【3つの構造別】更地にする費用相場を紹介!利点や懸念点もあわせて解説

解体工事の費用について

更地にした方がいい建物とは?

老朽化している建物の場合は、更地にして土地だけで売ると買い手がつきやすくなることがあります。

また建物の状態によっては売却が可能な場合もあり、固定資産税の問題もある為、更地にした方がメリットが高いとは言い切れない事もあるでしょう。

どのような場合に解体するべきかを順番に解説していきます。

3つの構造別更地にする費用相場

建物の構造には大きく分けて、木造、鉄骨、鉄筋があります。それぞれの建築構造と坪数によって解体費用が異なります。建築構造的な費用の違いは、建物の強度が高いほど、解体する為の労力や廃棄物処理の価格が異なる事からです。

且つ、山林、竹林、竹やぶ、お墓があるなどの物件の地域性や、平屋建て一軒家なのか、庭木の有無、ビル、マンション、工場などの規模の大小などによっても解体費用に差が出るでしょう。事前に何社か見積もりを出して貰うのが賢明と考えられます。

1:木造の場合

木造は一戸建てや小規模アパートなどで用いられる事が多い建築方法です。坪数が増えると1坪あたりの解体費用は下がります。

例えば、20坪台だと1坪あたり約3万4千円ですが、40坪だと約3万円/坪、60坪で約2万9千円/坪、70坪で約2万7千円/坪です。

2:鉄骨造の場合

鉄骨造には重鉄骨造と軽量鉄骨造の2種類があります。重鉄骨造はビルや高層マンションに多く、軽量鉄骨造は一般住宅や小規模店舗に用いられる事が多い建築方法です。

坪数が増えると1坪あたりの解体費用は下がります。木造よりは高額です。

20坪台で1坪当たり約4万円、40坪台で約3万4千円/坪、60坪台で4万5千円/坪、70坪以上で約4万3千円/坪です。

3:鉄筋コンクリート造

鉄筋コンクリート造は、鉄筋とコンクリートの2つの材料を合わせて高い強度で建築されている建物です。

丈夫で耐久性も高い構造である事から、解体費用は高額となります。また大きな建物を解体する場合には周囲への影響も加味され、高額費用が発生すると考えられます。

20坪台の場合1坪当たり約3万9千円、40坪台は約4万1千円/坪、60坪台は約6万円/坪、70坪台は約4万6千円/坪です。

更地にする利点3つ

更地にする事のメリットとしては、売りやすいという点が挙げられるでしょう。

更地にする事で、ターゲットとする買い手の要望も叶えやすくなります。例えば、土地を購入して新築の家を建てたい人や、賃貸経営や店舗経営を検討中のビジネス用途などです。

また更地にする事で、土地の事前調査もしやすくなります。

1:買い手がつきやすい

新築用に土地のみの購入を検討している人にとって、更地は借地権も無く、購入後すぐに家の建設を始められ、解体費用もかかりません。

そのため、古い家の場合は、古家ありや中古物件として不動産売却を行うよりも、更地の方が買い手がつきやすいと言えます。

2:高く売りやすい

家付きで中古住宅として売る方法もありますが、木造建築の平屋、古民家などでは法定耐用年数を超えると建築価値は無くなります。

一方、更地にすれば、購入者で解体する費用も削減でき、また、新築で家を建てる、駐車場にする、店舗にする等、土地の用途の選択肢も増えます。さらに、古い物件の管理も不要です。

更地の状態であれば、坪単価が比較的高めになったタイミングで売りに出すこともできるでしょう。

3:地盤の確認がしやすい

更地の状態であれば、地中の調査も行いやすく、土地全体のイメージも付きやすい事もメリットと言えます。

長年、農地として田んぼや畑として使用されていた土地であれば、地盤改良をする必要が出てくるでしょう。土地の調査を事前に行っておく事で、スムーズな土地売買に繋がると考えられます。

更地にする懸念点

更地にすることで売りやすい物件になる場合もありますが、デメリットが発生する恐れもあります。更地にする事で、固定資産税の負担額が高くなり、解体する費用や期間がかかります。

また更地にした土地を売りに出す時には不動産会社へ売却の依頼を行い、売却ができたら、各役所に申告するなど、所定の手続きも発生します。売却までいくつもの工程を経て、さらに日数も数ヶ月単位でかかる事も加味して、更地にするかどうか検討する必要があるでしょう。

固定資産税が高くなる

住宅用地であれば、古い家でも税負担を軽減した特別措置が可能な為、小規模な住宅用地について固定資産税が1/6と設定されています。更地にすると必ずしも6倍の金額になるわけではありませんが、1/6では無くなります。

一方、空き家のまま放置していた場合にも固定資産税が上がる可能性があります。それは老朽化から倒壊の恐れがある場合や、適切な管理が行われず、周辺住民への生活環境の保全や、衛生上有害であったり、著しく景観を損ねていたりする場合が該当します。

そのため、空き家を放置しているといずれは固定資産税の負担額は増えると考えられています。

出典:【土地】2 住宅用地及びその特例措置について|東京都主税局

解体費用が負担になる

費用的な負担も懸念される事柄の1つです。解体費用は高額な作業となる場合を想定して高額に設定されますが、支払いに際しローンを組めない場合があります。

ローン払いができるかどうかは、空き家の解体なのか建て替えでハウスメーカーを利用するのかなどの条件によっても異なります。

例えば空き家であれば「解体ローン」を取り扱っている金融機関があるので利用できる可能性もあるでしょう。建て替えの場合もハウスメーカーで取り扱っている住宅ローンを利用すると良いでしょう。

しかし、解体し建て替え予定が無い場合は、現金を用意する必要があります。個人で解体業者へ依頼する件数が少ないため、現状では銀行の信頼性が低くローンが組めないと考えられます。

更地にする際の費用の相場を知ろう

古い家を更地にする場合、例えば30坪ならば相場は約90万円〜150万円程度かかるでしょう。日本では古い家は木造建築が多いため、約100万円は見積もっておくと良いでしょう。

また建物の規模にも金額は変わってきます。平屋なのか2階建てなのかによっても異なります。鉄骨や鉄筋の場合は更に費用が必要です。

ビルやマンションとなれば、解体工事にあたり発生する付帯費用が発生します。さらに、重機搬入の有無、廃材の量、期間などから費用が算出され、高額になる可能性があります。

解体業者を決める時には、3社程度から見積もりを出し、比較検討すると良いでしょう。

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