解体工事で「分離発注」するときの注意点とは?

解体工事の基本知識

近年、分離発注での解体工事のお問い合わせが増えています。実は、分離発注をすると解体工事を安く済ませることができるんです。分離発注とは何か? 失敗しないためにはどうしたらいいの? 『解体の窓口』が解説します。

分離発注とは?

分離発注とは、家屋の新築や改築、土地を売却する際に解体工事をハウスメーカーや不動産業者に任せるのではなく、直接専門の解体業者と契約する方法のことです。

通常、ハウスメーカーや不動産業者が出す解体工事込みの見積もり書には解体業者への中間マージン(紹介料)が上乗せされています。マージンは解体工事費の20~30%が一般的です。

100万円以上かかることも多い解体工事。このマージンだけでもかなりの出費ですよね。

そこで、マージンを節約するために施主自ら解体工事業者を見つけて直接発注することができます。これが分離発注です。

今現在改築や土地の売却を頼んでいる業者がいたら、見積もりよりも安い解体業者を探したいと伝えてみましょう。「その地域にはその地域の業者が決まっている」「うちはこの業者でなければ受けられない」などと拒否されるなら、紹介料をかなり上乗せしているかもしれません。

分離発注のメリット

コストを抑えられる

前述したように、分離発注によって解体工事の依頼先を別にすることによって中間マージンを省くことができるため、コストの大幅な削減が期待できます。

自分で解体業者を「選ぶ」ことができる

不動産会社やハウスメーカーにすべてをまかせてしまうと、施主は自分で解体業者を選ぶことができなくなります。指定された解体業者が自動的に工事を進めてしまうことになるからです。どのような業者が担当するのかわからないという状況は、とても不安なものですよね。近隣住民とトラブルを起こさないだろうか、きちんとした仕事をしてくれるのだろうか、などなど。

分離発注によって、施主自らが工事をまかせる解体業者を決めれば、どんな業者なのかあらかじめ見極めたうえでの決断をすることができます。

コミュニケーションが円滑に進む

自分で選んで決めた解体業者であれば、コミュニケーションもスムーズにはかれます。解体工事の細かい要望や注文を施主自らが業者に直接伝えることができるので、「解体してほしくないところまでされてしまった」などというトラブルを避けることもできるでしょう。もしも追加工事が必要になった場合にも、即対応してもらえそうですね。

こういったことから、工事自体の質が全体的に上がることも期待できます。

分離発注のデメリット

解体業者を探す手間が増える

すべてをまかせずに自分で業者を探すということは、その分手間が増えるということです。見積してもらって工事の内容の細かい要望を伝達し、業者を比較検討したうえで最終的に依頼先を見極める…という、時間も手間もかかることを覚悟しなければいけませんが、ここは費用というコストダウンと天秤にかけたいところですね。

費用よりも時間の方が大事ということであれば、分離発注は避けたほうがいいでしょう。

メリットとデメリットを踏まえて分離発注を検討する

分離発注のメリット・デメリットをまとめると、「費用削減と工事の質向上は大いに期待できるが、その分手間と時間がかかる」ということになります。施主の置かれている状況や環境によって、分離発注するかどうかを慎重に検討したいところですね。

発注先選びで注意したいこと

解体業者選びで気を付けたいのは「工事が適正価格で丁寧に進められているか」です。

ハウスメーカーや不動産会社の紹介業者を利用するメリットの一つに「悪徳業者である可能性が低い」ことが挙げられます。元請け業者は結果が良ければ継続して仕事を頼む傾向があり、発注先は信頼できる業者であることが多いからです。解体業者自身も、定期的な受注を狙って丁寧に作業するでしょう。

しかし工事慣れしていない一般人には法外な値段を提示する、手抜き工事をするなどの業者もいます。信頼できる解体業者を選ぶために、以下のポイントに注意しましょう。

許可を保有しているかどうか

建設業の許可もしくは解体業者登録をしていない違法業者というのも、中には存在します。業者選びの際には真っ先に確認しておきたいところです。

自社で施工しているかどうか

解体業者を名乗っていても、実際には受注するだけで工事そのものは下請け業者に任せている企業も存在します。下請けに流すと紹介マージンが発生するので、分離発注をした意味がなくなってしまうのです。

マニフェストのE票を発行してくれるかどうか

解体工事で出たがれきは産業廃棄物として、規定に沿った方法で廃棄する必要があります。ですが、コストがかかる、順番待ちが長いなどの理由で不法投棄をしている解体業者も少なくありません。産業廃棄物の不法投棄は捨てた業者だけでなく工事を依頼した施主も罰金を支払う必要があります。

そこできちんと廃棄処理を済ませたかを確認するために必要なのが「マニフェスト」です。マニフェストとは産業廃棄物が中間業者、最終処分業者と正しい順序で処理されたことを把握するための書類で、この中の「E票」があれば全ての工程が済んだことを証明できます。コピーをもらうなどしてこのE票をきちんと受け取っているか、確認しておきましょう。

また、過去に不法投棄の履歴がないかどうかということも併せて照会しておきたいところです。

損害賠償保険に入っているかどうか

安全に工事を進めるのは当たり前のことですが、解体工事の作業中に近隣の住宅を壊してしまう可能性はどんな優良業者でも全くのゼロとは言い切れません。

工事中に近隣家屋を傷つけてしまった場合は解体業者が損害賠償を支払うと法律で定められています。しかし業者によっては保険料を節約し「注文時に無理な日程や予算を組まされた。施主が支払うべきだ」と言い張ることも。最悪の場合は解体業者との間で裁判することにもなりかねません。

万が一の事態を考え、損害賠償保険の有無を確認しておきましょう。

きちんと契約書をかわす

分離発注に限ったことではありませんが、いざ工事を依頼するということになったら、口約束ではなく必ず契約書をかわすことが重要です。工事の内容や施工期間、費用の内訳、内容変更の場合の手続き方法、契約解除の場合の手続き方法、違約金や損害金の発生について…などなど、のちのトラブル防止のためにも確実に書類として残しておきましょう。

三者立ち合いの場を設ける

三者とは「施主」「解体業者」「ハウスメーカーや工務店」のことです。解体工事後に新築や改築工事が進められていくので、食い違いなどがないように意思疎通をし、連絡先を交換して、工期や工事範囲などを確認しあいます。

見積もりサービスを活用しよう

分離発注は安く解体工事を進めることができる反面、自分で解体業者を探さなければならない手間が発生します。悪い業者に申し込みかえって損をしてしまわないよう、慎重に決めなければなりません。

そこで、解体見積もりサービスを活用することをおすすめします。『解体の窓口』では一度社内で審査した業者をご紹介。安心してお見積りをご依頼いただけます。まずはお気軽にお問い合わせください!

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