今は住んでいない一軒家を活かす方法には、賃貸物件として人に貸す、というものがあります。売却してしまうには惜しいけれど、このまま放っておくわけにもいかない。そういうときは、賃貸運営も考えてみてはいかがでしょうか。
とはいえ、初めての賃貸運営には押さえるべきポイントもいくつか存在します。順に見ていきましょう。
一軒家の賃貸の需要はどうなっている？
一昔前は「一軒家は購入して住むもの」というイメージが強く、賃貸物件といえばマンションなどの集合住宅ばかりだったものです。
しかし近年は住まいに対するニーズの多様化が進み、「一軒家に賃貸で住む」というメリットが見直され、人気が高まってきています。
一軒家自体の魅力はたくさんあります。
広々としていて収納スペースも多く、モノが増えても対処できる。多少騒がしくても隣人トラブルに発展しづらく、小さな子どもがいるファミリー層も安心。ガーデニングやバーベキューも楽しめる庭がある。
などなど、こういったことに惹かれるけれども購入するのはなかなか難しい、子どもが独立したら広い一軒家は必要なくなる、といった懸念から、「購入ではなく賃貸で住むのはどうか」と考える人が増えてきているのでしょう。
需要は今後も大きくなっていくと予想されます。需要が高まるのであれば、自分の住まなくなった一軒家も売却一択ではなく、賃貸に出すという選択肢も生まれます。
あなたの一軒家、賃貸と売却、どちらが向いている？
ではまず、自分の一軒家は賃貸と売却のどちらが向いているかという判断基準を知っておきましょう。それは「今後誰かが住む予定はあるかどうか」です。
もうこの先誰も住まないと確定しているなら、大半が「売却した方がいい」といえるケースです。それも、できるだけ早めにです。
家は、築年数が経つごとにどんどん資産価値が低下していきます。また維持管理や固定資産税の支払いなど、所有しているだけでも支出が発生するものです。まだ価値の高いうちに、そして余計な出費のないうちに売却してしまうのがよいといえます。
反対に、自分に限らず家族や親族などが将来的に住む予定があるならば、住人がいない期間に限って賃貸物件とするのがよいでしょう。
もう一点、売却するか賃貸物件にするかの判断基準に「立地に恵まれているかどうか」というものもあります。利便性のあまりよくないエリアにある一軒家には、なかなか借り手がつきません。マンションやアパートは利便性の高い土地に多く、そちらに流れてしまうことの方が多いのでしょう。
もともとが持ち家の住民ばかりの住宅街でも、なかなか賃貸で住みたいという借り手は見つからない可能性が高く、いっそのこと売却してしまうという判断の方がよい場合があります。
賃貸物件にするメリット
安定した家賃収入がある
一軒家は、一人暮らしや夫婦ふたりきりの家庭よりも、ファミリー層に好まれ選ばれる物件です。
すると、必然的に「長く住んでくれる」ことが多くなります。家族連れでそう何度も引越しするのは大変ですし、念願の一戸建て賃貸物件を気に行ってくれれば、ある程度長期間で住んでくれることが期待できるでしょう。
賃貸運営でもっとも悩まされるのは、空き家リスクです。借主がいない間は維持管理の手間や費用といったコストばかりかかってしまうため、一組の借主が長く住んでくれるということは貸主にとっても大変ありがたいのです。
自分の家を、劣化を抑えながら残せる
今は住んでいないけれど将来的にはまた住みたい、思い出のある家だから手放してしまうのは嫌だ、そういう事情を抱えている人にとっても、第三者に住んでもらえるということで大きなメリットがあります。
家というものは、誰も住んでいないと驚くほど劣化の速度が上がるのです。あっという間に傷みが進み、資産価値は一気に下落、修復も困難という事態になりがちです。
そこに自分以外でも住人がいてくれて、換気や掃除、手入れを行なってくれることで、家の寿命は大幅に延ばすことができるのです。
空き家にして取っておいたら、劣化が進んでしまい、住むことも売ることもできなくなって解体するしかなくなった、という悲しい事態を回避できるでしょう。
賃貸物件にする際の注意点
入居者管理に手間がかかる
