「空き家の増加問題」が叫ばれてからずいぶん経ちます。近年では社会問題としても深刻化してきており、2015年には「空き家対策特別措置法」という法律も制定され、自治体や国が解決に向けての動きを見せてきました。
そんな中、2022年12月に「空き家の固定資産税の軽減特例がなくなる」というニュースが流れたのをご存知でしょうか。
空き家所有者にとっては、「今後何かの特例が受けられなくなるのか？それはどういうことなのか？」と気になるところですよね。
そこで今回は、このニュースは一体何を意味しているのか、どんな影響があるのかということを、「空き家対策特別措置法」「特定空き家」「固定資産税の住宅用地の軽減措置特例」をキーワードにして、解説していきます。
空き家放置で固定資産税が4倍に！？事実上の増税…
2022年12月、「次なる増税案は『空き家税』軽減特例を外して税額4倍」というニュースが流れました。
空き家に対する「増税」によって「税額4倍」になる税金というのは、「固定資産税」です。毎年納めている方ならおわかりになるでしょうが、なかなか軽視できない金額の税金ですよね。
それが4倍になるというのは、空き家をお持ちの方には決して無視できないニュースです。
しかし、「軽減特例を外して」とはどういう意味なのでしょうか？
これは、
「もともと空き家には固定資産税の軽減特例が適用されて、今までは安くなっていた。それが今回の税優遇の見直しによって特例から外されるため、実質税額が4倍になる」
このように解釈することができます。
それでは、「空き家に対する固定資産税の軽減措置」とはどのようなものだったのでしょうか。
また、今回なぜ空き家に対する税優遇の見直しがなされたのでしょうか。
そして、この事実上の増税によってどんなことが起きるのでしょうか。
順に見ていきましょう。
建物・土地と固定資産税の関係とは
「空き家に対する固定資産税の軽減措置」という表現は、厳密には正しくありません。
正確にいうと「住宅が建っている土地に対する固定資産税の軽減措置」です。
不動産（建物や土地）を持っている人には、「固定資産税」（地域によっては「都市計画税」も）という税金が課せられます。
これらの税金は、「住宅用地の軽減措置特例」というものにより、条件を満たせば税率が下がるという特徴があります。
その条件とは「土地に住宅が建っている」ということ。
この「住宅」とは、現在進行形で人が住んでいる家屋・使われていない空き家の両方を指しています。
つまり、更地ではなく家屋さえ建っていれば固定資産税の税率は特例により下げてもらえる、ということなのです。
まずは「住宅」、特にここでは「空き家」と、「固定資産税」の関係がおわかりいただけたでしょうか。
ここでいったん、「空き家問題」についてお話を移します。
増える空き家問題
近年、全国で増え続ける空き家は、深刻な社会問題となってきました。少子高齢化や核家族化が進んでいることを背景に、人が住まなくなり、管理も行き届かなくなって打ち捨てられた状態の空き家が、どんどん増えているのです。
放置された空き家は、何が問題になるのでしょうか。
第一に、安全面の問題があります。家屋というのは、人が住まないと老朽化が加速します。壁が落ちたり、屋根が台風で飛ばされたり、最悪の場合は倒壊してしまい、近所にも大変危険が及ぶ恐れがあります。
第二に、治安面の問題です。放置された空き家には不審者が棲みついてしまったり、手入れのされていない庭が放火や不法投棄場所のターゲットになってしまったりという可能性が出てきます。
第三に、衛生面の問題です。雑草が伸び放題の庭は野生動物や害虫の巣窟になりやすく、また庭木からの落ち葉が近所の道路を埋め尽くすことも考えられます。
第四に、景観面、そして資産価値の問題です。管理されていない空き家自体も見栄えが悪いものですが、そのような空き家がどんどん増えてしまうと、町全体の景観にも悪影響を及ぼします。
老朽化が進む一方の空き家の資産価値もどんどん下がるのはもちろんのこと、不衛生で見栄えも悪い空き家が存在する区域に新しく住みたいと思う人が増えるはずもありません。結果的に、周辺一帯の資産価値も下がってしまう事態にもなりかねないのです。
空き家の放置・管理不行き届きは、空き家の所有者だけでなく、近隣にも大変な迷惑をかけてしまうことになるということがわかりますね。
空き家対策特別措置法の成立
国がこのような空き家問題を深刻にとらえ、2015年に施行されたのが「空き家対策特別措置法」です。
この法律によって、特に悪質と思われる空き家放置に対して、行政が介入できるようになりました。ある一定の条件を満たした危険空き家を「特定空き家」に指定し、これに対して行政は改善の指導や勧告・命令を行って、従わなければ最終的に強制撤去ができる、ということが定められています。
これまでは空き家の持ち主の意思が尊重されてきて、強制力のある措置はなかなか取れなかった行政が、空き家対策特別措置法の成立によって思い切った処分もできるようになったのです。
「特定空き家」とは
