相続はしたけれど、住んでいない空き家がある。老朽化が進んだ空き家を放置していたら、近所から倒壊の危険性を指摘された。
さまざまな理由でいよいよ空き家を解体処分しようか…と考えても、いざいろいろ調べてみると解体工事はかなりまとまった費用がかかることがわかって、その捻出に苦慮している…という方もいらっしゃるでしょう。
できるだけ早く解体工事は進めたい。でもお金がない…なんとか何かでまかなえないだろうかと苦慮している方のために、今回は少しでも解体費用を安く抑えられるポイントをご紹介していきます。
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自治体の補助金を利用する
全国各地で見られる空き家の増加は、社会的にも大きな問題となっています。老朽化が進んだ空き家は倒壊の恐れがあったり、景観の悪化や犯罪の助長につながったりする可能性もあり、放置していてもいいことが全くないのです。
この空き家問題の解決策のひとつとして、全国の各自治体が「空き家を解体工事する際の補助金」を用意しています。これを受けることによって、解体工事の費用の一部をまかなえることがあります。
ちなみに、国土交通省が行う「空き家再生等推進事業」は、あくまで国から自治体に対する補助ですが、個人が行う解体工事については自治体が補助・助成をしてくれる、という図式になっています。
ただし条件や範囲・内容・金額など、果ては補助金や助成金の「名称」に至るまで、各自治体でかなりの違いがあります。まずはお住まいの自治体の助成内容についてしっかりと確認することから始めましょう。
解体工事で利用できる補助や助成について、詳しくはこちらの記事もご覧になってみてくださいね。
解体の窓口「【必見】解体工事の助成金をもらう条件と申請方法。自治体別の全国まとめ」
「解体ローン」を利用する
補助金同様、社会問題化している空き家問題の解消への取組みのひとつとして、最近はさまざまな金融機関が「解体ローン」というものを用意しています。
解体工事を目的にしたローンで、低金利に設定されていたり、保証人が不要だったりと、ローンとしてはハードルが低めのものが多いため、比較的利用しやすいでしょう。
解体ローンだけでなく、金融機関のプロパーローンやフリーローンといったものを利用できることもあります。ご自身の状況に合わせて、最適なものを選択するようにしたいですね。
解体工事に使えるローンについて、詳しくはこちらの記事もご覧になってみてくださいね。
解体の窓口「解体工事にはローンを利用できる？空き家問題についても知ろう」
土地売却で補う
建物解体後の土地売却金を充てる
解体予定の空き家が建っている土地を売ってしまってもいい状態であれば、その土地の売却金を解体工事費用に充てることも可能です。
ただし土地の売却よりも当然解体が先になるため、手順はよく確認して支払いを行う必要があります。
更地にして売却する場合の注意点
更地にして土地を売る場合、気をつけておかないといけないのは、建物を解体したあとの土地は「固定資産税が跳ね上がる」ということ。
建物がある土地には「住宅用地の軽減措置特例」というものが適用されるため、更地の状態よりも固定資産税がかなり軽減されているのですが、建物を解体すると当然この特例がなくなってしまいます。それで更地にすると結果的に「固定資産税が跳ね上がる」ことになるのです。 そのため、更地にしてからはあまり時間をかけずに売却してしまった方がいいですね。解体工事の費用に充てるのであればなおのこと、できるだけ早い方がいいでしょう。
しかし、更地にしたからといって放っておいてもすぐに買い手がつくわけではありませんよね。「解体の窓口」では、解体工事の業者選びだけではなく、解体後の土地売却についてもご相談に乗ることができます。この点でもぜひ、お気軽にご相談ください。
解体せずにそのまま売却する
最後の手段として、空き家を解体することなく「古家付き」の状態で売却する、という方法があります。この場合は解体費用がそっくりそのまま浮くことになるため、解体工事のための金策がほぼ必要なくなります。
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建物を解体しなくても売却ができる場合もある
一般的に、土地は古家付きよりも更地の方が売り手がつきやすい、といわれてきました。新築を考えている方にとっては、更地の状態で購入した方がすぐに建築に移れるからです。古家付きだと、購入者に解体の手間や費用が必要になるため、古家付き土地はあまり人気がないという説が有力だったのです。
しかし、現在では古家の人気が上がってきています。必要な箇所に好きなようにリフォームやリノベーションを施し、そのまま住むという形態を選ぶ方も多いのです。 こういった傾向を考えると、必ずしも「更地の方が売りやすい」とは限らない場合があるため、まずは信頼できる不動産会社に、自分の土地は「古家を解体すべきか、しない方がいいか」ということを相談してみるといいでしょう。
ちなみに「古家付き土地」というのは、「価値はなくても利用はできる」という状態の家がある状態の土地のことです。この場合は、古家があっても更地価格と同等の価格で売却できることがあるのです（価値がない古家がある場合だと、購入者が解体費用を負担しなければならないというデメリットがあるため、その分売却価格は下がる）。
※もちろん「資産としての価値がまだ残っている」家であれば、それは「中古住宅」として「建物の価格+土地の価格」で売り出せます。
むしろ解体してしまったらダメな場合もある
また、古家を解体してしまったあとに新しい建物を建てられないという土地も存在します。たとえば「市街化調整区域」というものに指定されている土地は、現存している建物は問題ないとしてもそれ以上の新築が認められない、とされます。つまり今ある建物をなくしてしまったあとに新しい家屋を建てることはできなくなってしまうのです。
こういったケースでは、更地にしてしまうと取り返しがつかなくなってしまうこともあります。再建築不可の土地をほしがる人はなかなかいないからです。 まずは自分の所有する土地が、このようなケースに当たらないかどうかをしっかり確認するようにしましょう 。
残念ながら売却が難しい古家とは
たとえば耐震基準を満たしていない古家は、売却しようと思っても査定価格や資産価値に大きく影響が出るだけでなく、単純に買い手がなかなかつきません。 こういった古家は「価値がない上に利用もできない」家です。残念ながらこのケースは、よほどのことがない限り建物付きの土地として売却することは難しいため、解体して更地にしてからの売却がベストとなる場合がほとんどでしょう。
ご自身の所有する空き家や土地の状態をよく踏まえてから、どのような状態で売却するのが最良かを見極めたいですね。
まとめ
空き家の迅速な解体が必要な場合でも、やはり工事費用の問題は無視できません。少しでも負担が軽くなるよう、利用できるものはどんどん利用していきたいですね。
自治体の補助金や助成金、各金融機関が提供する解体工事用のローンについては、条件や範囲をあらかじめしっかりと確認しておきましょう。 解体費用を土地の売却によってまかなう場合にも、「解体の窓口」がお力になります。お気軽にご相談くださいね。
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