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ビル解体のタイミングはいつ頃？
ビル解体のタイミングは構造によって異なっていて、国税庁の法定耐用年数は鉄骨造で34年、RC・SRC造で47年と定められています。この法定耐用年数を超えたビルに対しての融資を銀行側が渋る傾向がみられるため、大掛かりなメンテナンスが困難になりやすいでしょう。
このことから、法定耐用年数がビル解体を検討するタイミングの目安の1つだと考えられます。ほかにも法定耐用年数内であっても、ビルの老朽化が目立つようになったら解体のタイミングだと言えるでしょう。
ビル解体方法5つ
ビルの解体は一般的な建物と違い、周辺の建物との距離が近いことや足場を組んでの解体が難しいという特徴を持っています。
このため複数の解体方法が用意されていて、環境に合わせて適した方法が選択されることが多いです。ここからは、そんなビルの解体方法を5つ紹介します。
ブロック解体
ビル解体のスタンダードな方法として利用されているのが、ブロック解体です。この方法はタワークレーンをビルの最上階に設置して、建材をブロックごとに解体しつつ地上に下ろしていきます。
この解体方法のメリットは、騒音の少なさや地震が起きても安全性を保てるところでしょう。また工事期間が短く汎用性が高いという特徴があるため、幅広いビル解体に対応できる方法として利用されています。
階上解体
階上解体は高層ビルやビルが密集している場所に適した解体方法で、大型クレーンで重機を屋上に持ち上げ、上から下に向かって解体していく方法です。こちらも比較的ポピュラーな解体方法として、多くの現場で用いられています。
重機をビルの屋上に乗せるため、床が抜ける・壁の崩壊による落下に注意し、これらの状態になることを防ぐための補強が必要でしょう。
地上解体
ハイリフト重機と呼ばれる特殊な什器を用いることが特徴として挙げられているのが、地上解体です。重機は地上に配置され、ビルの上から解体していきます。
重機の先端にカメラがついているため操作しやすく、騒音や振動が少ないため周辺に迷惑をかけないところがメリットです。ただハイリフト重機で対応できるビルの高さに制限があるため、この方法が適応できるビルの高さは限られます。
上部閉鎖式解体
高層ビルの解体に適している方法として用いられている上部閉鎖式解体は、ビルの上部に移動ができる閉鎖空間を作り、その内部にてフロア解体作業が行われます。
これを上から下に繰り返していくことで、周辺への騒音や粉塵の飛散防止、解体物の落下による事故を防ぐなど危険性の低下につなげやすいところがメリットでしょう。
だるま落とし式解体
だるま落とし式解体は、だるま落としのように下から解体していく方法です。柱はジャッキで支え、1フロア解体するごとにジャッキダウンして解体していきます。
このことからカットアンドダウン工法とも言われており、景観への影響がないこと、粉塵の飛散や騒音を防げること、環境に優しいところがメリットです。
ビル解体に用いられる4つの技術
ビルの解体には特別な技術が用いられており、隣接するビルへの影響に配慮したものや安全に解体するためのものとなっています。
通常の解体とは規模や技法が異なるからこそ、相応の技術が必要とされているようです。ここからは、ビル解体に用いられている特殊な技術を4つ紹介します。
フラットソーイング
フラットソーイングとは、床などの平な面をダイヤモンドブレードと呼ばれる装置を使って切断する技術です。ダイヤモンドブレードはビル解体の際によく用いられている装置で、円状のカッターのようなものとなっています。
リフォームや建築の際にも用いられている技術で騒音や振動はなく、高性能な装置から作業工程の効率化も可能でしょう。
油圧ブレー力
重機に油圧ブレーカを取り付け、岩盤やコンクリートを破砕する技術が油圧ブレーカです。こちらは先端部分がタガネになっているところが特徴で、タガネの部分を振動させることで破砕できるようになっています。
狭い範囲でも確実に解体を進めることができるため、ビル解体に欠かせない技術として用いられています。
油圧圧砕
油圧圧砕は、重機に油圧で稼働する圧砕機を取り付け、解体する部材を重機で挟み込んで圧砕する技術です。鉄筋コンクリート造になっていることが多いビル解体において、必要不可欠とされる技術の1つでしょう。
