マイホームの購入の際には、インターネットで金融機関のローンについて調べたり、休日には住宅展示場へ足を向けたりと、時間を見つけては情報を集めて検討している方もいるでしょう。
この度、マイホームの購入を【住宅ローン】で検討されている方に大きな影響があるかもしれないできごとがありました。今回はそれについて詳しくお話します。
ある程度調べている方にとっては、金利の話はご存知かもしれませんが、日本では長い間低金利時代が続いていたので、潮目が変わったということを踏まえて、今回は固定金利についてもう一度改めて解説します。
日本の低金利時代
現在日本は低金利時代終焉を迎えようとしています。とはいえ、依然として低金利時代が継続してはいるという状態です。
そのため、まだまだ銀行の預貯金だけでは資産を増やすことができません。
バブル期は、預入時の金利が約4から5パーセントの金利がついていたので、100万円を1年間銀行に預けていれば4から5万円の利息がもらえていましたが、今は200円もつけばいい方という有様です。
低金利時代の住宅ローン
住宅ローンはどうなのでしょうか。
平成不況からの脱却のために低金利政策を行い、1990年代以降の日本の住宅ローンは、長い間低金利でした。
民間金融機関の住宅ローンの推移を見てもおわかりいただけるように、変動金利などは10年以上の間、ほぼ変わっていないといえます。
しかし、各金融機関が打ち出している変動金利は、世界経済や景気、戦争や市場の変化をもろに受け、返済期間の途中であっても定期的に見直しがされる金利タイプです。
ですが、ここ10年ほどは、金利政策の影響で変動金利にほとんど変化が見られなかったことから、多くの人が変動金利を選択してきました。
しかし、今後は長く続いた低金利時代が終わり、住宅ローンが上昇する可能性があるのです。
固定金利を検討されている方
前項では変動金利のお話をしましたが、2020年から徐々に感染拡大を見せていた新型コロナウイルスが、2022年に入りとうとう全世界でパンデミックを起こしました。
その影響による経済の打撃からインフレが起こり、物価の上昇を抑えるため、FRB(米連邦準備制度理事会)が政策金利の引き上げを行いました。それにより、世界的な金利の上昇が起きてしまい、日本の住宅ローン金利においても上昇がありました。
変動金利と固定金利の主な指標が異なるため、まず固定金利から上昇しましたが、いずれは変動金利にも影響が出て、こちらも上昇する可能性が高いのです。
固定金利の主な指標
固定金利と変動金利では、各金融機関が見据える指標が異なります。
固定金利は長期金利を、変動金利は短期金利のものを見て決定しているのです。
中でも、固定金利に影響を与えているのが、【10年長期国債】というものです。
この国債は、その他の債券と同じく、発行されたのちに流通市場で市場参加者によって自由に売買されます。その際についた金利が、長期金利の最も指標的な存在とされています。
ちなみに国が発行する長期国債の市場金利は、長期金利の代表ともいえる存在で、日本のみならず、概ね世界各国とも共通しています。
日銀の金融政策運営について
日本銀行は、先頃2023年1月18日に金融政策決定会合を開き、以下のことを決定しました。
次回金融操作決定会合までの金融市場調節方針
・短期金利
日本銀行当座預金のうち、政策金利残高にマイナス0.1パーセントのマイナス金利を適用する。
・長期金利
10年物国債金利がゼロパーセント程度で推移するよう、上限を設けず必要な金額の長期国債の買入を行う。
長期
金利操作の運用
長期金利の変動幅を「±0.5パーセント程度」とし、10 年物国債金利について 0.5パーセント の利回りでの指値オペを、明らかに応札が見込まれない場合を除き、毎営業日、実施する。
上記の金融市場調節方針と整合的なイールドカーブの形成を促すため、大規模な国債買入を継続するとともに、各年限において、機動的に、買入額の増額や指値オペを実施する。
これまで日銀が10年国債の金利が0.25パーセントを超えないように指定した利回りで国債を無制限に買い入れる、いわゆる「指し値オペ」というものをしてコントロールしていましたが、すでに2022年12月の金融政策決定会合において、0.25パーセントだった金利が0.50パーセントに引き上げられました。
事実上の利上げが行われた結果を受け、10年国債の金利が大きく上昇したことになり、それに呼応する形で各金融機関の住宅ローンの商品である10年固定の金利も上昇した形となりました。
今後の見通し
日銀総裁によると、利上げについてはしないと言いながらも、今回実質的な利上げをしてきました。
今後、さらなる金利の引き上げが予想される中、変動金利にも大きな影響を与えることは間違いありません。引き続き今後の金融政策決定会でどのような決定や修正があるのかがカギとなりますので、目が離せないところです。
2023年の住宅ローン
10年国債の金利推移を見てみると、バブル景気後から降下していた長期金利は平成不況に入ってどんどん加速していき、度重なる施策などの影響でマイナス金利となりました。
しかし、2022年12月の金融政策を皮切りに、金利は上昇しています。
2023年4月にも金利の引き上げの時期が来る？
