有量が多かったりということがあると、見積以上の金額が追加請求される場合があります。
残置物処理代
本来は解体予定の建物の内部には家具やごみなどを残さず、すべて除去した状態で工事を始めてもらうものですが、片付けが間に合わなかったなどの理由でやむをえず残置物がある状態で業者が作業に取り掛かるケースもあるでしょう。
見積の段階で残置物はない、という予定でいたにもかかわらず実際にはあった場合、残置物処理代が追加請求となることがほとんどです。逆にいえば、自分でできる限りの処理をしておけば余計な費用がかかることはなくなりますので、可能であれば時間に余裕をもって片付けをしておきたいところです。
地中埋設物
追加請求としてもっともよくあるケースが、予期しない「地中埋設物」の存在です。地中埋設物とは、字の通り地中に埋まっていて地上から一見しただけではわからない物体です。
たとえば、井戸や浄化槽など。これらが埋まっている、と工事開始前からわかっている場合は問題ありませんが、以前あった建物の基礎や廃材など、施主も存在を知らなかったものが埋まっていた…ということが工事中に発覚することもあるのです。
この場合は、見積の段階でわからなかったものに関しては、やはり追加費用ということで請求になることが大半です。
追加費用の請求は、理解はできるからといって納得もいくかというと、そうはいかないこともあります。いくら追加請求の可能性を知っていてもトラブルにつながるおそれは容易にあるため、できる限り事前確認しておけるようにしたいですね。
追加費用に関して、詳しくはこちらの記事もぜひご覧ください。
解体工事の事例
解体工事の費用は、実際の事例を見てみるのが一番。都道府県別の解体費用事例はこちらにまとまっていますので、ご確認ください。
解体費用の金額が決まるポイント5選
少しでも解体費用を安く抑えるためには、どのような作業にどれくらいの解体費用がかかるのかを理解して、どの項目の解体費用を削減できる可能性があるか知ることが大切です。
ここでは、解体費用の金額が決まるポイントを5つ紹介していきます。
1：工事の業者選び
解体費用の金額が決まるポイントの1つめは、業者選びです。
解体業者によって、建物の解体費用やブロック塀などの外構の撤去費用、廃棄物の処理費用などの設定金額が異なるため、全体の解体費用も異なります。
また、解体工事には繁忙期と閑散期があり、繁忙期には解体費用が高くなり、閑散期には解体費用が安くなる傾向にあるため、時期によっても解体費用が変動します。
2：建物の立地環境
解体費用の金額が決まるポイントの2つめは、立地環境です。
解体する建物の立地環境によっては、解体工事に必要な作業が増えたり、必要な人員が増えたりして、人件費などが余計にかかり、全体の解体費用が高くついてしまうことがあります。
たとえば、閑静な住宅街で解体工事を実施する場合、振動や騒音を軽減する特殊な工法を使用するために、必要な作業員の人数が増えてしまって、人件費が高くなるということが考えられます。
3：建物の構造や広さ
解体費用の金額が決まるポイントの3つめは、構造や広さです。
木造や軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの構造の違いによって、建物の解体のしやすさが異なり、解体するために必要な道具や工法も違うため、解体費用にも差が出ます。
また、解体費用の多くは、1坪あたりにかかる大まかな費用が設定されており、解体する建物の広さが広い程、一般的には解体費用も高くなります。
4：建物や道路との距離
解体費用の金額が決まるポイントの4つめは、建物や道路との距離です。
隣の建物との距離が近い家屋の解体では、隣の建物を傷つけないようにするために、重機を使用した解体工事ができない場合があります。そうすると手作業での解体が増えるため、人件費などが高額になりがちです。
また、道路と建物が密接している場合にも、重機を搬入できないことがあります。その場合も手作業での解体となるため、同様に人件費が高額になると考えられます。
5：廃材の量
解体費用の金額が決まるポイントの5つめは、廃材の量です。
解体の際に出る廃材は、解体業者が処理しているため、コンクリートのガラや木材などの廃材を処理するための費用も、解体費用の中に含まれています。
廃材の中には、建物に取り残されている家具や家電などの備品も含まれています。そのため、建物本体以外の廃材が多いと、廃材を処理するための費用が高額になります。
解体費用が高額になるケース3選
