無い！無い！！
土地の権利書が見つからない！！
いったい、どうしたらよいのでしょう？
権利書が手元から消え去ってしまった時の対処について解説していきましょう。
権利書って、どんなもの？
権利書、正しくは登記済証と言います。
登記済証とは不動産の登記が済んだときに法務局から交付される書類のことです。
表紙に「登記済証」「登記済権利証」「登記済権利証書」と記された書類で、裏面に法務局の印鑑が押してある書類が、探している「権利書」ですね。
では、その内容が、どのようなものなのかも、確認しておきましょう。
一般的に権利書には不動産の権利に関わる書類がいくつかまとめられています。
まず、「登記申請書をコピーしたもの」（法務局の印鑑が押され、登記人に交付されたもの）
次に、「売買契約書」です。
そして、「売渡証書」です。
売渡証書とは、売買契約の内容を簡単に要約した書類です。
売渡証書には売主が売買の代金を受け取ったことを記載する場合もあります。
売買契約書と売渡証書に関しては、登記をするときに原本の還付申請をしていない場合は手元に残らないので、探しても見つからないことがあります。
ここまで説明してきた権利書（登記済証）。
実は、2004年（平成16年）までに不動産の登記を行った人に対して法務局から発行された書類で、今現在は交付されていません。
権利書（登記済証）の代わりに登記を行った人に対して交付されるようになったのが「登記識別情報通知」です。
2005年（平成17年）からは登記のオンライン化に伴い、権利書（登記済証）の交付が廃止となりました。
では、登記識別情報とは何でしょうか？
これは、旧所有者から新しい所有者に不動産の権利を移転させる登記申請が完了すると、法務局から不動産ごと・名義人ごとに1通発行される、12桁の符号のことです。
登記識別情報は、登記完了時に発行される「登記識別情報通知」という書面に記載されています。
登記識別情報通知には、不動産の住所、受付年月日・受付番号、登記名義人と住所、登記識別情報（英数字交じりの12桁）などが記載されていますが、この中で、登記申請などの場合に必要になるのは、12桁の「登記識別情報」部分だけです。
具体的に必要となる状況は、
所有権移転登記
旧所有者（登記名義人）から新しい所有者へと不動産の権利が移転する際に、新たな所有者の情報を登録する手続き
抵当権設定登記
金融機関で住宅ローンを組む際に、不動産を融資の担保として設定する手続き
となります。
権利書（登記済証）と登記識別情報の大きな違いは何でしょう？
権利書（登記済証）は原本を保管する必要があり、コピーしたものは登記の添付書類として使用できません。
一方、登記識別情報は通知された書面などに効力があるわけではないため、12桁の符号さえ合っていれば、コピーやメモであっても問題はありません。
権利書（登記済証）・登記識別情報ともに、登記時のみに発行されるものです。
そのため、紛失しても再発行してもらうことはできません。
土地の権利書（登記済証）を無くすとどうなりますか？
権利書（登記済証）が必要となるのは、不動産の所有権を確認する必要があるときや不動産の名義変更を行うときです。
具体的には、
不動産を売却するとき
不動産を生前贈与するとき
離婚で不動産を財産分与するとき
抵当権を設定・抹消するとき
となります。
権利書（登記済証）が必要になったものの「いくら探しても見つからない・・・」
結論から言うと、権利書（登記済証）は、不動産の所有権を持つ本人かどうかを確認する「本人確認書類」です。
紛失したとしても別の方法で本人確認ができれば、問題なく売却や財産分与を進めることができます。
本人確認をするには、3つの方法があります。
・事前通知制度
具体的には、権利書（登記済証）が必要な登記において、権利書（登記済証）がないまま登記申請を行うと、「この登記申請は真実ですか？」という書面が登記官から登記義務者に（他人に知られないよう本人限定受取郵便などを使い）郵送されてきます。
この書面に署名・捺印をして持参もしくは返送することで、本人確認が取れたことになり、権利書（登記済証）なしで生前贈与や財産分与が進められるようになります。
・資格者代理人による本人確認情報提供
資格保持者（司法書士のほか、弁護士、土地家屋調査士）は、登記名義人の身分証明書をもとに本人であることを証明する公的な書類を作成できます。
まずは不動産登記を依頼した資格保持者に、代理人として本人確認情報の提供を行ってもらうよう依頼します。
その後、依頼した資格保持者と面談を行い、本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）を提出して登記名義人本人であることを確認してもらいます。
そして、依頼した資格保持者から「この人は間違いなく本人です。」という情報を法務局へ提出してもらい、承認されれば権利書（登記済証）の提出なしで売却や財産分与などが行えるようになります。
・公証人による本人確認情報提供
公証人が業務を行う公証役場に出向き、公証人に本人確認を行ってもらい、書面を作成してもらいます。
登記申請は司法書士に依頼することが一般的で、依頼者は委任状を提出します。
この際、提出する委任状に、本人に間違いないことを公証人に認証してもらっておけば、司法書士は権利書（登記済証）なしで手続きできます。
無くした権利証で、勝手に所有権を変えられてしまうことは、ないのですか？
権利書（登記済証）はあくまで「本人確認」を行うための書類であり、権利書（登記済証）だけで不動産の名義を変更することは出来ません。
しかし、権利証だけでなく実印と印鑑登録証も一緒に紛失してしまった場合は早急に対処しなければなりません。
権利証・実印・印鑑登録証があれば、他者が登記名義人を偽って不動産の名義変更を行える可能性があるからです。
権利書（登記済証）と一緒に実印と印鑑登録証を紛失してしまった時は、すぐに対策を！
まず、早急に警察へ紛失届（盗難の可能性がある場合は被害届）を提出します。
次に、住民登録をしている市町村の役所へ、印鑑登録亡失届（印鑑登録証を紛失したときに行う）と印鑑登録廃止届（実印を紛失したときに行う）を提出します。
警察と役所への届出が終わったら、法務局へ不正登記防止申出を行います。
不正登記防止申出をすることによって、登記名義人になりすまして不正な登記を行うことを防止できます。
不正登記防止申出の有効期限は、申出をしてから3ヶ月です。
有効期限内に、新たな実印の登録や印鑑登録証の発行をしておく必要があります。
対策が間に合わなくて、不当に、名義変更をされてしまったら！
権利書（登記済証）が盗まれても、他の本人確認書類を添付して登記所に提出しなければ登記を行うことはできません。
しかし、簡単にできることでは無いですが、免許証・マイナンバーカードや実印、印鑑登録証明書まで偽造された場合は、盗まれた土地の権利書により登記が行われてしまう危険性があります。
もし、権利書（登記済証）を悪用されて登記名義を移されたような場合は、その登記が無効であることを証明しなくてはなりません。
証明できれば、裁判を経てその所有権移転登記を抹消することができます。
しかし、裁判になれば時間もお金もかかります。
まとめ
普段から権利書（登記済証）を大切に保管することは、とても大事なことです。
権利書（登記済証）・登記識別情報は、不動産登記をする際に必要な書類です。
『権利書（登記済証）はなくても、何とかなります。』
しかし、紛失すると司法書士等に依頼する必要が生じてしまいます。
盗難による悪用の可能性も、皆無というわけではありません。
土地を売買する機会は突然訪れることがあります。
その時のため、権利書の所在を確認して準備しておくことも大切です。
