空き家が古くて倒壊しそうである場合など空き家に問題があると行政から連絡がくることがあります。何度も行政から改善するよう指示されているのに所有者が対応しないと、行政によって強制的に空き家の解体などをされてしまうことがあります。これを「行政代執行」といいます。今回はこの行政代執行の概要やリスク、対策について説明していきます。
行政代執行とは
行政代執行とは、所有者に代わり、行政が空き家などを適正に管理するために行う取り組みのことです。何度も改善を要求しているのに所有者が対応しない場合、行政は強制的に敷地に立ち入り、必要な取り組みを行います。取り組みではたとえば道路に進出している木の枝を切ったり、ゴミを撤去したり、倒壊しそうな家屋を解体したりします。
緊急性が高いと判断された時に行政代執行は行われます。
ここで注意したいのは、行政代執行にかかった費用は所有者に請求されるという点です。「放置しておけば行政が対処してくれる」というわけではありません。
行政代執行の対象になるのは、「特定空き家」に指定された空き家です。特定空き家に指定される条件は次の4つです。
- 放置すると倒壊など保安上の問題がある
- 衛生上、有害になる恐れがある
- 周辺住民の生活環境を妨げている
- 地域の景観を乱しているなど、地域のルールに沿っていない
行政代執行によるリスク3つ
行政代執行が行われると、空き家の所有者にとってデメリットが多く発生します。
高額の費用を請求される
空き家の解体工事など、政代執行にかかった費用は全て所有者に請求されます。とくに解体工事を行うことになると、高額の費用がかかります。
行政代執行によって解体することになると、個人で解体業者に依頼する場合に比べて、解体費用が高額になってしまう可能性が高いです。行政代執行だと自分で安い解体業者を選ぶことができないからです。
行政代執行される前に、自分で解体業者を選んで解体した方が安く済む可能性が高いです。
解体費用が払えない場合は財産を差し押さえられる
請求された解体費用の支払いに応じないと、所有者の財産が差し押さえられてしまいます。
差し押さえの対象になるものには次のようなものがあります。
- 現金
- 預貯金
- 株式
- 不動産
- 車
- 貴金属
市町村や各自治体は、固定資産税情報や戸籍から所有者を特定することができます。1,000万を超える高額な解体費用がかかることがありますが、行政代執行による費用の徴収からは逃れることは不可能です。
自己破産しても、行政代執行の費用の徴収からは逃れることはできません。借金の返済などができなくなってしまったときに、裁判所に借金返済の免責許可をもらえる「自己破産」という仕組みがありますが、自己破産しても、行政代執行の費用の徴収が免除されることはありません。
行政代執行にかかった費用は、国税を滞納した場合と同様に「強制徴収」が認められているので、自己破産しても返済が免除されることはないのです。
個人情報がさらされる
行政代執行が行われると、所有している空き家の管理を怠った法律違反として、ネットやニュースで公開されることがあります。
こうなると自分の良くない噂が広まってしまいます。周辺住民からの印象が悪くなる可能性もあります。
空き家の行政代執行の流れ
行政代執行は突然されるのではなく、いくつかの段階を踏み、最後の段階で行政代執行が行われます。
1.特定空き家に指定される
まず最初に、「特定空き家」に指定されます。
この特定空き家に指定されるのは、以下の条件を満たしている空き家です。
- 放置すると倒壊など保安上の問題がある
- 衛生上、有害になる恐れがある
- 周辺住民の生活環境を妨げている
- 地域の景観を乱しているなど、地域のルールに沿っていない
特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置の対象外になるので、翌年から固定資産税が増額してしまい、6倍にまで増額することもあります。
特定空き家に指定されたとしても、指摘された箇所の修繕などを行えば、特定空き家に指定されたのを取り消してもらうことも可能です。例えば、敷地内の雑草が茂って近隣に迷惑をかけている場合は、伐採することで特定空き家の指定を取り消してもらえる可能性があります。
2.助言・指導
特定空き家に指定されても所有者が何の対処もしなかった場合は、所有者に対して助言・指導がされます。
市町村から助言・指導された内容のとおりに、空き家の解体や木の伐採などの対処をしなければなりません。
3.勧告