ここでは、解体費用が特に高額になることが多いケースを3つ紹介していきます。
1：建物の老朽化が著しく激しい
解体費用が高額になるケースの1つめは、建物の老朽化が激しい場合です。
老朽化した建物は、小さな振動でも倒壊の危険があり、解体工事にも危険が伴うため、慎重に解体しなければいけません。
老朽化が激しい建物の解体は、必要になる作業員が多く、工期も長くなってしまうため、解体費用を通常よりも高額に設定している解体業者がほとんどです。
2：地中に埋設物がある
解体費用が高額になるケースの2つめは、前述したように、地中に埋設物があることです。
浄化槽や以前の解体工事で発生した廃棄物など、地中に埋設物がある場合には、撤去するための工事にかかる費用や、廃材として処分するための費用がかかり、トータル費用が高額になってしまいます。
3：時期的な問題で天候が不安定
解体費用が高額になるケースの3つめは、時期的な問題で天候が不安定な場合です。
雨が降っている日の解体工事は、足場が滑りやすくなっているため危険性が高く、思うように解体工事が進まなくなってしまいます。また、雪の積もる地域では、時期によっては積雪によって解体工事に大きな支障をきたしてしまいます。
それによって工期が長引いてしまって、費用が余計にかかってしまうことがあるのです。
解体工事にかかる費用を安くする方法
解体工事にはある程度まとまった金額を用意する必要がある、ということがわかりましたが、「さすがにこの金額は払えない！できるだけ安くする方法はないものか？」と考えてしまうこともあるでしょう。
こんな場合には、以下のような方法が強い味方になってくれるかもしれません。
1：自治体の補助金を利用する
お住まいの自治体には、解体工事の費用を助成してくれる「補助金」の制度を設けているところもあります。これをうまく活用すると、工事費用を抑えることも可能になるので、まずは自治体のホームページなどを確認し、問合せしてみるといいでしょう。
ただし、補助の範囲や要件は自治体によって本当に千差万別です。細かい条件のひとつでも当てはまっていなければ対象外、ということもあるため、事前の確認はしっかりと行っておきたいものです。
さまざまなパターンの補助金があるので、まずはこちらでお住まいの自治体についてご覧ください。
2：複数の業者から相見積を取る
解体工事を依頼する業者選びの際には、ひとつの業者で決めてしまわずに、必ず複数の業者から見積を取り、業者を比較検討しましょう。
同じ工事内容であっても、業者によって解体費用は異なります。これは、各社の利益率の設定が異なっていたり、拠点から現場までの距離が違ったりするからです。
3：自分で処分できるものは事前にしておく
前述した通り、解体工事の費用には「残置物処理」という費目が発生することがあります。解体する建物の中に家具や粗大ゴミが移動・処分されずに残されていて、それを業者が処理することで発生してしまう費用のことです。
この作業は一般的に専門家でなくても十分できることなので、よほどの事情がない限りできるだけ施主が自分で行うことによって、費用の削減ができるでしょう。
4：安いタイミングを見つける
解体工事を含めた建設業界全体の繁忙期は、大体12～3月といわれています。決算や積雪の時期に重なることも理由でしょう。このような繁忙期を避けることによって、全体的に費用を安く抑えられる可能性が出てきます。
また、工事の発注時期を見極めることも大事ですが、余裕をもった発注をすることで、ある程度業者側の日程の都合に合わせることもできるため、「急いで済ませないといけない」ということを避けられます。これでさらに少し工事費を安くしてもらえる…という可能性も出てくるのです。
「安くお願いできるタイミング」を見極め、施主側も余裕をもった発注をするというのがポイントですね。
解体費用を安くするポイントについては、こちらの記事もぜひご覧になってみてくださいね。
家や建物を解体するメリット・デメリット
解体工事をするにはそれなりにまとまった金額を用意する必要があるため、本当に必要なことなのか、しなければならないことなのか、と慎重な検討を重ねることになるでしょう。そのためには、解体工事によって生じるメリット及びデメリットについて、それぞれしっかりおさえておくことが大事です。
解体工事をするメリット
1：土地の売却がしやすくなる
土地の購入を考えている人は、その大多数が「家屋を新築したい」と考えているはずです。その際は、できれば更地を購入してスムーズに新築を開始したいものでしょう。そこに、すでに資産価値がなく解体工事を考えるしかないような古家が建っていては、なかなか買い手がつかなくなるのもわかります。
