家を取り壊すとなると、やはり気になるのはその解体工事費用ですよね。決して安くはない解体工事だからこそ、慎重に考えたいところです。
そこで今回は、木造二階建て住宅の解体費用について解説します。環境や条件によって異なる解体費用相場や、費用を抑えるコツ、見積りを依頼する際のポイントなども見ていきましょう。
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木造二階建て住宅を解体する必要性
まずは住宅を解体することで、どのようなメリットがあるのかを見ていきましょう。また、解体しなかった場合に起こりうるトラブルについても触れます。
より確実に土地を売却したい場合
土地の売却を考えている場合は、木造二階建ての住宅を残したままよりも、解体撤去した方がスムーズに売却できます。
最近は古民家が話題になり中古物件の流通も増えていますが、まだまだ新築の住宅を購入したい人の方が多い傾向にある、といえるでしょう。
木造二階建ての住宅があると、買い手が土地を購入しても、まずは解体工事を行わなければなりません。そうなると、新築するのにも時間がかかるうえ、費用もかさむため、売却する条件としてはあまりよいとはいえないでしょう。
そのような理由から、木造二階建ての住宅がある場合は、解体工事をした方が、売却するためには確実であるといえます。
売却後のトラブルを防ぎたい場合
土地の売却を予定している場合は、木造二階建ての住宅を残しておくと、後々トラブルの原因になることがあります。
土地の売却後に建物に不都合があると、契約書にその問題点が記載されていなかったと、責任を問われる場合があるのです。
もし、契約不適合責任とみなされると、予定外の費用が発生する可能性もあります。木造二階建ての住宅が古いほど、トラブルが起きやすいです。
解体してから売却すれば、そのようなトラブルを避けることができます。
近隣との空き家トラブルを避けたい場合
土地の売却を考えていない場合でも、木造二階建ての住宅に誰も住む予定がないのであれば、空き家になってしまいます。
空き家は定期的に管理をしておかないと、景観上あるいは防犯上で近隣住民との間でトラブルが生じる可能性もあるでしょう。
今後も使用する予定がなく空き家の管理も難しいのであれば、解体工事をすることでさまざまなトラブルを回避できます。
木造二階建て住宅の解体費用の相場
木造二階建て住宅の坪単価による解体費用相場を解説します。また、解体費用が相場より高くなる場合と、割安になる場合も紹介しましょう。
構造別の坪単価と解体費用相場
- 【木造】3～4万円
- 【鉄骨造】4～6万円
- 【鉄筋コンクリート造】5～8万円
上の表は、建物の構造別にみた坪単価の解体費用相場です。
一般的に、家屋の解体費用は坪数で決まります。
木造ならば1坪あたり3～4万円が相場です。30坪の家なら解体費用は90万～120万円ほどでしょうか。
たとえば、40坪の住宅を解体する場合は、木造90万～120万円、鉄筋造160～240万円、鉄筋コンクリート造200～320万円が解体費用相場になります。
地域の人件費や廃棄物処理費などの金額に伴い、坪単価も異なるようです。
また、建物本体の解体費用以外にも、ガレージやブロック塀の解体、樹木などの撤去がある場合は、さらに費用が加算されます。
☆解体費用の計算方法
坪単価の意味は文字通り「床面積1坪あたりにかかる価格」を指しています。
「一般的な木造家屋ならこの価格」、「一般的な軽量鉄骨家屋ならこの価格」と1坪あたりの費用が決められています。
ざっくりとした見積もり額は、この「坪単価×延床面積」で概算されます。
しかしこれは、あくまで家屋本体の解体に必要な人件費と処分費だけなので、実際に支払うことになる「解体工事費の総額」と同じではありません。
更地にするためには家屋以外のもの、たとえばガレージやカーポート・門や塀・土間コンクリート（駐車場などのコンクリート製の床）なども解体撤去する必要があり、追加工事や付帯工事が行われるため、それらの費用が発生します。
用語チェック！
- 延床面積：すべての階の床の合計面積です。たとえば、2階建て家屋の1階床面積が20坪、2階床面積が15坪の場合、延床面積は「35坪」ということになります。
玄関ポーチや庇（ひさし）、吹き抜け部分などは延床面積に含みません。
延床面積は登記簿謄本に記載されているので、わざわざ計測する必要もありません。
解体費用を見積もる時の計算方法は、坪単価の合計とその他で発生する付帯工事費用の総合計になります。