賃貸物件の管理には、想像以上に手間がかかります。後述しますが、物件の管理をすべて自分で行う「自主管理」の形態だと、家賃回収から修繕、住人のクレーム対応まであらゆることをこなさなければならず、気軽な副業とはなかなかなりません。
間に不動産管理会社を挟むことでその手間もだいぶ緩和はされますが、その場合は当然管理委託料が発生します。
物件の維持管理に費用がかかる
不動産は、所有しているだけでも固定資産税など出費が多いものです。物件自体も、定期的なメンテナンスや修繕が必要であり、それらはすべて大家たる貸主のすべきことです。
さらに、入居者がなかなか入らなければ家賃収入はその間途絶えてしまうため、支出のみの状態が続きます。あまりにも長い間空室が続くのであれば、リフォームなどの空室対策も必要となるでしょう。
加えて、入居者が退去したタイミングにはハウスクリーニングにも費用をかけなければなりません。
このように賃貸物件の運用は、家賃収入がそのまま手取り額になるわけではなく、むしろ維持管理費用が大きいため家賃の金額設定によっては赤字になってしまうことも考えられるのです。
住宅ローンが使えなくなる
住宅ローンを完済した一軒家を賃貸物件とするのであれば問題はありませんが、まだ返済中の物件であれば注意が必要です。住宅ローンは「住宅の購入」という限定的な条件で組める代わりに金利が安い、という特徴があるので、収益物件のために住宅ローンを使用するのは金融機関が許してくれないのです。
そのため、住宅ローンを完済してから賃貸運営を始めるか、返済中であればまず金融機関に相談しましょう。そうすれば、事業用ローンに組み替えてくれる可能性があります。もちろんその場合は、金利は上がります。
契約形態を使い分ける
賃貸物件の契約形態にはいくつかあり、今後その物件に自分が住むかどうかということで使い分ける必要があります。代表的な形態を2つご紹介します。
普通借家契約
借主が強力に保護されている契約形態です。基本的に契約の更新ができることが前提になっていて、更新するかしないかは全面的に借主の意向によります。もし契約中に貸主が借主に退去してもらいたいと希望しても、「正当な理由」と「立ち退き料の支払い」が必要になります。
一般的な賃貸契約では、この普通借家契約であることがほとんどであり、「相場」とされる家賃も普通借家契約を前提とした金額となっています。
定期借家契約
こちらは貸主の権利も保護されており、契約期間の更新という概念がありません。契約期間が満了したら借主は必ず退去しなければならないという契約です。その代わり、家賃は相場より安くなります。
これら2つの形態のどちらを選ぶかは、貸主が「いずれまた住む」と思っている「いずれ」がすぐなのか、まだまだ先のことなのかによって変わってきます。
賃貸一軒家の管理方法
自主管理
入居者募集から賃貸借契約を結ぶところまでは不動産会社の力を借りますが、それ以外はすべて自分で管理・対処を行います。家賃回収などの事務処理も、トラブル解決や要望の対応も、全部自力で行うため、手間や時間はかなりかかりますが、管理会社を介さないためコストを抑えられるというメリットもあります。
管理会社委託
物件の管理をすべて不動産会社にまかせる方法です。家賃回収や清掃管理などを委託しますが、その細かい内容は不動産会社によって異なります。
自主管理よりはぐっと手間も減り楽になりますが、当然ながら管理委託費の支払いが発生します。
サブリース
「また貸し」を指します。貸主は不動産会社に貸し、不動産会社はそれを借主に貸す、という形式を取った管理方法です。
管理会社委託は物件の管理のみの委託ですが、サブリースは経営自体の委託であるため、3つの管理方法のなかでもっとも手間と時間がかかりません。ただし、もちろん手数料はかかります。
まとめ
一軒家を賃貸物件として貸す・借りるというのは、近年になって一般的になりつつあります。親から相続して自分は住まないという空き家を、賃貸物件として活かすということも十分可能です。注意点は多くありますが、メリットと比較してみて、挑戦してみてもいいのではないでしょうか。
