「今は人に貸している土地を売りたい。借主に引っ越してもらって家を解体しよう」
そう思っていても、簡単にはいかないかもしれません。それは、借地契約が旧・借地法と現在の借地法、どちらに基づいて結ばれたかによって大きく変わってしまうからです。旧法（＝借地法）と新法（＝借地借家法）でどのように違うのか？借主を説得する方法は…？
今回は、借地法について気になる点を解説していきます。借地法の特徴や、現在の借地借家法との違い、また借地借家法の施行された今でも旧借地法が使われているケースについても見ていきましょう。
※この記事では、借地に関する法律である旧法・新法について、旧法である「借地法（正式名称）」を「旧・借地法」、新法である「借地借家法（正式名称）」をそのまま「借地借家法」もしくは「新法」と表記しています。
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旧・借地法とは
旧・借地法は、借地人(土地を借りる人)の権利を強く保護していたかつての法律です。古くから借りられている土地については、現在でも旧借地法を根拠とした契約となります。
旧・借地法が成立した経緯（民法では地主の権利が強すぎて…）
旧・借地法は1921（大正10）年から1992（平成4）年まで適用されていた、借地に関する法律です。
この旧・借地法が制定される前までは、借地についての問題に関しては民法に沿って判断されていました。
しかし民法では「売買が賃貸借に比べ圧倒的に権利が強い」ものであり、借地契約中であっても地主（土地の貸主）がその土地を第三者に売却した場合は、借地権者（土地の借主）がそこに建物を建てて住んでいたとしても、地主に追い出されてしまうことがあるほどでした。
つまり、貸主に対して借主の権利が非常に弱く、権利を守れるとは到底いえない状況だったのです。
そこで、借地人の住む権利を守るため、1921年に旧・借地法が制定されることになったのです。
旧・借地法の特徴と問題点（今度は逆に、借主の力が強くなりすぎて…）
旧・借地法では一度契約を結べば、借主が解約の意思表示をするまで半永久的に契約が更新され続けます。
地主が一方的に解約をするには正当な理由が必要とされていましたが、何が正当な理由になるのかは明記されていませんでした。つまり、基本的に地主は解約を申し出ることができず、借り手側が言い出さない限り、契約変更や解約ができない法律だったのです。
契約期間については、堅固な建物（鉄筋コンクリート造等）の場合は30年以上、非堅固な建物（木造等）の場合は20年以上と定められていました。
契約更新も同様に、堅固な建物は30年以上、非堅固な建物は20年以上の非常に長い期間設定が義務付けられていたのです。
借主の権利を守るために制定されたはずの旧・借地法は、今度は借主の権利を大きくし過ぎてしまい、地主が圧倒的に不利な制度となってしまいました。
戦後の高度経済成長期を迎え、全国の土地代が高騰しているにもかかわらず、割安な金額で土地を半永久的に貸さなければならないことへ、地主たちの不満が募っていきます。
そこで、地主と借主の権利両方を公平に守れるよう、1992（平成4）年に借地法など関連法律が廃止され、新しく「借地借家法」が制定されたのです。
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現行の新法「借地借家法」とは
新法である「借地借家法」の制定
1992（平成4）年に制定された新法である「借地借家法」は「地主側の権利やメリットを一部強くした」といえる法律です。
変更されたのは、旧法では半永久的であった契約期間に一定の縛りを設けた点です。
借地借家法では建物の種類構造に関係なく、新規契約の場合は30年以上、その後は1回目の更新時は20年以上、2回目の更新時は10年以上の契約になると定められました。
また、地主側からの解約を申し出る場合の正当な理由について、明確な規定が設定されました。立退き料についてもはっきり取り決められ、地主が借主に対して妥当な金額を提示することが契約解除における正当な理由の一つになります。
旧・借地法と借地借家法の違い
旧・借地法と借地借家法の違いは、大きく分けて4点あります。
具体的には、
・建物の種類ごとの存続期間
・建物が朽廃した時の扱い
・建物の再築による存続期間の延長
・更新後の建物滅失による解約
です。それぞれの違いを、下の表にまとめました。
| 法律名 | 旧借地法 | 借地借家法 |
|---|---|---|
| 種類ごとの存続期間 | 堅固な建物(鉄筋コンクリート造など)当初60年、更新後30年非堅固な建物(木造など)当初30年、更新後20年 | 堅固・非堅固な建物共通当初30年、初回更新後20年2度目以降の更新後10年 |
| 朽廃した時の扱い | 借地権が消滅する | 借地権は消滅しない |
| 再築(建て替えなど)による存続期間の延長 | 堅固な建物30年非堅固な建物20年地主が異議申立てをしない限り有効 | 堅固・非堅固な建物共通で20年地主が承認した時のみ有効(借地人から通知を受けて、2カ月以内に異議を申し立てない場合も有効とみなす) |
| 更新後の建物滅失による解約 | 原則として解約不可 | 解約可能 |
なお、旧借地法でも借家借地法でも共通している部分もあります。
たとえば、建物の買取や地代の増額・減額などの請求権は必ず有効となる点や、契約の解消には正当な理由（相応の立退料を含む）が必要な点などです。
新法の制定以前に契約した借地はどうなる？
新法の制定以前に契約した借地には旧法が適用される
借主の権利を弱めた新法が制定されましたが、実は全ての土地に適用されるわけではありません。
これは、日本の法律は制定日よりも過去の出来事に対して規制をかけることができないからです。
借地の場合は、借受契約書を初めて取り交わした日が、借地借家法が制定された1992年(平成４年)8月1日以前であれば、旧借地法が適用されます。
つまり、以前から土地を借りていた人が不利にならないよう、法改正以前に契約された土地には引き続き旧借地法が適用されているのです。
貸している土地を売却したい、自分のものとして使いたいと考えていても、旧借地法に基づいた契約をしていれば地主側からは契約解除ができません。
新法での契約に変更してもらうには？
借り手にとっては、新法への切り替えは基本的にデメリットしかないため、立ち退き料を払うと説得し、旧法の契約を解除してもらって、さらに再度新法に基づく契約をしたうえで、退去してもらうことになるでしょう。
貸している土地に建っている家屋を解体し、更地にして売りたいときは、一度現在の借地契約を確認してみましょう。旧借地法時代の契約でも、地主が借主にきちんと説明したことでスムーズに解体工事を進められたケースもありますよ。
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借地法の今・昔を知っておこう
自分の土地であるはずなのに、自分の自由にできない。きちんと契約を結んで借りている土地なのに追い出された。
土地の貸主・借主にとって、それぞれ不公平を感じてきた歴史が、借地を巡る契約ではあったというわけですね。
現在は、借主の権利がしっかりと固められつつも、貸主の権利もきちんと認められています。ただし、新法である借地借家法が制定される以前の契約の場合は、旧・借地法が適用されます。この点にはしっかり留意して、今の借地をどうするかを考えていきましょう。