付帯工事費用は解体する際に、必ず発生するものです。
仮設養生費や重機回送費、近隣住民への挨拶や各種届出の手数料などが、付帯工事費用に含まれます。状況によって異なりますが、付帯工事費用の相場は、20～30万円くらいが一般的です。
詳しくは後述します。
道路幅と近隣との距離による相場
| 道路幅2m以上4m未満｜近隣との距離1m以上 | 39000円／坪 |
|---|---|
| 道路幅2m以上4m未満｜近隣との距離1m未満 | 44000円／坪 |
| 道路幅4m以上｜近隣との距離1m以上 | 31000円／坪 |
| 道路幅4m以上｜近隣との距離1m未満 | 36000円／坪 |
上の表は道路幅と近隣との距離による、1坪あたりの解体費用相場です。木造二階建ての解体費用には、道幅と近隣との距離が、大きく関わってきます。
例えば、道路の幅が狭いと、重機を入れるための工夫や人件費が必要になります。また、近隣住宅との距離が近すぎると、足場や養生を設置するのに手間がかかるため、費用が高くなる可能性があるのです。
建物の大きさと坪単価の関係
解体費用相場は、建物の大きさによって異なる場合があります。
解体する建物が大きいほど、坪単価が割安になるのが一般的です。なぜなら、建物の大きさが違っていても、人件費や重機の使用料は同じであるため、大きくなるほど割安になるからです。
たとえば、40坪の木造二階建て住宅の解体費用が120～160万円だとしても、100坪の木造二階建て住宅の解体費用が300～400万円であるとは限らないということになります。
平屋よりも二階建てのほうがお得？
実は、広い平屋よりも狭い土地に建っている二階建て物件のほうが解体費用は安くなります。屋根や基礎部分の解体に費用がかかるためです。
見積書で見る解体費用の内訳
ここでは見積書を見ながら、項目名や省略されている表記、そして用語も合わせて解説します。
見積書の記載ルールは法律で決まっているわけではないので、業者によって書き方が違いますが、大分類で考えると基本的には同じ内容です。
では早速、見積書に記載された解体費用の内訳を見てみましょう。
1：建屋解体工事
「建屋解体工事」のほか、「本体工事」など名称はさまざまですが、建物本体の解体工事費を指します。
建屋解体工事費は、坪単価で算出されます。
この見積書の場合、40,000円×35坪（坪単価×坪数）なので1,400,000円となっています。
木造、軽量鉄骨造（RC造）など建物の構造と延床面積で工期や人員の見当を付けやすいため、あらかじめ坪単価を決めることができます。
2：付帯工事
水色で塗られている部分は「付帯工事」と呼ばれる建物本体以外の解体工事費用です。
庭に植えられた樹木やブロック塀、物置や車庫・納屋・浄化槽など、家ごとに解体する対象物の大きさや数の違いがあるため、あらかじめいくらと決めにくく、付帯工事全体は坪単価のような基準で見積もることができないため、複数の項目に分かれています。
それぞれの条件によって金額は異なりますが、ブロック塀は5～10万円、浄化槽は5万円、樹木は5～10万円が解体費用相場です。
用語チェック！
- 土間コン：土間コンクリートの略で、地面に直接打たれたコンクリートのことです。駐車場や門から玄関までのアプローチなどで目にすることが多いと思います。
- 式：一式の略で、「まとめてこの価格になります」といった表現です。
- 4tD：4トンダンプ。廃品の運搬に使用したダンプカーのサイズです。単に4tと表記される場合もあります。
3：解体物養生
防音や、ホコリやチリの飛散を抑えるために「養生シート」や、「防災シート」と呼ばれるシートで解体する建物を囲む費用です。
これらシートで囲むことは「養生する」と呼ばれています。
養生は義務ではないので、養生しないことで解体工事費を抑えようとする業者もいるのですが、養生せずに解体工事をされてしまうと近隣は大変な迷惑を被ることになります。
見積書に養生の項目があるかどうかは、必ず確認するようにしましょう。
4：残置物撤去処分
用語チェック！
- 残置物：建物内部に残された家電や家具などのこと。自分で処分できなかった物は解体業者が処分してくれますが、その場合は有料になります。
建物本体を解体して発生した廃棄物をはじめ、解体工事で発生した廃棄物はすべて産業廃棄物として処分します。しかし、残置物の多くは産業廃棄物として処理できないため、別途料金が発生します。
この見積書では、「建屋解体工事費用」に建物本体から出た廃棄物処分費用が含まれているため、「残置物」として項目が設けられています。
