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更地にした方がいい建物とは？
老朽化している建物の場合は、更地にして土地だけで売ると買い手がつきやすくなることがあります。
また建物の状態によっては売却が可能な場合もあり、固定資産税の問題もある為、更地にした方がメリットが高いとは言い切れない事もあるでしょう。
どのような場合に解体するべきかを順番に解説していきます。
更地にした方がよい場合
売却する前に更地にした方がよいのはどのような場合かご説明します。
建物が古すぎる場合
建物が古すぎて住むことができないほどで、建物にほとんど価値がない場合は、更地にした方がよいです。このような古すぎる建物が残ったままだと、買い手が見つかりにくくなってしまうからです。築30年を超えている場合は更地にして売ることをおすすめします。
木造の戸建ての建物の資産価値は、築15年までは古くなるにつれて大きく下落していきます。それよりも古くなると築15年以降はゆるやかに下落していき、築20年以降はほぼ横ばいで変わりません。
マンションは購入後1年で資産価値が半分まで下がります。しかしマンションの資産価値は木造戸建てと異なり、築10年でも70〜80％は維持できます。しかし築25年を過ぎてからはまた半分まで下落する傾向です。
埋設物や上下水道管に問題がある場合
古い建物である場合は、その建物ができた当時のままになっているせいで、埋設物や上下水道管に問題がある場合があります。
埋設物については、地中に産業廃棄物が埋められたままになっている場合があります。
上下水道管については、上下水道管が古くなりすぎている場合や、隣の家の水道管が敷地内を通っている場合などがあります。
このような原因から、上下水道管や埋没物の問題がありそうな場合は、更地にしたほうがよいです。更地にすることで、土地を売った後にトラブルになるのを防止できます。
更地にしない方がよい場合
一方で更地にしない方がよい場合もあります。売却する前に更地にしない方がよいのはどのような場合かについてもご説明します。
更地にするのには費用もかかるため、本当に更地にするべきなのかよく検討しましょう。
立地がよい場合
建物が建っている土地の立地がよい場合は、更地にしない方がよいかもしれません。更地にしなくても買い手がすぐに見つかる可能性があるからです。
立地がよい土地は、交通の便がよい場合や、都心に近い場合、地盤の状態がよく災害に強い場合などです。
建物に需要がある場合
古い建物であっても、需要のある建物は更地にしないほうがよいです。需要のある建物というのは、建物が古くてもリフォームをすればまた住めるようになる建物や、空間を新しいものに作り変えるリノベーションができるような建物、震度6〜7の地震に耐えられるように耐震補強工事が施されている建物などです。
このように需要がある建物であれば、解体して更地にしなくても買い手が見つかる可能性が高くなります。建物の需要があるかどうか確認したい場合は、不動産会社に確認しましょう。
再建築不可物件である場合
再建築不可物件とは、建物が建っていても、その建物を解体して更地にしてしまうと新たな家を建てられない土地のことです。再建築不可物件である場合は、建物を壊して更地にしてしまうと、再度建物を建てることができなくなってしまいます。
再建築不可物件は、再建築や増改築はできませんが、リフォームをすることは可能です。
売却する不動産会社に相談してみましょう。
3つの構造別更地にする費用相場
建物の構造には大きく分けて、木造、鉄骨、鉄筋があります。それぞれの建築構造と坪数によって解体費用が異なります。建築構造的な費用の違いは、建物の強度が高いほど、解体する為の労力や廃棄物処理の価格が異なる事からです。
且つ、山林、竹林、竹やぶ、お墓があるなどの物件の地域性や、平屋建て一軒家なのか、庭木の有無、ビル、マンション、工場などの規模の大小などによっても解体費用に差が出るでしょう。事前に何社か見積もりを出して貰うのが賢明と考えられます。
1：木造の場合
木造は一戸建てや小規模アパートなどで用いられる事が多い建築方法です。坪数が増えると1坪あたりの解体費用は下がります。
例えば、20坪台だと1坪あたり約3万4千円ですが、40坪だと約3万円/坪、60坪で約2万9千円/坪、70坪で約2万7千円/坪です。
2：鉄骨造の場合
鉄骨造には重鉄骨造と軽量鉄骨造の2種類があります。重鉄骨造はビルや高層マンションに多く、軽量鉄骨造は一般住宅や小規模店舗に用いられる事が多い建築方法です。
坪数が増えると1坪あたりの解体費用は下がります。木造よりは高額です。
20坪台で1坪当たり約4万円、40坪台で約3万4千円/坪、60坪台で4万5千円/坪、70坪以上で約4万3千円/坪です。
3：鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造は、鉄筋とコンクリートの2つの材料を合わせて高い強度で建築されている建物です。