また、古家付き土地であれば買主がその後解体工事をしなければならないため、その分余計な費用もかかることになります。
大多数の買主の立場に立って考えるのであれば、更地の状態の土地を買うのがベストということです。つまり、売主としても更地の方が売却しやすくなると考えられます。
2：管理の必要がなくなる
老朽化による倒壊で周辺の住民に迷惑をかけたり、動物や不審者が住み着いたり、雑草や気が生い茂って景観が悪化したり…というおそれがいつまでも残っていると、管理に割く時間や手間が発生します。誰も住んでいない空き家にも関わらず、このように本来は必要ない時間を費やすことは無駄でしかないでしょう。
思い切って解体してしまえば、こういった無駄からも解放されます。
3： 土地の活用ができる
空き家がなくなれば、土地の売却以外でも土地活用を考えることができます。たとえば更地にコインパーキングを設置したり、庭や農園にしたり、事業用の土地として人に貸したりということもできるようになるでしょう。
解体工事をするデメリット
1：固定資産税の減税が適用されなくなる
建物が建っている土地には、固定資産税・都市計画税に対してそれぞれ最大6分の1・3分の1の「減税」が受けられます。空き家を解体してしまうとこの減税が受けられなくなるので、税金が「上がる」というデメリットが発生します。
ただし平成26年11月に制定された「空家等対策特別措置法」によって、「特定空家」に指定された家屋についてはこの減税措置がそもそも受けられなくなるため、「空き家を解体したら税金の面で100％損をする」とはいえない状況になりました。
現在の建物の状態や、今後の土地活用予定をよく照らし合わせたうえでの検討・判断が必要になりそうですね。
2：逆に売却しづらくなる
前述したメリットとは表裏一体のデメリットとして、解体したせいで「逆に買い手がつきづらくなる」というケースもあります。
たとえば、初めから買主が建物付きの土地を希望していた場合などがこれにあたります。古家をある程度自分で改修したり、フルリノベーションしたりして住みたい、というニーズも最近は増えているため、このような買主もよく見られるのです。
また「再建築不可物件」といって、今ある建物を解体したあとはもう新たに新しく建築できないという場合もあります。事前に確認しておかないと、解体してから取り返しがつかなくなってしまった…という事例もあるのですね。
これらのようなケースに備えて、売却する際にはあえて空き家を解体せずに「希望があれば売主負担で建物を解体します」という条件をつけてみるという方法も検討の価値があるでしょう。
解体するべきケースとそうでないケース
前項のメリット・デメリットを踏まえると、建物を解体するべきケースとそうでないケースがあることがわかります。どんなケースで解体を考えるべきか、まとめておきましょう。
解体した方がいい場合
売却する土地の買い手のつきやすさや、契約不適合責任などの観点から、建物を解体して、土地を更地にしておいた方がいい場合があります。
建物が建っている土地を売却しようとしても、購入後に解体などの負担がかかる物件とみなされて、買い手がつきにくくなってしまうことがあります。
また、建物が激しく老朽化している場合、土地の売却の際に契約不適合責任に問われ、トラブルの種になってしまう可能性があります。
出典：瑕疵担保責任から契約不適合責任へ｜一般財団法人 住宅金融普及協会
解体しない方がいい場合
土地の利用目的などによっては、解体費用や固定資産税などの観点から、建物を解体しない方がいい場合があります。
建物の状態がいいと、建物を解体しなくても買い手がつくことがあります。逆に、状態のいい建物を解体してしまうと、土地の売主が建物の解体費用を負担しなければならず、土地の売却費用に解体費用が上乗せされて、買い手がつきにくくなることがあります。
また、土地を所有し続ける場合には、建物が建っている状態よりも固定資産税が上がり、負担が大きくなってしまうことがあります。
解体工事をする際の注意点
1：業者を慎重に選ぶ
費用面に限らず、よい業者に巡り会うために、慎重に業者を選びましょう。
建物の解体費用が本当に適切かどうかを調べるために、複数の業者に見積を出してもらって、比較検討することが大切です。業者のホームページで過去の工事事例を確認するのもよいでしょう。
