空き家は解体せず売却？それとも更地にする？それぞれのメリット・デメリットを紹介
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家を売却する方法は2通りある
空き家になってしまった古い家を売却したいと考えたとき、家を売却する方法には「家を解体せず建っているままの状態で売る」と「建築物をすべて解体して取り除き、更地にして売る」の2通りの方法があります。
空き家が建っているまま売る
空き家が建ったままの状態の土地を「古家付き」または「古家付き土地」といいます。「上物付土地」や「廃屋付土地」とも呼ばれています。
空き家を解体せずに売り出すので、買い手は購入後、その古家にそのまま住むのか解体するか、買い手は自由に選べます。
売り手にとっては「解体費用を負担しなくて済むけれど、買い手がつきにくくなる」方法です。
購入後に空き家を解体する場合も、その費用はもちろん買い手の負担となるので、売り手は解体費用を負担しなくて済みます。しかし空き家が古くて住めない場合は、古家を解体しなければならないので、売れにくいのです。
更地にして売る
建物やその他の木や庭石など土地にあるものをすべて取り除き、まっさらにした状態の土地を更地（さらち）といいます。
一般的には、建物の価値は築20年を基準として考えられているので、それを越えた古家については解体して更地にしてしまった方が、買い手が見つかりやすい傾向があります。
しかし「解体しなくても買い手が見つかりやすい古家」「解体すべきではない古家」といったものも中には存在するので、築20年を越えたら絶対に更地にしてから売るべき、とは一概にはいえないのです。
詳しくは後述するので、ぜひ確認してみてください。
空き家が建っている土地を所有し続けた場合にかかる費用
空き家が建っている土地を所有し続けると様々な費用がかかってしまいます。空き家が建っている土地を所有し続けた場合、どのような費用がかかるのか確認しておきましょう。
維持管理に費用がかかる
空き家が建っている土地を所有していると、通常の建物と同様に、定期的にメンテナンスをする必要があります。建物の屋根や外壁などは劣化するので修繕するための費用がかかってしまいます。
税金がかかる
空き家が建っている土地を所有しているだけで固定資産税と都市計画税が毎年かかってしまいます。 固定資産税を求める計算式は、課税標準額×1.4％（標準税率）です。
住宅用地で200㎡以下の土地には優遇措置が適用されるので、固定資産税評価額が6分の1になります。
しかし空家対策特別措置法に規定される「特定空き家」に指定されると固定資産税の減税の対象外になってしまいます。優遇措置が適用されなくなると、適用されていた時に比べて最大6倍にまで増えてしまう場合もあるので注意が必要です。
特定空き家とは、そのまま放置すると倒壊する危険性がある空き家や、衛生上有害となる空き家、著しく景観を損なっている空き家など、周辺の生活環境を守る上で放置することが不適切であると認められる空き家を指します。
火災保険料
火災保険の加入は義務ではありませんが、住宅ローンを組む場合は火災保険に加入することが条件とされている場合がほとんどです。
光熱費
空き家に住んでいなくても、定期的に掃除をしたりする時に、電気や水道を使用するので、その分の光熱費がかかります。電気や水道を使用していなくても基本料金が発生する場合もあります。
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更地にすると新しく建物が建てられなくなる場合がある
「再建築不可物件」といって、今ある建物を取り壊してしまうと、その後新たな建物を建てることができない不動産が存在します。この場合、空き家を解体して更地にすると、もうその土地に建物を建てられなくなってしまいます。
こうなると家を建てる土地を探している買い手はつかなくなってしまい、土地だけの利用を考えている買い手だけに限られてしまいます。このように買い手が限定されてしまうので安易に解体しないよう要注意です。
空き家が建っているままにしておけば、買い手が購入後にリフォームなどをして住むことが可能です。売却しようと考えている土地が再建築不可物件かどうか確認しておきましょう。
空き家が建っているまま売るメリット
空き家を解体せずに空き家が建っているまま売ることのメリットを紹介します。
解体費用がかからない
空き家が建っているまま土地を売却するメリットは、何といっても解体費用がかからないことです。
家を解体するのにかかる費用は坪単価3万円以上です。50坪あれば150万円かかってしまいます。土地を売却して利益を得る前に、解体するためにかなりの金額を負担しなくてはなりません。しかし、空き家をそのままの状態で売却するのであれば、解体費用を負担しなくて済みます。
解体工事の手間がかからない
解体工事の手間がかからないこともメリットです。空き家の解体工事を行う場合には、解体工事業者に依頼したり、近隣へ工事前のあいさつ周りをしたり、様々な手間がかかりますが、このような手間がかからないことは大きなメリットです。
空き家が建っているまま売るデメリット
空き家が建っているまま売ることのデメリットも紹介します。
買い手がつきにくくなる
空き家が建っているままで売りに出すと、更地にして売りに出す場合に比べて、買い手がつきにくくなってしまいます。
「新築の家を建てたい」など土地の購入が目的の買い手は、空き家を解体しないと土地が使えないので、他の更地である土地に比べて優先順位が下がってしまうからです。
空き家を残して売りに出すと、古くなった空き家の見た目のせいで良くない印象を持たれてしまうこともあるかもしれません。
建物に関するトラブルが起きる
土地の売却後に建物の欠陥に関するトラブルが起きる可能性もあり、これも空き家が建っているまま土地を売却するデメリットです。欠陥は「瑕疵」とも呼ばれます。空き家が建っているまま売却すると、瑕疵担保責任が課され、古家に住む上で何か欠陥があった場合に売主が責任を追わなくてはならないことがあります。