助言・指導をしても所有者が対処をしない場合は、市町村が所有者に対して勧告をしてきます。法的拘束力はありませんが、助言・指導より強い行政指導です。
この勧告をされると、固定資産税の住宅用地の特例を受けられなくなるので、固定資産税や都市計画税の納税額が大幅に増額してしまいます。
4.命令
勧告に従わなかった場合は、勧告よりさらに強い命令をされます。命令には法的効力があり、正当な理由なく猶予期間までに命令に従わなかった所有者には50万以下の過料に処されることがあります。
5.戒告
行政代執行を実施する前の段階では、市町村から文書で戒告をされます。文書には、「期間内に対処しないと行政代執行をする」ということが記されています。このまま対処せずに放置していると行政代執行が実施されてしまいます。
戒告の段階は、行政代執行されるのを阻止する最後のチャンスです。行政からの命令に従うか、できない場合はいつまでに措置するのかを文書などで伝えましょう。
6.代執行令書による通知後に行政代執行
戒告によって指定された期間内に対処しなかった場合、行政代執行の通知（代執行令書）が届きます。
代執行令書で指定された時期がきたら、行政代執行されます。
7.費用の請求
行政代執行にかかった費用は、空き家の所有者に請求されます。払えない場合は、現金や預貯金、不動産屋、車、株式などの資産が差し押さえられてしまいます。
抵当権がついている空き家も行政代執行の対象になる
抵当権がついている空き家も、行政代執行の対象になります。抵当権がついていても行政代執行を防止できるわけではありません。
抵当権とは、所有者が空き家のローンを支払えなくなったときのために、金融機関が前もって建物や土地を担保にする権利です。万が一ローンが支払えなくなった場合、抵当権がついている空き家や土地は差し押さえられます。
この抵当権がついている空き家も、行政代執行の対象になるので、行政からの助言や戒告などを無視していると行政代執行されます。。
空き家の相続を放棄しても管理責任はなくならない
空き家の相続を放棄しても、空き家を管理する責任を完全に放棄できるわけではありません。
たとえば、相続放棄した空き家の草木が伸びて、近隣住人に迷惑をかけている場合、近隣住人から草木の伐採を求められても応じなければならないという義務はありません。
しかし、相続人同士の間では管理責任が生じます。たとえば、あなたの代わりに相続人になった姉に「草木の伐採を手伝ってほしい」と求められた場合は、応じなければなりません。
相続を放棄した空き家の管理責任を完全になくすためには、相続財産管理人を選定して、手続きを経て、空き家の管理を国へ帰属させる必要があります。しかし、相続財産管理人の選定には弁護士や司法書士などに依頼しなければならないので費用がかかります。
行政代執行をされないための対策3つ
行政代執行をされないためにできる対策を4つご紹介します。
空き家を売却する
空き家を売却すれば、行政代執行をされずに済みます。解体や管理にかかる手間やお金の心配も同時に解決できます。
特定空き家に指定されてから売ることは、新しい家に比べるとハードルは高いですが、不可能ではありません。老朽化した空き家専門の買取業者もあるので、検討してみてください。
ローンや助成金を利用してすぐに解体する
ローンや助成金を利用して、行政代執行をされる前に早急に空き家を解体しましょう。ローンや助成金を利用することで、一度に多くの出費をすることなく解体工事を行えるので、行政代執行をされる前に早急に空き家を解体することが可能です。
空き家の解体のローン制度や助成金を採用している自治体もあるので、空き家のある地域でそのようなものが用意されているか調べてみてください。
修繕や撤去の計画を伝える
修繕や撤去に対応する意思があることと、修繕や撤去の計画を、自治体に伝えましょう。
特定空き家に指定さて、助言・指導・勧告などを受けたら、すぐに修繕や撤去ができない場合であっても、対応する予定であることを伝えることで、行政代執行をされるのを防止できます。
実際に、具体的な作業工程表を提出したことによって、実施が予定されていた行政代執行が延期されたという事例もあります。
まとめ
空き家が倒壊しそうな場合など空き家に問題があると行政から連絡がきますが、行政からの指示を何度も無視していると、行政によって強制的に空き家の解体などが行われてしまいます。
このようなことにならないよう、もし行政から空き家の状況を改善するよう連絡がきた場合は、今回紹介した対策を行ってみてください。