まずは、空き家対策特別措置法によって、空き家の中でも特に危険度が高い「特定空き家」に指定されてしまう条件とはどのようなものなのか、見てみましょう。
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にある空き家など
以上のような条件を満たしていると、特定空き家とみなされます。
この特定空き家とされてしまうことによって、行政が家屋に立ち入り、調査や指導、勧告、撤去命令ができるようになります。
特定空き家に指定されるとどうなる？
もちろん、老朽化が進んでいる空き家を所持しているからといって、いきなり特定空き家に指定されてしまうわけではありません。まずは自治体が空き家の状態を確認し、助言がなされます。
この段階できちんとそれに従い、修繕や改善をする意思があれば、猶予がもらえます。
また、一度特定空き家に指定されてしまっても、その後改善がなされれば指定を取り消してもらうことが可能です。
しかし、助言や指導を無視して改善を怠り、放置すると次は「勧告」がなされます。それも無視していたら、一定期間経過後に措置「命令」が下ってしまいます。
さらにここまで来てなお「命令」も放っておくと、50万円以下の過料が課せられるうえ、最終的には「行政代執行」がなされる可能性が出てきます。これは「行政が建物を強制的に除却し、その費用は所有者に請求する」という、大変厳しい措置なのです。
特定空き家を放置しておくと、固定資産税は…！？
ここで最初にお話した、固定資産税の「住宅用地の軽減措置特例」を思い出してみましょう。
住宅が建っている土地に対しては、固定資産税の税率が軽減される。その「住宅」には「空き家」も含まれる、というものでしたね。
ところが、特定空き家に指定されてしまい、改善の「勧告」まで無視する段階に行ってしまうと、この軽減措置特例が適用されなくなってしまうのです。
結果、実質的に固定資産税の金額が上がってしまい、負担が大きくなる、ということになります。
ただし、勧告に従って改善することができれば、特定空き家の指定取り消しとなり、また軽減特例措置は受けられるようになります。…これまでは。
ここで冒頭のニュースを思い出してみましょう。
すべての空き家で、固定資産税の優遇がなくなる！？
神戸市の試みが、ついに全国へ
ここまでお話してきたことで、今まで空き家（だけでなくすべての住宅）の固定資産税は優遇されていた、ということがわかりましたね。
例外は特定空き家のみであり、これも改善して指定がなくなれば優遇は復活していました。
2022年12月に流れたニュースは、これを覆すものです。
特定空き家だけでなく「すべての空き家に対しても固定資産税の軽減措置特例がなくなってしまう」のです。
実は、2021年度にすでに神戸市がこの試みを行っていました。
「空き家が建っていれば、固定資産税は軽減されるのなら、わざわざ費用をかけて更地にする必要はない、むざむざ高い固定資産税を払うことになるだけ」と考えて、空き家を放置している人は決して少なくはなかったのでしょう。 だからこそ神戸市は空き家の所有者に対し、空き家の軽減措置をなくすことによって、「空き家を修繕して居住できるよう改善したり、除却して土地の新たな活用方法を模索したり」という行動に移してもらいたい、と期待したのでしょう。
空き家問題は本当にこれで解決するのか
神戸市の試みの時点で、この動きはいずれ全国的に広まるだろう、ということはある程度予測されていました。
2022年12月、ついにそれが現実のものとなり、国が神戸市の決断と同様の方向に舵を切ったということなのです。
「固定資産税優遇の見直しにより、空き家の建替えや売却を促して、危険な空き家の増加を抑え、中古住宅市場の活性化につなげる」というのが狙いとされています。
その考え方はある程度理にかなっているのかもしれませんが、近年の空き家問題はそう単純ではない、という声もたくさんあがっています。
固定資産税を節約したいからという理由だけで、空き家を放置している人はもちろんいるのかもしれません。
しかし、根本的に「建替えや除却をする資金がないからそのままにせざるを得ない」と、空き家の存在に頭を悩ませている人が大半だとも考えられます。
今回の「固定資産税優遇の見直し」によって、空き家が固定資産税の軽減措置特例から外されてしまうと、平均的な宅地の固定資産税額は4倍程度に増える、といわれています。
「固定資産税が4倍になるのは困るな。じゃあ新しく建替えて住もうか。それとも解体しようか」と簡単に言える人ばかりであれば、そもそも空き家問題はここまで深刻化することもなかったのではないでしょうか。
この施策が実現すれば、空き家の所有者は決断を迫られることになります。
空き家を改築して、もう一度住めるようにするのか。除却して更地にして、売却するから新たな土地利用法を考えるのか。固定資産税を4倍納めて、そのままにしておくか。
いよいよ本格的に他人事ではなくなってきた空き家問題。今回の施策が、解決の一助となれるのでしょうか。