実際に確認してみないと残置物の種類や量がわからないため、備考欄には確認後別途と書かれています。
5：整地工事
整地は、建物などの解体後に地面を平らにならす工事のことです。
サービスで行ってくれる業者もありますが、そういった場合は大きめの石などが残ったまま整地されるケースがあります。
きれいに整地された土地のほうが利用しやすいので、解体工事後にご自分で土地を利用するとしても整地はしておいた方がいいでしょう。
土地の売却を考えている方は、整地はマストといえます。
整地の有無で売れ行きも変わってくるので、必ず行いましょう。
6：重機運送費
解体工事に欠かせないのが重機です。重機使用料には、レンタル費用や運搬費用、重機の運転手に支払う費用などが含まれています。
レンタル費用においては、重機を所有している解体業者に依頼した場合はかかりません。
ただし運搬費用は、重機を所有している業者でも必要になります。重機はそのままでは公道を走れないため、ダンプなどに載せて運ぶ必要があるからです。
道幅が狭くて小型重機しか入れない場合など、台数が増えて運搬費も増加することがあります。
用語チェック！
- 0.15：これはショベルカーのパケット容量と呼ばれるショベル部分の容量を指しています。 ざっくり大まかに考えるなら「ショベルカーのサイズ」と考えてしまっても構いません。この見積書の場合は、4トンダンプ1台でパケット容量が0.15立方メートルのショベルを1台運搬するという意味です。
7：諸経費
直接の工事費に含まれない費用は「諸経費」と分類されます。「一般管理費」、「現場経費」など項目名は業者により違いがあります。
近隣への挨拶時に渡す粗品代や各種手続きの代行手数料など、さまざまな項目が含まれるため、まとめて「諸経費」と表記されます。
用語チェック！
- リサイクル法届出：建設リサイクル法の対象となる工事は都道府県知事へ届出が必要になります。解体工事の場合は、延床面積が80平方メートル以上の規模は届出が必要になります。この見積書の場合、延床面積が35坪（約115平方メートル）なので、届出が必要です。
- 道路使用許可届出：道路上に物を置く、工事や作業をするといった場合は、地域を所轄する警察署に道路使用許可の申請を行い、許可を得る必要があります。
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家具・家電（残置物）の処分は別費用
これまで説明してきた費用は、建物本体にのみ適用されます。
解体工事を始める際に屋内に残されたままの家具家電などは、「残置物」として別料金がかかるので注意しましょう。
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木造二階建て住宅の解体費用が相場より高くなるケース
解体費用の見積もりを出してもらった際に、思っていたより高額になる場合があります。
ここでは、木造二階建て住宅の解体費用が相場よりも高くなる理由を、いくつか挙げていきましょう。
ケース1：立地が悪い・現場の間口が狭い
現場が不便な場所にあったり、現場に入る間口が狭すぎると、通常より解体費用が高くなるケースがあります。
これは、現場で出た産業廃棄物を処理場まで運搬する距離が長かったり、間口が狭すぎて重機やトラックが入れず、手作業が多くなって人件費が増したり、ということにつながるからです。
ケース2：住宅以外に解体するものがある
木造二階建て住宅以外にも解体および撤去するものが多いほど、解体費用は高くなります。
たとえば、家まわりのフェンスや門、ウッドデッキなどの、住宅に付随する設備が多かったり、地中埋設物や浄化槽があったりした場合です。
また、物置や大きな家具、ピアノなどを残す場合も、それらを処理するために費用が高額になりがちであることを認識しておきましょう。
ケース3：アスベストを使用している可能性がある
解体する木造二階建て住宅に、アスベスト（石綿）が使用されている場合やその疑いがある場合は、除去費用や調査費用が別途にかかることになります。
2006年のアスベスト（石綿）法の改正により、それ以降に建てられた建築物は安心ですが、規制前つまり2006年以前の建築物には、アスベストが使用されている可能性があるため、該当する木造二階建て住宅の所有者は念頭に入れておきましょう。
ケース4：中間マージンがかかっている
解体工事の依頼をした業者が重機を所有しておらず、下請け業者に託した場合は、その間に仲介マージンが発生します。そのため、解体工事総費用額も高くなりがちです。