しかし買い手との話し合いで瑕疵担保責任を免除してもらう契約をすることも可能です。古家を購入するのであれば、最初から不具合が有ることは予想できるので、このような対応をしておくと安心です。
更地にして売るメリット
続いて、空き家を解体して更地にしてから売る場合に得られるメリットを紹介します。
建物の維持管理の手間が省ける
更地にしてから売る場合に得られるメリットとして、建物の維持管理の手間が省けることがあります。建物がなくなるので、土地を売却するまでの期間、建物を維持管理するのにかける手間や時間を省くことが可能です。
買い手がつきやすくなる
更地にしてから売ると、買い手がつきやすくなります。すでに建物が建っていない状態で売り出されていると、買い手は空き家を解体する手間が省けて、土地を購入後すぐに建設を開始できるので、施工期間が短くて済みます。これが買い手のつきやすさにつながります。
買い手の予算面でも、空き家を解体する費用を負担する必要がないので、比較的買いやすい物件として見られます。
また新築の家を建てようと考えている買い手だけではなく、貸し駐車場などその他の方法で土地を活用しようと考えている買い手にとっても、更地の方が都合が良いです。このような理由からも買い手がつきやすくなる傾向があります。
建物に関するトラブルが防げる
更地にしてから売り出すことで、建物の欠陥についての責任を負う可能性がなくなります。
もしも建物に何か欠陥があったとしても、解体してしまえば建物の欠陥についての責任を負うことがなくなるからです。
空き家が建っているまま売り、買い手が購入後に建物の欠陥についてクレームを言ってくるという心配がなくなります。このように建物に対する責任を負う必要がなくなるところもメリットです。
更地にして売るデメリット
空き家を解体して更地にしてから売ることのデメリットも確認しておきましょう。
解体費用がかかる
建物を解体して更地にしてから売り出す場合は、空き家の解体費用がかかります。
とくに古い建物の場合はアスベストが使用されていることもあります。アスベストが使用されている場合は、特別な作業が必要になりその分より多くのコストがかかるので解体費用は高額になりがちです。見積もりの時にしっかり確認しておくようにしましょう。
解体工事の手間がかかる
建物を解体して更地にする場合、解体工事をする際に費用だけでなく手間もかかります。
空き家の解体工事を行う場合には、解体工事業者に依頼したり、近隣へ工事前のあいさつ周りをしたり、様々な手間がかかってしまいます。
さらに最近では解体工事をする前に家の所有者がある程度不用品を分別しなくてはならないケースも多いです。
解体後には建物滅失登記も必要です。自分で手続きをする場合は手間がかかります。登記自体に費用はかかりませんが、業者に依頼すると、報酬を支払うことになるので数万円ほどの費用がかかります。
固定資産税の特例が適用されなくなる
固定資産税には「住宅用地の軽減措置」というものがあり、建物があれば最大1/6にまで減税されるのですが、更地にしてしまうとこの適用がなくなるので、税額が跳ね上がってしまいます。空き家を解体すると、支払う税金が3～4倍ほどに増えてしまうのです。
更地の状態でいつまでも売却できないと、その金額で納税し続けなければならないリスクもあるのです。売れるまでの期間が長くなるほど負担額が増えていきます。
空き家が建っているまま売るべき場合
空き家が建っているまま売るべきなのはどのような場合か紹介します。建物が古くても売れるのは、次のような場合です。
修繕の余地がある場合
リフォームやリノベーションを行うことで再生が可能だろうと思われる建物であれば、建物が建っているままでも買い手がつきやすくなるでしょう。
設備の修理や外観・内装の修繕を「リフォーム」といい、より機能的に生まれ変わらせることを「リノベーション」といいます。
「ホッとする懐かしさを感じる」などの理由から、日本の古き良き雰囲気を持つ「古民家」に憧れる人は多く、古家をリノベーションして住みたいという需要は多いです。
耐震基準を満たしている場合
1981年以降に建築された家屋は、新耐震基準に適合しているので、買い手にとっても安心できます。近年大きな地震が相次いでいるということもあり、耐震基準を満たしているかどうかは重要な観点です。
更地にして売るべき場合
空き家を解体して更地にしてから売るべきなのはどのような場合か紹介します。次のような場合は更地にするのがおすすめです。
老朽化が激しい場合
リフォームやリノベーションの余地がないくらい老朽化が進んでいて、解体するしか選択肢がないような場合は、解体して更地にするのがおすすめです。解体するしかないような空き家が建っていても買い手がなかなかつかなくなってしまいます。
埋設物に問題がある
埋設物に問題があることがわかっている場合は更地にするべきです。後々トラブルになるのを避けるために、更地にしましょう。今ほど法律などが厳しくなかった時代に建てられた建物の中には、産業廃棄物など現在は埋設を禁止されているようなものが建物の下などに埋まっているケースがあります。
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物件に適した方法で売ろう
古家付きで売る、更地で売る、どちらの方法にもそれぞれメリットとデメリットがあります。
「解体などの費用や手間をできるだけ抑えたい」というような場合は空き家が建っているままの状態で売るのが適しています。一方「トラブルになるリスクを最小限にしたい」「できるだけ早く売ってしまいたい」というような場合は更地にしての売却がおすすめです。
状況によっては一概に「こちらが良い」とはいえないこともあるかと思います。現状や何を最優先するのかなどを踏まえて、どのような方法で売却するのか決めてみてください。
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