2022年12月に入り長期金利が上昇している中、多くの住宅メーカーや不動産販売会社の決算は3月に行われます。
新築マンションや一戸建ての住宅の完成引き渡しも、この頃に集中します。したがって、金融機関側からすると、住宅の完成後のローンの実行が3月や4月になるので、仮に4月に住宅ローンの金利を上げたとしても、他行に乗り換えられるリスクは少ないことから、金利を上げるチャンスとなるのです。
今回、2022年12月に長期金利の変動幅を0.25パーセントから0.50パーセントに引き上げ、民間の金融機関もそれに伴い10年固定の金利を引き上げました。
そうなると、4月の金融政策決定会にて、さらなる長期金利の変動幅を引き上げることは高い確率で行われると思っていた方がいいのかもしれません。
各金融機関も会合での結果を見据えているに違いないと思われます。
10年固定金利を引き上げた主な金融機関
先の日銀の金融政策決定会における長期金利の変動幅を鑑み、メガバンク3社(三菱UFJ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行)が2023年1月から住宅ローンを引き上げると発表しました。
・三菱UFJ銀行
前月から0.18パーセント高い3.70パーセント
・三井住友銀行
前月から0.26パーセント引き上げ、3.79パーセント
・みずほ銀行
前月から0.30パーセントの引き上げで3.50パーセント
以上のようになっています。
三井住友銀行とみずほ銀行の金利の引き上げ幅は14年半ぶりの大きさになりますが、優遇金利に応じて受けられる金利は三菱UFJ銀行が1.05パーセント、三井住友銀行は1.14パーセント、みずほ銀行は1.40パーセント、各銀行も足並みを揃える形の内容となっています。
その他、りそな銀行や三井住友信託銀行、地方銀行なども金利の引き上げを行いました。
固定金利の対策
10年固定金利は長期金利を指標にしているとお話しましたが、とはいうものの固定金利は長期金利より各民間金融機関の経営方針によって決定する傾向が強く、これまでは年間を通じて長期金利に関わらず低金利を維持する傾向にありました。
しかし、すでにそういった傾向の潮目も変わってしまい、今後は上昇する傾向が強くなっています。
そのため、10年固定のみで審査を進めている人は、変動金利でも同時に審査を行うことをおすすめします。
なぜなら、上述で少し触れましたが、変動金利は短期政策金利の影響を受けるため、長期金利の上昇だけでは指標とならないからです。
公的資金の活用
住宅購入の際は、長期ローンを見据えてこととなります。現金一括で購入するのであれば心配はありませんが、多くの場合にはローンを選択するでしょう。
変動型金利にも固定型の金利にも一長一短あり、ともに相反するリスクは存在します。
住宅金融支援機構のフラット35
住宅金融支援機構が出しているフラット35は、急激な金利の上昇があったとしても、返済までの期間をずっと一定の金利で支払うことができるので、安心です。
利点として、フラット35の保証型は事務取扱金融機関の独自性が出せるので、団体信用生命保険の加入未加入や頭金の有無などによって、適用金利を大きく下げることも可能な商品である点が挙げられます。
ARUHIの保証型の「スーパーフラット」では、団体信用生命保険への加入をしないことで適用金利が0.28パーセント引き下げになり、加えて頭金を多く入れることで段階的に金利が下がります。
全期間固定金利で最大1パーセント未満の金利にすることも可能になります。
補償がないのは不安
団体信用生命保険適用外での加入と、頭金を多く入れることで最大適用金利が1パーセントを切ると言いましたが、仮に住宅ローンの金利がそうなったとしても、万が一の時には住宅ローンが残ってしまい、残された家族に大きな負担を作ることになってしまします。
そこで、一般の生命保険会社で同等の生命保険に加入していれば安心です。
団体信用生命保険と一般的な生命保険とでは、少し意味合いは変わってくるのですが、補償という面では同じことが言えますし、一般的な保険の場合には加入時の年齢に応じて月々の保険料も変わるため、若ければその分保険料も抑えることができます。
加えて、一般的な保険会社のほうが、手厚い内容のものが多い傾向にあります。
団体信用生命保険の弱点は、途中加入も途中解約もできない点ですが、一般の生命保険であれば、そういった縛りもありません。
まとめ
低金利からの潮目が変わり、金利が上昇する時代に突入しました。
将来20年30年と返済をしていくことを考えると、住宅ローンでの銀行金利は非常に大きな分岐点となってきます。
長期にわたるローンは、返済側だけではなく、銀行にも大きなリスクがあるために、大幅には金利を上げてこないと考えたいところではありますが、FRB(米連邦準備制度理事会)の政策金利の引き上げに伴い、アメリカ国内に留まらず世界的な金利の上昇が引き起こされました。
日本でも大きな影響が出てきていますので、今後は銀行金利にもどれだけの影響があるのかは誰もわかりません。しかし過去の20から30年の推移とはまるで変わることも有りうるので、しっかりと見据えたうえでの決断をしていきましょう。