丈夫で耐久性も高い構造である事から、解体費用は高額となります。また大きな建物を解体する場合には周囲への影響も加味され、高額費用が発生すると考えられます。
20坪台の場合1坪当たり約3万9千円、40坪台は約4万1千円/坪、60坪台は約6万円/坪、70坪台は約4万6千円/坪です。
その他更地にするのにかかる費用
その他にも更地にする際にかかる費用があります。
付帯工事費用
場合によっては建物の解体工事だけではなく、塀や樹木を撤去する付帯工事も必要になります。ブロック塀は2千円〜3千円/平方メートルかかり、樹木は1本あたり1万円〜5万円かかります。
その他にもアスベストの撤去が必要な場合は、処分面積が300平方メートル以下の場合は2万円〜8.5万円/平方メートルがかかります。
解体業者に提示される金額に建物の解体費用しか含まれていなく、付帯工事費用が別途かかる場合があります。こうなると提示された金額にあとから付帯工事費用が追加されることになります。このような場合は思わぬ出費になることがあるため要注意です。
このようなことにならないように、付帯工事費用を含めた見積もりを出してもらうように依頼しましょう。
整地費用
整地とは解体後の土地を平らにならすことです。これにかかるのが整地費用です。更地の上に新たな建物を建てられるように土地をならして整えます。
整地にかかる費用は土地の規模によって変わります。地中埋設物などがない場合の相場は、1平方メートルあたり300円〜600円です。30坪で3万円〜6万円になります。
しかし地中埋設物を取り除く作業が必要な場合は、さらにその分のコストがかかります。庭に生えた木を伐採する必要がある場合や、雑草が多く生えていて除去する必要がある場合は、さらに費用が上乗せされます。
庭の木の伐採には1本あたり2000円〜7000円、雑草対策として砂利を敷き詰める場合には1000円〜1500円/1平方メートルほどの費用がかかります。
更地にする利点4つ
更地にする事のメリットとしては、売りやすいという点が挙げられるでしょう。
更地にする事で、ターゲットとする買い手の要望も叶えやすくなります。例えば、土地を購入して新築の家を建てたい人や、賃貸経営や店舗経営を検討中のビジネス用途などです。
また更地にする事で、土地の事前調査もしやすくなります。
1：買い手がつきやすい
新築用に土地のみの購入を検討している人にとって、更地は借地権も無く、購入後すぐに家の建設を始められ、解体費用もかかりません。
そのため、古い家の場合は、古家ありや中古物件として不動産売却を行うよりも、更地の方が買い手がつきやすいと言えます。
2：高く売りやすい
家付きで中古住宅として売る方法もありますが、木造建築の平屋、古民家などでは法定耐用年数を超えると建築価値は無くなります。
一方、更地にすれば、購入者で解体する費用も削減でき、また、新築で家を建てる、駐車場にする、店舗にする等、土地の用途の選択肢も増えます。さらに、古い物件の管理も不要です。
更地の状態であれば、坪単価が比較的高めになったタイミングで売りに出すこともできるでしょう。
3：地盤の確認がしやすい
更地の状態であれば、地中の調査も行いやすく、土地全体のイメージも付きやすい事もメリットと言えます。
長年、農地として田んぼや畑として使用されていた土地であれば、地盤改良をする必要が出てくるでしょう。土地の調査を事前に行っておく事で、スムーズな土地売買に繋がると考えられます。
4：駐車場や資材置き場として利用できる
更地にすることで、駐車場や資材置き場として土地を貸し出すことができます。こうして買手が見つかるまでの間も収入を得ることが可能です。
更地を駐車場や資材置き場として貸し出す場合は、土地の買い手が見つかり売却が決まった場合にいつまでに駐車場や資材置き場の契約を解約するのかを前もって決めておきましょう。
こうすることで、土地の買い手が見つかり売却が成立した後の手続きがスムーズに進みます。
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更地にする懸念点
更地にすることで売りやすい物件になる場合もありますが、デメリットが発生する恐れもあります。
また更地にした土地を売りに出す時には不動産会社へ売却の依頼を行い、売却ができたら、各役所に申告するなど、所定の手続きも発生します。売却までいくつもの工程を経て、さらに日数も数ヶ月単位でかかる事も加味して、更地にするかどうか検討する必要があるでしょう。
固定資産税が高くなる
住宅用地であれば、古い家でも税負担を軽減した特別措置が可能な為、小規模な住宅用地について固定資産税が1/6と設定されています。更地にすると必ずしも6倍の金額になるわけではありませんが、1/6では無くなります。
一方、空き家のまま放置していた場合にも固定資産税が上がる可能性があります。それは老朽化から倒壊の恐れがある場合や、適切な管理が行われず、周辺住民への生活環境の保全や、衛生上有害であったり、著しく景観を損ねていたりする場合が該当します。
そのため、空き家を放置しているといずれは固定資産税の負担額は増えると考えられています。