信頼できる業者に依頼できれば、最初に提示されていた見積が後から変更され、多額の追加費用を請求されるというようなトラブルが防げます。どの作業にどれくらいの金額が必要かなどについて、明確に記載してあるかチェックする必要があります。
不動産会社に相談するのもひとつの手です。自社で建築も行う不動産業者は、古家付きの土地を買い取り自社で解体しているため、解体についての知識が豊富である場合が多いからです。
金額だけでなく工事の質や対応のよさなど、総合的に判断することが大切です。
2：業者について所在地や合法性を確認する
解体業者を選ぶ際には、所在地や合法性の確認が大切です。
解体する建物の近くにある解体業者に依頼する場合、何かあった際にもすぐに対応してくれるなどのメリットがあるため、所在地も解体業者を選ぶ上で重要な要素です。
また、解体工事に必要な許可を得ていることや、保険に加入していることなど、合法性についてもチェックしておきましょう。
3：解体後は建物滅失登記を行う
前述した通り、建物は建築したときに登記を行いますが、解体した時はこれをなくす「建物滅失登記」を行う必要があります。この滅失登記の手続きは、土地家屋調査士に代行してもらうこともできますが、簡単なので自分で手続きをするのがおすすめです。
滅失登記が済んでいないと、その後建て替えができなかったり、存在していない建物に固定資産税がかかったり、さまざまな問題が起こる可能性があります。
滅失登記には申請義務があるため、建物を解体したのに登記をしていないと、10万円以下の罰金が科されるケースもあるため要注意です。
4：更地にすると固定資産税が上がる
繰り返しになりますが、建物を解体すると、固定資産税や都市計画税が実質的に上がるため要注意です。
固定資産税や都市計画税には、土地の上に居住用の建物が建っている場合に減税を受けられる特例があります。建物を解体するとこの特例が受けられなくなるため、固定資産税や都市計画税が3～6倍になってしまいます。
したがって、更地にしてからの活用方法（売却する、駐車場にするなど）が明確に決まっていないうちから建物を解体してしまうことは避けたほうがよいといえます。
5：更地にすると再建築できなくなるケースがある
家を解体すると、場合によってはその土地が「再建築不可」になるケースがあります。
建物を建てる際には、建築基準法などで定められる基準を満たさなければなりません。しかし年数を経るうちに法律が改定され、建築時には建築可能だった土地が、現在では建築不可な土地になっていることがあります。そのため、一度更地にしてしまうと再建築できないケースがあるのです。
再建築不可の更地の土地は、将来的に売却することが難しくなります。家を解体する前に、現在の法律上で建物を再建築できるのか確認しておきましょう。
警戒すべき悪徳業者の特徴4選
解体業者の中には、質の悪い解体工事によって、トラブルの原因を作ってしまうような悪徳業者が存在します。
ここでは、警戒すべき悪徳業者の特徴について4つ紹介していきます。
1：不自然に安い見積
警戒すべき悪徳業者の特徴の1つめは、不自然に安い見積です。
解体工事にもある程度の「相場」があります。どう見ても相場より安すぎる、という場合には、廃材の処理費用など一部の費用を含んでいない見積を出していたり、のちのちになってから追加費用として高額な請求をされたりする恐れがあります。
あまりにも解体費用が安い場合には、なぜ格安で解体が可能なのかをその場で担当者に確認することが大切です。
2：内訳の説明不足
警戒すべき悪徳業者の特徴の2つめは、内訳の説明不足です。
見積に内訳の詳細を記載しておらず、「解体工事一式費用」などとまとめてある場合には、解体工事の作業の価格設定を不当に高くしている場合があるため、注意が必要です。
ただし、正確な人件費を記載するのが難しいなどの理由で、簡易的な見積を提出している業者もあります。その場合、問い合わせれば、内訳の詳細を記述した見積を提出してくれるでしょう。
3：不法投棄が疑われる
警戒すべき悪徳業者の特徴の3つめは、不法投棄が疑われるという点です。
廃材の処理費用を解体費用に含めずに、相場より明らかに安価な見積を出してくる業者は、解体工事の際に出た廃材を、処分場へ運ばずに不法投棄している可能性があります。
施主としても、不法投棄をするような業者に依頼することはモラルを問われます。廃材の処理が正しくなされているかどうかという点も、契約前にしっかりチェックしておきましょう。
出典：廃棄物の処理及び清掃に関する法律 第四章 雑則｜e-GOV法令検索