騒音などの問題が少ないため、騒音を回避したい解体現場などで用いられることも多いです。
ワイヤーソーイング
解体の対象物にダイヤモンドビーズをはめ込んだワイヤーを巻き付けて、高速回転させることで部材を切断する技術のことをワイヤーソーシングと言います。
切断する部材に制限がないためどんなものでも切断可能となっている点や、遠隔操作ができるため安全に実施できる点が特徴です。
ビル解体で爆破解体を行なわない4つの理由
テレビなどでビルの解体方法を紹介する際、アメリカなどで爆破解体が行われるシーンが流れることがあります。そのため爆破解体が一般的だと思われがちですが、日本では行われていません。
日本で爆破解体が行われていない現状には、日本の環境や建物の特徴が関わっているでしょう。ここからは、日本のビル解体で爆破解体が行われない理由を解説します。
- 粉塵による環境面への配慮
- 火薬類取締法による規制
- リスクが高い
- 日本の建物が爆破解体に向いていない
粉塵による環境面への配慮
ビルを爆破解体すると、粉塵被害が周辺に広がってしまうというリスクがあります。日本は市街地などにビルが密集しているケースが多く、配慮しても周囲数キロメートルに広がってしまう粉塵による被害はリスクが大きいです。
また粉塵被害は自然環境にも悪影響が出てしまう可能性があることから、環境面に配慮して爆破解体を行っていないとされています。
火薬類取締法による規制
日本には火薬類取締法という法律があり、専門の資格を持っていなければ危険な火薬の使用ができないとしています。つまりビルの爆破解体を行うためには、火薬類取締法で定められた専門の資格を有する人間を雇わなければいけません。
このように法律で火薬の取扱いが規制されたことで、ビルの解体に爆破解体を選ぶメリットがなくなり、爆破解体自体が行われなくなったようです。
リスクが高い
火薬類取締法では火薬の取扱いを専門の資格を有した人間が行うことと定めているほかにも、火薬を使用したことで何らかの被害が発生した場合の罰則も設けられています。
そもそも日本のビルは市街地に密集していることが多く、爆破解体で倒壊したビルによるほかの建物や周辺住民への被害が高いです。このような点から、爆破解体そのもののリスクの高さも行われない理由として挙げられています。
日本の建物が爆破解体に向いていない
日本の建物は、海外のものよりも頑丈に作られているところが大きな特徴です。老朽化したとしてもある程度の頑丈さは維持しているため、爆破解体する際の火薬の調整が難しいとされています。
このため日本の建物は海外のものと比較すると、頑丈であることから爆破解体に向いていないことから行われていません。
3つのビル構造ごとにかかる解体工期や費用相場
ビルを解体するとなると気になってくるのが、解体工期や費用相場です。ビルの解体の工期や費用相場は構造によって異なっているため、それぞれどの程度かかるのかある程度の目安として知っておくことは必要だと言えるでしょう。
ここからは、ビルの構造それぞれにかかる解体工期や費用相場について紹介します。
- SRC造ビル
- RC造ビル
- S造ビル
SRC造ビル
ほかのビルの構造と比較すると頑丈な造りになっているところが、SRC造ビル（鉄骨鉄筋コンクリート造ビル）の特徴です。この特徴から、解体するための工期や費用はかかりやすい傾向があるでしょう。
SRC造ビルの解体工期としては、50坪で約30日から50日、100坪なら約60日から80日、150坪だと約90日から120日です。そして解体にかかる費用相場は、1坪当たり約60,000円とされています。
RC造ビル
RC造ビル（鉄筋コンクリート造ビル）の場合、SRC造ビルより解体の負担が少ないことから、ある程度工期や費用相場がかかりにくくなっています。
工期に関しては50坪で約15日から20日、100坪で約30日から40日、そして300坪で約50日から60日です。解体にかかる費用相場は1坪当たり約45,000円とされているため、地域による費用相場の違いも踏まえて理解しておくことが必要と言えるでしょう。
S造ビル
S造ビル（鉄骨造ビル）はほかのビルの構造と比較すると、解体工期や費用相場がかからないところが特徴かつメリットです。
解体工期は50坪で約10日から15日、100坪で約20日から30日、300坪で約40日から50日となっています。そして費用相場は1坪当たりで約35,000円とされていることから、解体する際の負担が少ないと言えるでしょう。