出典：【土地】2 住宅用地及びその特例措置について｜東京都主税局
解体費用が負担になる
費用的な負担も懸念される事柄の1つです。解体費用は高額な作業となる場合を想定して高額に設定されますが、支払いに際しローンを組めない場合があります。
ローン払いができるかどうかは、空き家の解体なのか建て替えでハウスメーカーを利用するのかなどの条件によっても異なります。
例えば空き家であれば「解体ローン」を取り扱っている金融機関があるので利用できる可能性もあるでしょう。建て替えの場合もハウスメーカーで取り扱っている住宅ローンを利用すると良いでしょう。
しかし、解体し建て替え予定が無い場合は、現金を用意する必要があります。個人で解体業者へ依頼する件数が少ないため、現状では銀行の信頼性が低くローンが組めないと考えられます。
更地にする費用の節約術
更地にする際にかかる費用は、工夫次第で節約することができます。更地にする費用の節約術をご紹介します。
解体業者の選び方を工夫する
解体業者の選び方を工夫してみましょう。解体工事は専門の業者に直接依頼するのがおすすめです。
建物を解体して更地にする場合、家を建てたハウスメーカーや工務店に依頼することもできますが、その場合20~30%の中間マージンが上乗せされてしまいます。家を建てたハウスメーカーや工務店に依頼した場合、自社で工事を行うのではなく、仲介だけ行い下請け業者などに引き継がれます。
一方で解体業者に直接依頼すると、仲介した場合に発生する管理料やトラブル対応料などの中間マージンをカットできます。そのため費用を安く抑えることができます。そのため解体工事専門の業者に直接依頼するのがおすすめです。
同じ内容の工事であっても解体業者によって費用に差があります。数万円から数十万円の違いが出ることもあります。お得に依頼するためにも、解体業者を選ぶ際は3社以上から見積もりをもらって比較するのがおすすめです。
その際は見積もりに記載されていない付帯工事がないか確認しておくことが重要です。一見安い見積もりであっても、建物本体の解体しか含まれていなくて、予想外の付随工事の費用が解体費用とは別にかかってしまうことがあります。
自分でできることはやっておく
自分でできることは事前に済ませておくことをおすすめします。たとえば、家財道具を処分しておいたり、雑草や庭木を伐採し処理しておくと、出費を減らすことができます。
補助金を利用する
補助金を積極的に利用しましょう。自治体が補助金によって解体費用を補助してくれる場合があります。現在では多くの自治体で古い建物の解体費用を補助する制度が用意されています。
事前に申請が必要な場合もあります。代表的な補助金には、老朽危険家屋解体撤去補助金や都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金があります。
老朽危険家屋解体撤去補助金では、老朽化による崩壊の恐れがある危険家屋を除却する場合に費用を補助しています。耐震診断や自治体の認定が必要です。認められれば、費用の1/5〜1/2ほどが支給されます。
都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金は、倒壊の危険性に関わらず、都市の景観を守るために解体費用を補助しています。費用の1/5〜1/2ほどが補助されます。
解体費用を買い手にも負担してもらう
解体費用を買い手にも負担してもらうという方法もあります。売り手のこちらが全額負担するのではなく、買い手にも解体費用をいくらか負担してもらえないか相談して、双方の負担額を決めます。
家を残した状態で「解体費応相談」として売りに出して、買い手と負担額の相談をしながら交渉を進めましょう。
更地を希望する買い手と、建物がある状態を希望する買い手のどちらも狙えるというメリットもあります。
解体業界の閑散期に依頼する
解体業者の閑散期を狙って解体工事を依頼することも、費用を安く済ませることにつながります。
一般的に解体業者の閑散期は11月〜12月と2月〜5月あたりです。この時期に解体工事を依頼すると、解体費用が安く済む可能性が高くなります。
解体時期を調整できる場合は、解体業者の閑散期を狙って依頼するのがおすすめです。
更地にする際の費用の相場を知ろう
古い家を更地にする場合、例えば30坪ならば相場は約90万円〜150万円程度かかるでしょう。日本では古い家は木造建築が多いため、約100万円は見積もっておくと良いでしょう。
また建物の規模にも金額は変わってきます。平屋なのか2階建てなのかによっても異なります。鉄骨や鉄筋の場合は更に費用が必要です。
ビルやマンションとなれば、解体工事にあたり発生する付帯費用が発生します。さらに、重機搬入の有無、廃材の量、期間などから費用が算出され、高額になる可能性があります。
解体業者を決める時には、3社程度から見積もりを出し、比較検討すると良いでしょう。
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