解体費用についてよくある質問
1：解体費用の見積に必要なものは何ですか？
まず見積には「現地見積」と「概算見積」があり、前者は業者に直接解体工事を依頼する建物のある場所まで来てもらって、実際に対象を見てもらいながら見積してもらうという方法です。
対して後者は現地には来てもらわず、電話やメールを用いて口頭で情報を伝えたり、資料を送付したりして見積を出してもらう方法です。この概算見積の場合は、必要になる書類が多数発生します。
たとえば、
・建物の配置図や平面図などの図面
・建物の素材や形状を知るための写真
・物置や塀・庭木など付随物の写真
・重機やトラック通行のための周辺状況資料
・地中埋設物や建物内の家財の有無についての情報
などなど。
他にも業者に求められるものがあれば用意する必要があります。
2：解体時に家具や不要品はどうしたらいいですか？
基本的には、解体工事が始まるまでに施主が片付け・移動・処分を行っておきます。そのままにしておいて解体業者に処理を依頼することも可能ですが、そうすると「残置物処理費」という費用がかかります。
少しでも費用の節約をしたいのであれば、自分でできる範囲の処分はしておくことがおすすめです。
3： 解体工事費用の支払いタイミングはいつですか？
一般的には「工事後全額一括払い」か「分割払い」となります。
分割払いでも「着手金（前払い金）と完了後支払金で半額ずつ」か「着手金・中間金・完了金」で3分割という2パターンが主となっています。工事を依頼する業者と相談して決めるといいでしょう。
ただし、「全額を前払い」で…と提案してくる業者には要注意です。代金を持ち逃げしようとしている悪徳業者だったり、先に人件費などを負担できる資金的な余裕がなかったり、という可能性があるからです。
全部が全部そのような業者ではないにしても、全額前払いは施主にリスクが大きすぎます。注意するに越したことはないでしょう。
4：店舗の内装解体はどこに頼めばいいですか？
店舗の内装解体も、解体工事業者に依頼が可能です。しかし住宅と店舗の内装では、同じ解体工事といっても要領や手順に違いがあるため、店舗を専門または経験豊富で得意とする業者を選ぶようにするといいでしょう。
5：解体工事の際に補助金は利用できますか？
お住まいの自治体によっては、解体工事関係の補助金を用意しているところが全国に多数あります。補助の内容は本当にさまざまなので、自分の希望に合った補助金が受けられるかどうか、どんな要件があるか、などということを事前にしっかり確認し、問合せを行ったうえで上手に利用してみてください。
各自治体の補助金については、こちらの記事もご参照くださいね。
まとめ
解体工事の流れ、費用の目安、工事によるメリット・デメリットなどを見てきました。一生のうちであまり経験することのない「解体工事」というものについて、全体像が少し見えてきたのではないでしょうか。
比較的まとまった金額が必要となるものなので、安心してまかせられる業者に依頼したいと考えるのは当然のことです。さらにいえば、できる限り費用を抑えられれば、とも思うものですよね。
こういうときは一般的に、「相見積」といって、複数の業者に見積を頼み、そのなかから一社を選ぶという手法を取ります。そこで重宝するのが「一括見積サービス」。
…なのですが、一括見積サービスの大きな欠点は、たくさんの業者から一気に営業電話が来てしまい、その応対が大変なことになりがちというところ。しかも、いざ一社に決めたときに、残りの業者にお断りの連絡をしなければならないという点もあります。
一括見積サービスは便利に見えて、実はこういった面倒があるのです。
こういったことを踏まえて、ご紹介したいのが「解体の窓口」です。
独自の基準を満たした優良業者だけを紹介対象としてご用意し、その中から、依頼主の望む条件にもっとも適した業者を「1件だけ」、厳選してご紹介します。
たくさんの業者を相手にする必要もないし、万が一希望に合わなかった場合は業者へのお断り連絡も代行します。
また、見積を依頼した業者や「解体の窓口」からのしつこい営業電話やメールは一切ありません。
気まずさや煩わしさとは無縁で、優良業者の紹介を受けることができるのです。
一括見積サービスを利用した際に発生する、一斉に来る営業電話や面倒な見積比較・お断り連絡などの手間が一切なしで、その上「解体の窓口」の利用は完全無料！ ぜひ一度、お気軽にご利用ください。
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