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ビル解体費用の6つの内訳
ビルを解体する際にかかる費用には、単純に解体工事にかかる費用だけではなく、人件費や銃器の輸送費用などが含まれています。ほかにも、アスベスト対策やダイオキシン処理にかかる費用なども含まれていることが多いです。
このようなビル解体の費用の内訳を知っておくことは大切なため、ここからはそんなビル解体費用の内訳に関して主な6つの項目を解説していきます。
- 人件費
- 重機の輸送費
- 養生に関する費用
- アスベスト対策費用
- ダイオキシン処理費用
- 解体工事費
人件費
まずビルの解体には人手が必要となるため、人件費が発生します。人件費の計算は人区×日数となっていて、有資格者が多く配置されていると人件費は高くなるでしょう。ほかにも現場監督者への費用として管理費がプラスされ、算出されます。
このため人員の数や有資格者の配置が適正であるのか、解体の規模に対して人員は適正であるのかどうかを確認しておくと、人件費が妥当であるのか判断しやすいです。
重機の輸送費
重機の使用料とは別に発生するのが、輸送や運搬にかかる費用です。その内容は燃料やガソリン代を指していて、重機を運搬する際に使用する輸送車の走行距離に比例しています。業者によっては見積もりや明細に含まれず、後から請求される場合もあるため注意が必要でしょう。
養生に関する費用
養生は工事の途中で出来上がった部分や既存のものに対して掛けられるカバーやシートのことで、傷や汚れがつかないようにするために保護する目的があります。ビル解体の際は、防音や粉塵対策のほか、足場などに使われることが多いです。
ビルの高さや工事日数、周辺の環境などを考慮したうえで用いる養生の種類に応じた費用で算出されます。このため、工程表と養生に関する費用が合っているかどうかを確認しておくことが大切です。
アスベスト対策費用
石綿とも呼ばれる建設資材の1つとされるアスベストは、発がん性物質が含まれているとして使用が禁止されています。ただ一時期は当たり前のようにビル建設の際に用いられていたことから、作業員や周辺住民の健康のために解体作業時には対策が必要でしょう。
このため事前にアスベストが使用されていないか調査が行われるほか、使用されていた場合は除去作業が行われます。費用の計算はアスベストが使用されている場所の面積に応じた算出となるため、調査の段階で費用を確認しておくことが大切です。
ダイオキシン処理費用
アスベスト以外にも解体工事の際に発生することを懸念されているのが、ダイオキシンです。ダイオキシンはビル解体で直接発生するわけではなく、解体した際に発生した廃棄物の処分の際に発生する毒性の高い物質となっています。
ビルの解体工事では廃棄物の処理費用は解体工事費用とは別途発生するため、必要に応じてダイオキシン処理費用も算出されることが多いでしょう。
解体工事費
費用の中でまず算出されるのが、解体工事費です。頑丈な構造であるほど、そして解体工事の危険性が高いほど価格が上がる傾向がみられます。
この解体工事費は重機の使用料金や工事費用そのもの、事務手数料という項目で届け出に関する費用も含まれていることが多いです。
ビル解体を行う際に気をつけたい4つのこと
ビル解体は粉塵や騒音などが出やすい大掛かりな工事となるため、近隣への安全対策や配慮が必要不可欠です。また解体する前に、地中埋没物やアスベストの有無の確認も不可欠だと言えます。
そして業者もいつでもビル解体が請け負えるわけではないため、繁忙期を意識することが必要でしょう。ここからは、そんなビル解体を行う際に気を付けたいことを解説します。
- 業者の繁忙期は避ける
- 近隣への安全対策や配慮を行う
- 地中埋没物を確認する
- アスベストの有無を確認する
業者の繁忙期は避ける
解体業者には繁忙期があり、主に12月から翌年の3月にかけての時期が該当しています。繁忙期に解体業者に依頼してもそもそも受注してもらえない可能性があるほか、費用が割高になってしまう可能性もあるでしょう。
割引交渉にも応じてもらいにくいなどのデメリットもあるため、スムーズに受注してもらうためにも繁忙期を避けることがおすすめです。
近隣への安全対策や配慮を行う