反対に、業者が重機を所有しており自社のみで解体工事を行う場合は、解体費用を軽減することが可能です。
解体業者を選ぶ時は、その業者が直接工事を行うのか、下請けに託すのかを確認することをおすすめします。
解体工事費用を抑えるコツ
解体工事を行うには、ある程度まとまった金額が必要となります。しかし、できるだけその費用を抑えるポイントもあります。
1：補助金・助成金制度を確認する
古い家の解体には、地方自治体が補助金や助成金の制度を設けている場合があります。
名称は行政ごとに異なり、「空き家解体助成金」「空き家対策補助金」などさまざまです。
名称だけではなく、受給の条件や支給金額も自治体ごとに異なるので、まずは対象となる地域の自治体にそういった制度があるのか、そして解体する建物が対象になるのかを調べてみましょう。
うまくいけば解体工事費を大幅に抑えられる可能性があります。
2：家具や庭木はできるだけ自分で処分する
家電や家具など、自分で廃棄できるものは、可能な限り自分で処分しましょう。
家庭ごみとして地域のゴミ収集に出せるものは言うまでもなく、大型のものも、軽トラックなどをレンタルしてでも自力で処分したほうが安くできます。
また、解体現場に樹木などが残っていると、抜根費用や伐採費用が追加されます。工事が開始される前に、自分でできる範囲の庭の植木や雑草だけでも撤去しておくと、費用を安くできるでしょう。
ただし、「労力に見合わない」と感じたら、無理はせずに業者に処分してもらいましょう。
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3：複数の業者に見積りを依頼する
多くの解体業者が存在しますが、見積りを出してもらった金額がすべて同じになることは、まずありません。
1社だけに見積りを依頼すると、比較するものがなく、その金額が高いのか妥当であるのかも、知ることができないでしょう。
たとえば、見積りの中に解体工事で出た廃棄物の処理費用まで含んでいる業者と、含んでいない業者もあります。これでは総額だけで比べても、条件が違うため比較になりません。
解体工事の業者を決定する前には、複数の業者に見積りを依頼し、さらに見積書の内容も精査することが重要です。
そのため、見積書の内容もしっかり詳細を記載してもらうことが必要です。
費用を「一式」などの語で括って記載されているような場合、どの作業にどのくらいかかったのか、内訳を知ることができないため、他の業者の見積もりと比較することができません。
また、追加工事が必要になった場合、一式と記載されていると何の工事が不足していたのかをチェックできなくなってしまいます。
4：追加工事について事前に確認する
解体費用の見積りを依頼する時は、追加工事についても業者としっかり話し合っておく必要があります。後からどんどん追加費用がかかっては、見積りを出してもらった意味がありません。
見積りの際には必ず業者に現地調査を行ってもらい、より正確に現地の状況を見極めてもらいましょう。
5：建物滅失登記を自分で行う
木造二階建て住宅の解体が完了したら、役所に登記されている建物の記録を消去する必要があります。この手続きのことを建物滅失登記といいます。
建物滅失登記は専門業者に委託すれば、簡単に手続きできますが、支払う手数料は4～5万円ほどです。
手間はかかりますが、建物滅失登記は自分で申請もできます。費用を抑えたい場合は、自分で建物滅失登記を申請するとよいでしょう。
まとめ：家の大きさだけでは解体費用はわからない
解体費用を左右するのは規模や建材だけではありません。立地条件によっても総額は大きく変わります。
たとえば狭い土地や、住宅が密集していて重機が入れにくい場所。そういった家ではすべて手作業で解体することもあります。多くの人員が必要になるため、重機による解体よりも高額になります。
さらに、建物内にアスベストが使用されていた場合は、自治体への届け出や特殊な除去作業が必要です。アスベストの使用状況により金額は変わりますが、危険度がもっとも低いレベル3の家屋でも10万円以上の施工費がかかります。木造家屋でも屋根のスレート材にアスベストが使われている場合があるので、下見の際に念入りにチェックしてもらいましょう。
ここでご紹介した金額はあくまでも参考です。残念ながら、中には法外な金額を請求する悪徳業者もいます。「解体の窓口」でご紹介する施工業者は責任を持って選んだ会社ですから、安心して見積りを依頼してくださいね。
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