ビル解体はどれだけ注意を払っていても周辺に迷惑をかけてしまうことになるため、業者とともに近隣住民への説明や配慮を行うことが必要でしょう。これは工事前に行っておかないと、何らかのトラブルになる可能性もあります。
また安全対策もやりすぎるくらいでも問題はないため、業者とともにきちんと対応することが重要です。安全対策をするとなると費用が高くなる場合もありますが、万が一の事故が起きた場合の費用負担の方が大きいため、安全対策を取った方が良いと言えるでしょう。
地中埋没物を確認する
ビルが建っている土地に地中杭や埋没物があった場合、費用をかけてでも撤去しておかなければいけません。撤去せずにビルを解体して土地を売却しようとすると、トラブルになってしまう可能性があるためです。
そのため事前に地中埋没物の有無を確認しておくほか、予想外の埋没物が出てきた場合は連絡してもらうように業者にお願いするなどの対策をしておきましょう。
アスベストの有無を確認する
アスベストの有無に関しては、使用しているかどうかで依頼できる業者や養生に使用するものが限定されます。また解体する際に届け出をしなければいけない関係もあるため、事前に調べてから業者に依頼することが望ましいです。
ちなみにアスベストが使用されているにもかかわらず、普通にビルを解体してしまうと法律違反として罰せられてしまう可能性があります。
出典：石綿(アスベスト)問題への取組 | 建物を壊すときにはどうしたら良いの？｜環境省
ビルの解体費用を抑える4つのコツ
ビル解体はどうしても高い出費になりがちですが、費用を抑えるポイントはいくつかあります。コツをしっかり押さえてくことで見積もりの段階で出費を抑えやすくなり、安心して工事を依頼しやすいです。ここからは、ビルの解体費用を抑えるためのコツを4つ紹介します。
- 複数の業者から相見積もりをとる
- 現地調査に立ち会う
- ビルの図面を見せる
- 下請け業者に直接依頼する
複数の業者から相見積もりをとる
複数の解体業者から見積もりをもらうことで、適正な価格でビル解体を行ってくれる業者を見極めることができます。またその地域での費用相場も把握しやすく、そこから交渉などもしやすいというメリットも大きいです。
1社のみに見積もりを取ると費用相場もわからず高い価格での見積もりを出される可能性もあるため、費用を抑えたい場合は複数の業者から見積もりを取る必要があります。
現地調査に立ち会う
見積もりの時に現地調査に立ち会うと、目に見えない部分の費用や疑問点をその場で解消できます。特に外観調査のみで見積もりを出す業者の場合はどのような作業をしてどの程度の費用がかかるのかがわからないため、現地調査に立ち会って確認することが必要です。
ほかにも着工後のトラブル回避にもつながるため、費用を抑えるだけではない要素として現地調査にはできる限り立ち会った方がいいと言えます。
ビルの図面を見せる
ビルの図面がある場合は、見積もりの際に業者に提出すると正確な見積もり価格を提示してもらうことが可能です。図面がなくても見積もりの提示はしてもらえますが、解体しないとわからないなど細かい部分は、業者が余裕を持たせた金額で提示してくることがあります。
曖昧な部分が多いと費用が高くなりやすい傾向があるため、安い費用で解体してもらいたい場合はビルの図面を見せることが効果的です。
下請け業者に直接依頼する
ビルの解体を依頼する際、大手建設会社などを仲介すると中間マージンが発生します。そもそも大手建設会社に依頼したとしてもそちらからは現場監督が派遣されるだけなため、実際に工事を行うのは下請け業者です。
このため下請け業者に直接依頼すれば中間マージンを安く抑えることができるため、結果的に費用も安くなる可能性があるでしょう。
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ビル解体に関して理解を深めよう
日本では建物の特徴や周辺への配慮などから、爆破解体ではなくブロック解体や階上解体などの方法でビル解体が実践されています。また特殊な技術を用いることで、安全かつ効率的な解体が実施されているところが大きな特徴です。
ビル解体を検討されている方は、ぜひ本記事で紹介した解体方法や技術を理解するとともに、解体費用の内訳や費用相場、安く抑えるポイントなどを参考にしてみましょう。
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